Innan du köper ett kortförsäljningshem

by Elizabeth Weintraub

Köpare förföljer kort försäljning för att få en hel del och de är fast övertygade om att köpa en kort försäljning kommer att presentera den möjligheten. Så när du ser ett pris som är listat för ett hem som du tycker är för lågt för grannskapet, innan du hoppar på det priset som varm fudge på en sundae, be din agent att ringa listagenten för att ta reda på om hemmet är kort försäljning.

Eftersom du kanske vill tänka två gånger om att göra ett erbjudande om en förskärmning, kort försäljning hemma.

Det är inte så enkelt som du kan tro och väldigt få kan stänga om 30 dagar eller mindre.

Många av mina hemköpare från Sacramento väntar 6 veckor till 6 månader för att stänga på en kort försäljning, ibland längre.

Vad är en kort försäljning?

En framgångsrik kort försäljning innebär att säljarens långivare är villig att acceptera en rabatterad utdelning för att släppa en befintlig inteckning . Bara för att en fastighet är listad med korta försäljningsvillkor betyder inte att långivaren accepterar ditt erbjudande, även om säljaren accepterar det. Det beror på att säljare måste kvalificera sig för en kort försäljning. Om deras agent säljer mycket få korta försäljningar är det en röd flagga för din köpare.

Var medveten om att säljaren inte behöver vara i standard - att ha slutat göra hypotekslån - innan en långivare kommer att överväga en kort försäljning. En långivare kan överväga en kort försäljning om säljaren är aktuell men värdet har fallit. Säljaren kan ha överbelastad, skyldig mer än hemmet är värt, så ett rabatterat pris kan bringa priset i linje med marknadsvärdet , inte under det.

Kontrollera de offentliga skivorna

Gör din forskning innan du gör ett köp för att köpa. Din agent kan ta reda på vem som är i titeln, huruvida ett meddelande om avskärmning har lämnats in och hur mycket är skyldig till långivaren. Detta är viktigt eftersom det hjälper dig att bestämma hur mycket du vill erbjuda.

Kom ihåg att bankerna inte är tvungna att acceptera en kort försäljning så erbjudandet måste vara rimligt.

Om det finns två lån kan du få problem. Den första hypotekslåns ställning är skyddad av den andra långivaren, såvida inte den andra långivaren inte vill avskärma. Om en säljare är skyldig till $ 160.000 på den första och $ 40.000 på andra sidan, erbjuder $ 160,000 ingenting för den andra. Den första kommer att behöva ge något till det andra för att få sitt samarbete, men det är inte så mycket som du skulle tro. Ofta är $ 3000 till $ 6000 acceptabelt.

Hyra en agent med kort försäljning erfarenhet

Det är ett slag mot dig om listagenten aldrig har hanterat en kort försäljning, men det är ännu värre om din egen agent inte har någon erfarenhet i den arenan. Gå inte in i en situation där du har blinda som leder blinden. Du behöver en erfaren kort försäljningsagent som kan förutse överraskningar och sluta problem att hända.

En agent med erfarenhet i kort försäljning kommer att bidra till att påskynda din transaktion och skydda dina intressen. Du vill inte sakna någon viktig detalj på grund av oerfarenhet eller ta reda på att din transaktion inte kommer att stänga i tid eftersom ingen störde att följa upp i tid.

Kvalificera fastigheten och säljaren för en kort försäljning

En långivare är osannolikt att godkänna en kort försäljning om inte säljaren har något eget kapital och inte kan återbetala skillnaden mellan ditt försäljningspris och de befintliga lånen. Säljare behöver ge ett svårbrev till långivaren. Säljare kan också vara skyldiga att betala skatt på skuldbeloppet som förlåtits.

En säljare som jag vet krävde en gång att köparen släpper säljaren $ 1000 för att få rätt att köpa säljarens egendom. Vi sa nej. Det här är bedrägeri. Långivaren följde lagligen säljaren. Låta inte av säljare som föreslår denna övning. I en kort försäljning får säljaren vanligtvis inga pengar eftersom långivaren förlorar pengar. En HAFA- kort försäljning var en gång ett undantag, men det finns inte längre.

Skicka dokumentation och inköpsbjudande till långivaren

När säljaren har godkänt ditt erbjudande, kommer noteringsagenten det till långivaren för godkännande. Du har ingen överenskommelse tills långivaren accepterar. Dessutom kommer långivaren vilja ha en kopia av din allvarliga pengar insättning och bevis på medel . Bli inte förvånad om långivaren ber dig öka ditt försäljningspris.

Dessutom kommer långivaren att se att du har ditt eget lån tillgängligt och du är godkänd. Skicka ett aktuellt preapprovalbrev till långivaren, daterat inom de senaste 30 dagarna. Det kommer att hjälpa om din agent skickar en lista över jämförbar försäljning som stöder det pris du erbjuder att betala för hemmet.

Ge korta långivaren tid att svara

Gör ditt erbjudande beroende av långivarens godkännande. Ge långivaren en tidsram för att svara, varefter du är fri att avbryta.

Vissa långivare lämnar kort försäljning till utskottet, men de flesta kan fatta beslut inom två veckor till tre månader. Noteringsagenten bör ha lämplig kontaktinformation för långivaren. Som köpare kan du inte kontakta långivaren eller kan din agent vara så tålamod.

Förstå korta försäljningskommissioner

Oberoende av kommissionen har säljaren gått med på att betala, långivaren är den som godkänner kommissionen. Även om säljaren inte håller någon av pengarna, betalar säljaren fortfarande provisionen från försäljningsvinst. Långivaren kommer sannolikt att förhandla provisionen direkt med noteringsmäklaren, som sedan delar upp provisionen med din agent.

Om du har tecknat en köparens mäklareavtal med din agent, fråga om agenten kommer att avstå från skillnaden eller du kan behöva betala den ur fickan. Vissa mäklare anser att det är orättvist att straffa agenten, men långivaren ringer på skotten.

Reservera rätten att genomföra inspektioner

I allmänhet kommer långivaren inte tillåta en säljare att betala sedvanliga föremål som en traditionell säljare skulle betala. Dessa inkluderar hemskyddsplaner för köparen, tak- / skadedjur / termitinspektioner och skadedjursförfaranden. En köpare kommer att bli ombedd att köpa fastigheten "som det är", vilket innebär inga reparationer.

Det är oerhört viktigt att en köpare får hemkontroll. Tillbaka till hur man hanterar kort försäljning

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.