Första steget i en Kalifornien Short Sale
För att komma igång måste du planera din strategi och svara på några frågor.
Det finns många olika typer av kort försäljning . Du behöver inte veta alla typer av kortförsäljning så länge du kan svara på följande frågor:
- Vem är din långivare? Inte bara är din långivare viktig eftersom det avgör hur din korta försäljning behandlas, men du måste ta reda på om långivaren är servicetjänsten eller investeraren. Det är investeraren som i slutändan godkänner din korta försäljning om inte din långivare har utsetts auktoritet .
- Har du ekonomiska svårigheter? Om så är fallet måste du skriva ett svårbrev . Om du inte har några ekonomiska svårigheter, hoppas du bättre att din långivare är Bank of America och att du kommer att kvalificera dig för ett samarbetsavtal eller HIN-incitamentet. De flesta långivare i Kalifornien vill se att en säljare kan dokumentera en ekonomisk svårighet. Ett undantag görs ofta med Fannie Mae om en säljare är delinquent ett visst antal dagar, i kombination med ett lågt FICO-poäng.
- Är ditt lån ett statslån? Statliga lån inkluderar lån som ägs av en statlig sponsrad enhet (GSE) som Fannie Mae eller Freddie Mac. Reglerna är olika för ett GSE-lån. Om ditt lån är FHA eller VA, tar dessa typer av lån längre tid att bearbeta och godkänns i en tvåstegsprocess.
- Kvalificerar du dig för en HAFA-kort försäljning? Några typer av HAFA-kortförsäljning som de genom Bank of America kan ta mycket lång tid. Tidsramarna som lämnas av regeringen följs sällan. Jag har haft Bank of America HAFAs kortförsäljning tar i genomsnitt från 6 månader till 12 månader för att bearbeta. Den enda fördelen med en HAFA-kortförsäljning i Kalifornien är den $ 3 000 som en säljare kommer att få vid stängning, men en säljare får bara pengarna om säljaren bor i fastigheten.
Om du vill göra en HAFA-kort försäljning, inser processen är annorlunda för en Fannie Mae HAFA-kortförsäljning och en Freddie Mac HAFA-kortförsäljning över en vanlig kort försäljning, eftersom de återigen är offentliga sponsrade enheter. Det finns ingen ARASS för en Freddie Mac HAFA-kort försäljning, vilket innebär att du måste bli godkänd innan du skickar ett erbjudande.
Ingen agent kan hantera en HAFA-kort försäljning. Du bör bara arbeta med en certifierad och erfaren HAFA-kortförsäljare om du väljer att bedriva en HAFA-kortförsäljning.
Få en ansvarsfrihet för en kortförsäljning i Kalifornien
Det finns nackdelar och positiva aspekter vid övergången i juli 2011 av Kalifornien SB 458 . På vissa sätt har restriktionerna gjort några andra långivare mer ovilliga att godkänna en kort försäljning.
På plussidan hindrar lagen emellertid en bank från att kräva att en säljare bidrar till ett villkor för kort försäljningstillstånd.
SB 458 ändrar California Civil Code 580 genom att lägga till punkt e. California Civil Code 580e säger att en bank måste släppa en säljare från personligt ansvar om banken godkänner en kort försäljning. Det spelar ingen roll om:
- Hemmet är en personlig bostad eller en hyra
- Lånet är svåra pengar eller köp pengar
- Lånet är i första, andra eller tredje positionen
Det spelar ingen roll alls. Alla långivare som godkänner en kort försäljning för 1 till 4 enheter i Kalifornien måste släppa säljaren för ansvar och kan inte bedriva en brist bedömning . Naturligtvis kan lagar förändras. Så det är klokt att få ett kort försäljningstillståndsbrev som innehåller specifika verbiage avstå från bristen eller släppa säljaren.
Skatter på en Kalifornien Short Sale
Om lånet är en refinansiering ska säljare få skatterådgivning från en kvalificerad skattesekreterare. Det beror på att en refinansiering för ränta och löptid hanteras annorlunda i skatteform än en refinansiering som är en utbetalningsfinansiering. Den fria pengar vid tidpunkten för en refinansiering kan bli beskattningsbar vid försäljning, även vid kort försäljning, under vissa förutsättningar.
Mortgage Forgiveness Debt Relief Act från 2007 är en federal lag. Det undantar personliga bostäder upp till ett visst maximalt belopp från beskattning. Det är inte en Kalifornien lag. I åratal har Kalifornien statslag speglat den federala lagen. Om Kaliforniens lag kommer att befria en säljare från statliga inkomstskatter för hypotekslånsränta är ett svar bäst besvarat av en skattrevisor. Det beror på att även om en säljare diskvalificeras finns det andra undantag som kan gälla.
Vidare släpper hypotekslån utgivna 2013 ut säljare av 1 till 4 enheter i Kalifornien från beskattning på både federal och statlig nivå.
Om du vill ha juridisk rådgivning och skatterådgivning för en kortförsäljning i Kalifornien, vänligen kontakta en enhet som är licensierad och kvalificerad för att ge dig det rådet. Fastighetsmäklare kan inte ge juridiska och skattemässiga råd.