Är fastighetsmäklare värda extra pengar?
Typ av marknadsplats
- Om du befinner dig på en säljare marknad just nu, säljer hem förmodligen den minut som de slog på flera noteringstjänster. Ett enögd får med två tassar knutna bakom ryggen kunde kasta ett hem till MLS och få ett erbjudande. Kommer det vara det högsta priset du kan få?
- Köparens marknader existerar när lager överstiger utbudet av köpare. På dessa marknader säljer inte några bostäder alls. Det här är där kompetens och extra arbete lönar sig. Annonser som säljer till högsta pris är vanligtvis de som är utsatta för de flesta köpare, som prissätts bra, marknadsförs bra och visar bra.
MLS och Internet
Jag cringe när jag ser nya listor träffar MLS utan ett fotografi eftersom jag vet att agenter och köpare passerar dem utan en andra tanke. Många flera noteringstjänster accepterar idag 8 till 12 fotografier. Därför anställer många fullservice-agenter professionella fotografer och skjuter dubbla foton som krävs.
- Förarna spenderar stor tid på att sortera genom foton för att välja dem med mest ljus, bästa vinklar, skarpaste kontrast och färg.
- Bilderna beskäras och ändras för att accentuera positiva attribut.
- Varje fotografi skrivs in i MLS med en fullständig lockande beskrivning.
När jag ser ett foto som tagits av den flera noteringstjänsten istället för en proff eller agenten ser jag också en lat fastighetsmäklare som inte bryr sig tillräckligt eller inte får betalt tillräckligt för att marknadsföra sin kunds egendom korrekt.
signage
Massor av mamma 'n' pop-verksamhet och rabattmäklare spenderar inte pengar på professionella tecken eftersom de inte tror på det eller de inte har råd med det.
God skyltning är gratis reklam. Många fullserviceföretag kommer att annonsera:
- Huvudkontorets telefonnummer
- Agentens personliga mobiltelefon eller röstbrevlåda nummer
- Webbplats för mer information
- Virtuella turné länkar
- Särskild information som gör att detta hem skiljer sig från andra i området
Marknadsföringsmaterial
Fullserviceföretag tenderar att projekta kvalitet, och det betyder fyrafärgade flygblad och fyrfärg direktpostbitar. Dygnen att hyra grannskapsbarn att kasta fotokopior på grannarnas främre steg är borta. Full-service marknadsföring är första klass.
Öppna hus
Inte alla hem är rätt för ett öppet hus , men de som behöver finess. Det innebär att de köpare som genomförs genom att påpeka imponerande funktioner i hemmet utan att göra köparen känsliga eller förföljda, och det är i sig en konst. Det kräver en erfaren säljare. Många rabattmäklare vägrar hålla hem öppna.
Full-service agenter råd säljarna. De får reda på vad som gjorde att säljaren bestämde sig för att köpa hemmet och hur det hände. Sedan använder de den kunskapen vid öppna hus. Anta att en säljare sa att det ögonblicket kom när hon först stod och tittade ut vid poolen. När hon vände sig till sin man och gasped, "Jag kan inte tro att vi har råd att köpa det här hemmet." Goda säljare på en Open skulle be köpare att ligga på samma plats vid poolen.
Därefter skulle de dela säljarens första erfarenhet ordentligt.
Förhandling
Fastigheter är ett extremt konkurrenskraftigt företag, och det finns många agenter som kämpar för samma listor. En fullservice agent som vinner noteringen är förmodligen en bra förhandlare, en person som du vill ha på din sida under erbjudandeförhandlingar . Tänk på det. Agenter som kan övertyga dig om att betala vad de anser är rimliga kommer sannolikt att övertyga en köpare om att betala priset. I slutändan betyder det mer pengar för dig.
Slutligt försäljningspris
Ibland förlorar fullservice-agenter listor eftersom säljaren lovades ett högre pris baserat på varmluft och en lägre provision. Det är dessa listor som ofta dyker upp i MLS en månad senare med nedsatta priser. Mängden prisminskningar , inte överraskande, tenderar att överstiga skillnaden i provisioner mellan duelleringsbyråerna!
I dessa scenarier fick säljare färre tjänster och slutade att förlora pengar på försäljningen också.
Om du inte kan bestämma mellan en agent som tar 1 eller 2 procent mindre än en annan, tänk på hur du skulle känna om du var tvungen att sänka ditt försäljningspris , säga fem procent, för att få det sålda huset. Be agenterna att visa dig de senaste 24 månaderna av prissänkningar och jämföra dem.
Hur mycket gör agenter?
Agenter betalas av mäklare. Mäklare behåller en del, ibland 50%, och betalar balansen till agenten. Därefter betalar agenten sin skatt och skatter, vilket lätt kan uppgå till 50% av nätet. En listagents sanna löne varierar från 20 till 30% av hälften av kommissionen. Fullservice-agenter brukar spendera mer på överhead än sina konkurrenter. genom att vägra att kompromissa med tjänsten tenderar de att debitera mer.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.