Regelbundna hemförsäljningspriser kan ta en negativ effekt på grund av närliggande förskärmning
I andra grannskap kan ett avskärmt hem vara ombord och plasterat med stora skyltar som annonserar det som en bankägd eller REO-egendom.
Några avskilda hem förblir övergivna i flera år. Ogräset växer tillräckligt högt för att täcka trottoarer, pranksters kasta stenar genom andra våningen fönster, och hemmet blir ett ögonblick för grannskapet.
Tecken på avskärmning kan lämna grannar undrar om värdet av sina hem. Ägare av omgivande hem är oroade för att en avskärmning kan påverka fastighetsvärden, och med rätta.
Utvärderingar inkluderar hem som din, plus utestängningar
Det finns tre fastighetsbedömningsmetoder:
- Kostnadsstrategi - Denna metod tar hänsyn till kostnaden för att bygga hemmet plus värdet av marken.
- Inkomstmetod - Detta används för att jämföra flera enheter baserat på kapitaliseringsräntor.
- Marknadsvärdesmetod. Denna typ av bedömning jämför föremålet till tre jämförbara försäljningar i grannskapet.
Om två jämförbara försäljningar är vanliga transaktioner och en är en avskärmning eller kort försäljning , kommer bedömaren att använda den nödlösa försäljningen som en jämförbar egendom?
För att få svar pratade jag med Derek Yuke, en appraiser hos Yuke & Associates i Sacramento.
Yuke försöker hitta armlängds transaktioner när man sammanställer en bedömning. Dessa betraktas som försäljningar till marknadsvärde, som säljs av en villig säljare och köps av en kunnig och villig köpare, med ingen part som är i strid eller i samband med detta.
Även om det innebär att man drar jämförbar försäljning från ett intilliggande grannskap och anpassar sig till värde, kan de flesta värderingarna finna armlängdstransaktioner som ska användas i en bedömning.
Yuke har varit i branschen sedan 1996 och säger, "Om jag använder en avskärmning, förklarar jag varför jag använde den. Jag säger att det inte är en bra kompis och inte ge det mycket vikt. "Han säger att förskäranden inte representerar marknadsvärdet, och han kan alltid hitta regelbunden försäljning för att införliva i sina värderingar. "Om det bara finns avskärmning i ett område, så påverkar det marknaden eftersom det blir värdet," varnar Yuke.
Utestängningar gör sårbarhetshinder svårighetsgrad
Yuke fortsätter, "Om det inte finns några vanliga transaktioner, så är du fast. En condo utveckling är hård. "Vad händer om det bara finns kort försäljning eller avskärmning inom en bostadsrättsförening ? Enligt Yuke är de de bästa kompiserna för den utvecklingen, eftersom de är de enda kompositionerna som finns tillgängliga.
Bekymrad försäljning inom en bostadsrättsförening innebär också att det är osannolikt att ägaren betalade den enhetens pro rata andel av HOA-avgifterna. Om hyresgästens föreningsfond löper låg, är det andra husägare som slutar betala fliken i form av högre associeringsavgifter.
Tyvärr, även om många huseierföreningar har befogenhet att avskärma om avgifter är i efterskott, få har pengar eller medel att göra det, och de som ofta avstår från processen när hypotekslånet är högre än enhetens värde.
Uteskärningar försvagar närliggande priser
Även om vissa studier visar att stadsdelar med höga avskärmningstal ser en minskning med 1 procent i värde, är värdeminskningen inte alltid beroende av antalet utestängningar. Ofta faller priserna på grund av köparens uppfattning om området, i kombination med den tidigare ägarens extrema försummelse av fastigheten.
Några avskärmningsförsäljningar verkar självförstå. Så snart en husägare går till standard verkar andra i närheten följa. Om ägaren som standard är bortkastad eller överger fastigheten faller det öde hemmet i förfall.
Bostäder som inte har några hinder som kräver betydande reparationer säljer inte till marknadsvärde .
En del av nackdelen med att köpa avskärmning är det faktum att bostaden säljs "som det är" och köparna har ingen garanti för tillståndet. Vissa husägare som förlorar allt på grund av avskärmning kanske inte tänker på att sälja de inbyggda apparaterna och rippa bort kopparrörsarbetet för att sälja för skrot. Hus med saknade funktioner sänker också grannskapspriserna.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.