Sanningen om inga avslutande kostnadslån
Om du är frestad att använda ett lån utan stängningskostnader, måste du förstå hur de fungerar, vad som är avvägningar och när de ger mest mening.
När som helst du lånar pengar, blir någon betald. Långivaren tjänar ränta som är lätt att förstå, men hur är det med transaktionskostnader? Engångsavgifter för kreditkontroll, bedömningar, startavgifter och titelsökningar måste betalas. Hypoteksmäklare tjänar en provision, och andra kan få remissavgifter. Vem betalar när kostnaderna inte är tydligt visade?
Inga stängningskostnader = "Högre pris"
När du använder ett nej stängningskostnadslån betalar du fortfarande avgifterna. Du kommer märka att dessa lån har högre räntor . I stället för att betala framåt i en klumpsumma (genom att skriva en check, till exempel) betalar du lite extra över tiden. Kostnaden läggs till - i små bitar - till varje månadsbetalning du gör.
Det är inte nödvändigtvis en bra eller dålig sak. Frågan är hur mycket extra du betalar månad efter månad - och är det en bättre affär än att betala alla kostnader just nu?
För att räkna ut det kan du behöva göra lite matte, och du måste göra några antaganden om hur länge du ska behålla lånet (innan du säljer hemmet eller refinansiera lånet till ett annat lån).
Ett lån med högre ränta innebär att du får en högre månadsbetalning. Om du är nyfiken på hur det fungerar, se hur man beräknar månatliga betalningar - räntan är en viktig ingrediens i den beräkningen. Jämför priserna för lån med och utan stängningskostnader.
Exempelvis kan skillnaden vara 0,5% (få aktuella citat från långivare baserat på ditt lån och kredit värdering för att du är säker på att du arbetar med relevanta nummer).
På ett lån på $ 250.000 kommer den månatliga ränte- och räntebetalningen att vara $ 1342,05 om du lånar till 5%. Om du stöter på det upp till 5,5% (eftersom du inte betalar några stängningskostnader), skulle betalningen ändras till $ 1419,47. Hur många månader är det värt att betala extra $ 77,42 per månad? Det beror på hur mycket stängningskostnaderna är och hur illa du vill behålla kontanterna i fickan.
När inga stängningskostnader är en bra idé
Att betala extra varje månad är inte nödvändigtvis dålig. Det kan vara det rätta valet i vissa fall. Självklart borde du basera ditt beslut på den stora bilden - inte den överhängande smärtan att skriva stora kontroller för stängningskostnader idag.
Om priserna kommer att gå ner inom en snar framtid, kan det inte vara meningsfullt att betala stora utgifter ur fickan för att låsa in ett högkvalitativt lån. Du kan försöka bara betala lite extra varje månad, och sedan refinansiera lånet om priserna faller. Tyvärr kan du aldrig vara säker på storleken, riktningen eller tidpunkten för ränteförändringar, så du måste göra vissa antaganden och ta några risker (oavsett om du betalar kostnaderna i fickan eller inte).
Om du är ganska säker på att du ska sälja huset eller refinansiera lånet inom några år (fem år eller mindre, låt oss säga), då kan det vara vettigt att hoppa över betalning av stängningskostnaderna för nu.
Du betalar den högre månatliga betalningen för bara några år - inte hela löptiden på ett 30-årigt inteckning. Du kanske vet att en förändring av jobbet är i din framtid, eller om det i ditt kreditmeddelande kommer att få ett mycket bättre lån i framtiden. Återigen är det omöjligt att förutsäga framtiden, men du kan alltid göra planer och huvud i den riktningen.
När det är en dålig idé
Det gör ont att betala stora kostnader just nu, men det kan vara det rätta att göra om du kan ställa dig snyggt på lång sikt. Att säkra en mindre månatlig betalning i många år framöver kan hjälpa dig att väva några av livets överraskningar (och spendera mindre totalt om du slutar hålla lånet länge).
Tänk två gånger om att du tar den högre kursen (utan stängningskostnader) när:
- Priserna är relativt låga och du förväntar dig att de stiger
- Du kommer att behålla lånet i många år
- Du har råd att köpa billigaste möjliga pris
Hur får man det bästa lånet
Om du är intresserad av inga slutkundslån, var noga med att överväga alla faktorer och spendera åtminstone lite tid att köra siffrorna. Ja, det känns som läxor, men det är ett viktigt beslut. Därefter shoppa.
Du kan ofta få en mängd citat från samma mäklare - några av dem med stängningskostnader och andra med olika nivåer av stängningskostnader. Med alla alternativen framför dig ser du att du kan hitta en kostnadsnivå som är acceptabel för dig.
Gör lite jämförelse shopping också. Fråga flera hypotekslån såväl som din bank eller kreditförening för citat. Kolla med en online långivare. Du kommer att upptäcka att de strukturerar stängningskostnaderna olika och kan erbjuda olika priser.
Slutkostnaderna är komplexa och inga slutkundslån är inte alltid lika billiga som de verkar. Se till att du förstår hur stängningskostnaderna fungerar innan du drar avtryckaren.