Det första steget är att identifiera din korta försäljningstyp
Innan du trycker på din agent för att skjuta den korta försäljningsnoteringen till MLS, är det en bra idé att sluta och tänka på det första steget i en kort försäljning. Säljare blir alltför oroliga. Och det är inte konstigt. Många av dem har försökt förgäves för att göra ett lånsmodifiering eller utarbeta något annat ekonomiskt arrangemang med sin bank, och de är bära i benet, frazzled. De vill bli utsatta för sin elände.
På grund av intensiteten och frustrationerna i situationer med ett undervattenshus kan det vara svårt att ha tålamod. Du kan bli frestad att hoppa över det första steget med kort försäljning och hoppa direkt till accepterande erbjudanden. Men du skulle förmodligen göra ett stort misstag.
Ta det första steget och identifiera din korta försäljning
Hemligheten att identifiera din korta försäljning ligger hos din bank och vilken typ av lån som säkras till ditt hem. Det första du behöver göra är att ringa till din bank och fråga vilken typ av lån du har. Ta reda på om ditt lån ägs av den banken eller om det ägs av en annan bank och din är bara den serviceenhet.
Har du fler än ett lån? Kommer du att möta en brist bedömning ? Du kan behöva få juridisk rådgivning.
Beroende på din typ av lån och din situation väljer du sedan din typ av kort försäljning.
Första steget för att välja din typ av kort försäljning
Varje kort försäljning är annorlunda. Om du väljer fel kort försäljning kan du möta personligt ansvar, och du kan tappa bort omlokaliseringsmedel.
Här är en mängd korta försäljningar som du kan kvalificera dig att göra, baserat på din typ av lån och personliga situation. Du borde verkligen inte gå vidare med en kort försäljning tills du har slutfört detta första steg. Vilken typ av kort försäljning kommer du att göra?
- HAFA Short Sale
En HAFA-kortförsäljning var en gång tillgänglig endast för säljare av en personlig bostad som har allvarliga ekonomiska svårigheter och begränsade kassaflöden. Det var utformat för att effektivisera den korta försäljnings processen, släppa säljare från ansvar och tillhandahålla omlokaliseringshjälp. HAFAs kortförsäljning betalar också säljaren ett omlokaliseringsincitament, förutsatt att hemmet är upptaget. HAFAs kortförsäljning behandlas dock inte längre.
- Fannie Mae HAFA Kort försäljning
Det finns ingen Fannie Mae HAFA Short Sales längre. Fannie Mae har sitt eget program för en kort försäljning som inte involverar de vanliga HAFA riktlinjerna. Kolla Fannie Mae hemsida för kort försäljning. Fannie Mae tillåter ofta ett incitament för en husägare som upptar egendomen.
- Freddie Mac HAFA Short Sale
Freddie Mac förväntar sig normalt brott mot din hypotekslån. Många statliga sponsrade enheter insisterar på att du slutar göra din hypotekslån. Det finns inte heller någon Freddie Mac HAFA-kortförsäljning längre. Freddie Mac tillåter ofta ett incitament för en husägare som upptar fastigheten.
- Fannie Mae Short Sale
Jag har ännu inte stängt en Fannie Mae kort försäljning där säljaren är aktuell. Varje enda jag har gjort, kommer Fannie Mae inte att överväga den korta försäljningen tills säljaren går med på att sluta göra hypotekslån . Att få Fannie Mae godkännande lägger till ett extra lager till kort försäljningsprocessen och kan förlänga den tiden för godkännande av 2 veckor till 30 dagar.
- Freddie Mac Short Sale
Varje bank hanterar en Freddie Mac lite annorlunda. I allmänhet vill banker som servar ett Freddie Mac-lån ha en 4506 och en 1126-blankett. 4506 låter bankorderna kopiera dina avkastningar, och 1126 är ett finansiellt uttalande. Freddie Mac kanske vill se att ditt lån är i efterskott också. Hej, det är regeringen. Regeringen vill att du ska sluta göra dina betalningar. Är inte det bra? Inte riktigt.
- Traditionella svårigheter Kort försäljning
I en traditionell kort försäljning kommer din motgångsbrev att undersökas noggrant. Du kommer också att ha en bättre chans att gå bort om dina lån ursprungligen köpte pengar lån. Dessa två kombinationer ger en lyckad och ganska stressfri kort försäljning, om det finns ett sådant djur.
- Strategisk kort försäljning
En institution som sticker ut på grund av sitt kooperativa kortförsäljningsprogram är Bank of America. I en kooperativ bank av amerikansk kort försäljning förutser banken köpeskillingen och säljaren och förhandlar fram ett säljarbidrag i förväg innan ditt hem går på marknaden. Bank of America har i stort sett upphört med kooperativprogrammet och kan överväga det från fall till fall.
Det är en myt att en säljare måste möta en ekonomisk svårighet att göra en kort försäljning. Men om du inte har några svårigheter, plus du har ett lån med hårdpengar , kommer du förmodligen att betala mycket mer än för helt enkelt inget ont. Det är som att ha två strejker mot dig. Kalifornien säljare är förbjudna att bli tvungna att göra ett bidrag.
- Mortgage Insurance Short Sale
Om ditt lån har hypotekslånförsäkring kommer MI att lägga till ett annat lager i processen. Bolånets försäkringsbolag kommer att behöva godkänna eller avvisa den korta försäljningen. Tänk på att hypotekslånsförsäkringsbolaget kommer att betala på något sätt - avskärmning eller kort försäljning - och det kan bli betalt mer för att göra en avskärmning. Jag skulle säga att oddsen är ungefär 50 / 50. Med någon tur kommer din MI att ha gått i konkurs. Den grundläggande risken med MI är att det kanske vill ha ett bidrag, antingen en prom notering eller kontant att godkänna.
- Två lån på en kort försäljning
Det bästa att säga om två lån på en kort försäljning är åtminstone det finns förmodligen ingen hypotekslån, men ibland tar den första långivaren ut sin egen MI-policy. Beroende på vilken typ av andra lånet kan långivaren dock vara eller inte villig att samarbeta. Dess PSA kan ge ett större ekonomiskt incitament för avskärmning än en kort försäljning, men enligt min erfarenhet är dessa situationer sällsynta. Generellt snubblar den andra tyst sin $ 3 000 till $ 6 000 eller så och kryper bort.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.