Att göra en kort försäljning är svår nog, helt uppriktigt, men det är ännu svårare när du har två lån - det är dubbelt huvudvärk. Jag känner din smärta. För att du inte bara behöver samarbeta med den första långivaren behöver den andra hypotekslånaren också frigöra det lånet.
Låt oss först titta på vad som händer i avskärmning :
Avskärmning positioner mellan långivare
Det spelar ingen roll om du tar ut en andra inteckning för att hjälpa till att köpa hemmet eller om du har säkrat ett eget kapitallån efter det faktum.
Den andra långivaren kommer alltid att vara i andra positionen om inte den första är villig att underordna sig. Vanligtvis är inte en hypotekslån som är i den första positionen underordnad positionen.
Först i position är först i rätten att samla in från avskärmningsförfaranden. Det innebär att när ett meddelande om standard är inlämnat, om den andra långivaren vill vara först i linje för att ta emot intäkter från auktionen eller försäljningen eller ta fastigheten, måste den andra långivaren initiera sitt eget avskärmningsförfarande.
I de flesta delar av landet betyder det att den andra långivaren måste betala tillbaka betalningen till den första långivaren, betala den första långivarens kostnad för att lägga in meddelandet om standard och därmed sammanhängande kostnader och sedan lägga in eget meddelande om standard. Om den andra långivaren inte gör det kan den andra långivaren bli utplånad i avskärmningen och ta emot ingenting, speciellt om det inte finns tillräckligt med pengar att gå runt.
När den andra långivaren får ett meddelande som säger att den första har avskärmad, efter att ha kontrollerat värdet av hemmet, initierar många andra långivare inte sina egna avskärmningsförfaranden. De tar denna ståndpunkt eftersom det inte finns tillräckligt med kapital för att göra kostnaderna för avskärmning lönsamma för den andra långivaren.
Denna non-action lämnar den andra långivaren i en utsatt position.
Hur korta försäljningskostnader betalas
Trots att säljaren kanske har tecknat ett noteringsavtal med en fastighetsmäklare är det mycket troligt att långivaren kommer att omförhandla provisionen . Långivare betalar mindre än traditionella avgifter och försöker minska sina kostnader för transaktionen på alla sätt.
För att ytterligare minska stängningskostnaderna finns det också avgifter som långivare vanligtvis kommer att vägra att betala. Dom är:
- Hemgarantiplaner
- Skadedjurskontroll och skadedjursrelaterat arbete
- Tak Certifieringar
- Avloppsinspektioner
- Reparationer som begärs av köpare, såsom en begäran om reparation
- Krediter för köparens stängningskostnader
Förhandla med den andra långivaren på en kort försäljning
Efter att ha bestämt att din situation passar korta försäljningskvalifikationer , och du har följt alla långivarsökningar - plus, hitta en villig och kvalificerad köpare - du är inte ännu ute av skogen.
Låt oss säga att dina stängningskostnader är 5% eller $ 4 250. Efter avdrag för stängningskostnaderna från försäljningspriset på $ 85 000, kommer du att ha cirka $ 81 000 kvar. Nu blir det en krig mellan de två långivarna.
I allmänhet är den första förhandlingen att erbjuda den andra långivaren en liten summa, säg $ 1000. Nu kanske det inte verkar lika mycket jämfört med den andra lånebalansen på $ 55.000 eftersom du frågar långivaren att förlora $ 54.000.
Å andra sidan, om den andra långivaren vägrar, kan det i sista hand få ingenting.
Det verkar som om de yngre långivarna tycks avskräcka sina näsor till trots deras ansikten. Men det är här den första långivaren kan ge upp lite mer för att få affären att fungera. Enligt min erfarenhet är de flesta långivare i den första positionen stolta över att få 90 procent, vilket skulle innebära ett lån på 85 000 dollar, kan långivaren komma överens om att ta $ 76 500.
Om nätet är $ 81 000, efter stängningskostnader, skulle det lämna $ 4,500 som den första långivaren kunde erbjuda till den andra långivaren. Den andra långivaren måste komma överens om att frigöra lånet. Om inte, kommer den korta försäljningen att nekas, och den första långivaren kommer sannolikt att ta fast egendomen i avskärmning, vilket eliminerar det andra lånet.
Fortsätt att förhandla tills en resolution uppnås. Kom ihåg att både den första och den andra har en insats för att göra det korta försäljningsarbetet .
OBS! En orsak till att en junior långivare i Kalifornien kan vägra att samarbeta är om lånet var ett lånepapperslån, säkrat till bostad på 1 till 4 enheter. I det fallet, om den andra långivaren utplånas under en avskärmning under en förvaltares försäljning, kan den andra långivaren ha rätt att utöva en bristande dom . (Roseleaf Corp v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)