B av ett kooperativt kortförsäljningsprogram kan betala omlokaliseringshjälp
Innan jag berättar för dig hur man gör en samarbetsförsäljning från Bank of America, har jag en upplysning för dig. När Bank of Americas lager flyttades till ettsiffrigt territorium köpte jag en massa av det. Det beror på att jag tror, oavsett vad du kanske hör, att Bank of America vände hörnet med sin korta försäljning och störda egenskaper. Samarbetande kortförsäljning var strömlinjeformad.
Jag har sålt kort försäljning under en lång tid, så jag var där i början 2005 med en kort försäljning av Bank of America .
Jag känner smärtan - tortyren, agonen - första handen. Sedan 2010, när Bank of America flyttade till Equator, började den korta försäljnings processen att förbättra sig dramatiskt.
På grund av ett proaktivt förhållningssätt mot reaktivt hade Bank of America sedan dess slagit sin godkännande tid från 12 till 18 månader ner till 2 till 3 månader. Några korta försäljningar godkändes så lite som fyra veckor. Men Cooperative Short Sale var ett annat djur. Också om det befintliga lånet hade varit med Countrywide var kooperativ kortförsäljning nästan automatiskt.
Varför Bank of America erbjuder kooperativ kort försäljning
Banker är inte verksamma för att göra livet enklare för sina kunder, mycket mindre än de korta försäljningskandidaterna. Bankerna är i branschen för att göra vinst. Den främsta anledningen till att Bank of America hade initierat Cooperative Short Sale var att öka bankens resultat på grundlinjen.
Banken stod inför flera problem under de korta försäljningsåren:
- Dåligt rykte för att ta för lång tid att bearbeta kort försäljning
- På grund av tidsåtgången för att köpa en kort försäljning, köpte köpare lowball-erbjudanden .
- Osäker på hur man gör en kort försäljning , många agenter prissatte kort försäljning otillbörligt.
Det verkar som att Bank of America kom till denna slutsats: Om Bank of America skulle kunna välja listpriset på den korta försäljningen och godkänna den korta försäljningen i förväg genom en Cooperative Short Sale, skulle det få kontroll över kortförsäljningen.
Banken skulle också öka oddsen för att en köpare skulle betala marknadsvärdet om en köpare inte tvingades vänta månader och månader för det korta försäljningsbeviset .
Hur man gör en Bank of America Cooperative Short Sale
Du kan hyra en fastighetsmäklare om du vill, men det är inte ett nödvändigt steg för att bli godkänd för den korta försäljningen. Jag hjälpte mina säljare att bli godkända men inte alla korta försäljningsagenter erbjuder denna typ av tjänst eftersom vi inte får betalt för att göra det. Här är den gamla vägen som programmet fungerade i ett nötskal:
- Skriv ett ontbrev .
- Skicka motgångsbrevet till banken och be banken att göra en kooperativ kort försäljning.
- Följ upp med Bank of America varje vecka för att se till att din samarbetsvilliga kortförsäljning behandlas.
Banken kan begära andra dokument, men kanske inte. Programmet var strömlinjeformat. Detta innebar att banken skulle köra en kreditrapport. Om din FICO- poäng var väldigt låg och din kreditrapport var hemsk, skulle Bank of America förmodligen inte begära stöddokument. Det skulle helt enkelt godkänna din kooperativa korta försäljning. Denna process tog var som helst från 30 dagar till 3 månader eller så.
I början av maj 2012 ändrades programmet. De nya reglerna gjorde det möjligt för din fastighetsmäklare att inleda Cooperative Short Sale in Equator för dig utan svårighetsbrev.
Om du ville göra en strategisk kortförsäljning bad banken om att få stöddokumentation. Banken kan också begära ett säljarbidrag . På grund av SB 458 var ett bidrag inte tillåtet i delstaten Kalifornien. Men skönheten i en kooperativ kort försäljning var försäljningspriset godkänd och säljaren godkändes. Cooperative Short Sale betalade också en säljare upp till $ 2.500 till $ 3.000 i omlokaliseringshjälp, vilket gav säljaren kvalificerad. Kasta HIN-initiativet i det, och pengarna kan fyrdubbla. Jag hade några säljare som fick 20 000 dollar.
Efter att säljaren fått ett erbjudande skulle Bank of America svara på köparens erbjudande inom 10 arbetsdagar. Jag hade inte hänt det - det var närmare 30 - men det var fortfarande en bra svarstid, och det var möjligt att filerna inte var portföljlån.
Uppsidan var det fanns inga överraskningar.
Nackdelar med Bank of America's Cooperative Short Sale
- Felaktig prissättning Möjlig.
Efter att Cooperative Short Sale godkändes, listade din korta försäljningsagent hemmet och marknadsfördes till det godkända korta försäljningspriset. Förhoppningsvis var detta ett realistiskt pris. Om det inte var, var du sladdad. Det var risken att delta i programmet Cooperative Short Sale.
- Gärning i Lieu.
Var medveten om ditt hem inte sålde, tillåts programmet för en automatisk handling i stället för avskärmning . Du kan förlora ditt hem om du inte kunde sälja som en kort försäljning. Men säljarna ansåg det här, om du är på väg att förlora det ändå, vad är skillnaden?
- Andra långivaren / MI-vägran.
Om du hade två lån på en kort försäljning , skulle du alltid behöva godkännandet av den andra långivaren att delta. Om den andra långivaren stod för att tjäna mer pengar genom en avskärmning, kan långivaren vägra att godkänna den korta försäljningen. Dessutom, om lånet har hypotekslånförsäkring , behövde även MI-bolaget godkänna försäljningen.
Huruvida Bank of America kommer att överväga en kooperativ kort försäljning alla dessa år senare är sannolikt utvärderad från fall till fall nu. Din bästa satsning är att ringa till banken och fråga om programmet fortfarande finns. Det kanske inte.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.