Hur säljare rankar finansieringstyper i ett erbjudande
Fråga: Är min typ av lån en fördel eller nackdel i ett inköpsbud?
En läsare frågar: "Jag är i avundsvärt ställning att kunna betala kontant eller få ett lån för att köpa ett hem. Jag vill köpa en investeringsfastighet, men du vet hur denna marknad är. Jag vill att mitt erbjudande ska vara det bästa och jag vet vilken typ av erbjudande det spelar en stor roll. Så är jag bättre att göra ett erbjudande för pengar eller med ett lån? Och om det är ett lån, vilken typ av lånet är bäst? Var är min kant? Vad gör ett inköpsbud bättre än ett annat när det är rangordnat efter typ av lån? "
Svar: Det är klokt att överväga hur ditt erbjudande kan uppfattas av säljaren, eftersom typen av hypotekslån eller finansieringsvillkor i hög grad kan påverka den uppfattningen. Kasta i den blandningen en säljares marknad, och du är också sannolikt att konkurrera mot flera erbjudanden från olika köpare. Ditt erbjudande kommer att granskas ännu mer och bedömas.
Köparna skulle bli förvånad om de visste hur orättvist vissa inköpsorder rangordnas. Medan vi har rättvisa lagar som förbjuder diskriminering på grund av skyddsklasser, är andra typer av diskriminering inte begränsade. För att inte tala om, gör de flesta säljare och deras noteringsagenter inte en praxis att berätta för köpare varför deras erbjudande avvisades. De avvisar det bara. De behöver inte förklara varför.
Det är dock vanligt att döma ett inköpsbud med den typ av finansiering köparen väljer att använda. Inköpserbjudanden rangordnas ofta på följande sätt.
Den bästa typen av erbjudande listas först, med det minst attraktiva erbjudandet rankat i sista plats:
- Kontanter. Det betyder kontant för hand. Det betyder inte ett hem som för närvarande är i escrow, eftersom det skulle vara en kontingentförsäljning och inte en kontant transaktion. Det betyder inte heller en refinansiering på en annan egendom som kommer att producera pengar vid ett senare tillfälle. Ett kontant erbjudande åtföljs typiskt av bevis på medel . Det beror på att säljaren inte tar ett köpares ord att köparen är bra för kontanterna. Det är likvärdigt att be köparen att producera en resväska fylld med 100 dollar räkningar.
Eftersom kontanter är så högt rankade, kan kontantköpare ibland förhandla om en rabatt. Men räkna inte med den förmånen i en multipla erbjudande eller i en kort försäljning . Kom ihåg att alla erbjudanden utom ejarfinansiering resulterar i kontant till säljaren vid slutet. Den största fördelen med ett kontant erbjudande är inget bedömningsbehov.
Kassa erbjudanden över listpriset är mycket önskvärt för bostäder med eget kapital eftersom det inte finns någon bedömning. Kassa erbjudanden över listpriset är inte önskvärt för en kort försäljning, men för att om köparen går, har bankens förväntningar redan upprättats. Det kan vara svårt att kopiera.
- Konventionellt lån . FICO poäng krav för ett konventionellt lån är högre än för ett FHA lån. Du kan fortfarande få ett konventionellt lån om ditt FICO-poäng speglar det lägsta som krävs för FHA men du betalar en högre ränta.
Föredragna priser erbjuds de låntagare som sätter ner 20% eller mer i kontanter, vilket resulterar i ett 80% lån till värde-förhållande eller mindre. Ju lägre förhållandet desto lägre risk för långivaren. Också, om bedömningen kommer i lägre, ofta långivaren låter en låntagare betala skillnaden i kontanter om lånet till ett värde är mindre än 80%.
En annan fördel med konventionella lån är långivarens finansieringskrav är mindre stränga. Långivaren är mycket mindre sannolikt att kräva reparationer. Detta faktum ensam gör att en vanlig köpare verkar mycket mer attraktiv än en FHA-köpare. Men tänk på att nya bostäder i allmänhet inte kräver reparationer.
- FHA lån . Många första gången hemköpare väljer ett FHA-lån eftersom den initiala kontantutbetalningen är vanligtvis mindre än det belopp som krävs för ett konventionellt lån. Dessutom är FICO-poängbehovet per överlåning av långivare mycket lättare. Den minsta betalningen för ett FHA-lån är 3,5% av köpeskillingen.
FHA-reparationsriktlinjerna är inte lika strikta som vissa säljare och agenter tror. Men äldre hem tenderar att behöva mer reparationer. Peeling paint är en stor FHA fråga om hemmet byggdes före 1978. Hemmet kan ha ett betonggolv utan mattor, men det är bättre att inte ha peelingfärg. FHA-lån hålls ibland i stängning på grund av finansieringsvillkoren.
En skadedjursrapport och godkännande kan eller kanske inte krävas av FHA-bedömaren.
- VA Lån . Veteraner får den korta änden av pinnen när det gäller lånehierarkin. Ändå är VA-låntagare förmodligen en bättre kreditrisk än en FHA-köpare, eftersom kraven för att köpa utan nedbetalning är strängare. En låntagare behåller möjligheten att göra en betalning i hemmet eller köpa utan betalning. De flesta VA-låntagare väljer hävstångseffekt.
Nackdelen med ett VA-lån är skadedräktsrapporter krävs. När ett skadedjursarbete krävs krävs långivaren. Om transaktionen är en kort försäljning, kommer banker normalt inte att godkänna betalning för skadedjursarbete. Korta försäljningshem säljs som är .
Tyvärr, på grund av hierarkin och missuppfattningarna faller VA-köpare ofta ner i bunten av erbjudanden, medan de kanske är mest kvalificerade. Agenter som hanterar mycket kort försäljning tenderar att föredra VA-köpare eftersom de vet att dessa köpare kommer att bli nedlagda någon annanstans, vilket gör dem till en begåvad kandidat för en kort försäljning.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.