Fråga: Vad betyder en godkänd kort försäljning?
En läsare frågar: "När jag tittar på bostäder på Realtor.com ser jag bostäder som annonseras som en" godkänd kort försäljning ". Kan du berätta varför några av dem säger att det är godkänt och andra inte? Dessutom, när jag ringer agenterna för att få mer information, berättar de mig att erbjuda mer än priset, och jag vet inte varför. Det är en godkänd kort försäljning, varför skulle säljaren behöva mer pengar? "
Svar: Kort försäljning är en komplicerad process, så jag kan helt förstå din förvirring. Vänta på kort försäljning godkännande kan vara mycket lång, och ibland tappar köpare tålamod.
En annan liten quirk om kort försäljning är det faktum att de ibland prissätts under jämförbar försäljning . Vissa agenter listar dem lågt avsiktligt för att locka till sig flera erbjudanden . Därför kan erbjudandet en bank acceptera vara mycket högre än listpriset eftersom säljare ofta väljer det högsta priset erbjudandet.
Här är en snabb översikt över den korta försäljnings processen:
Vad är en godkänd kort försäljning?
Banker godkänner i allmänhet inte en kort försäljning tills banken får ett erbjudande från en köpare. Så det vanliga sättet att en kort försäljning kan godkännas är att en köpare ska lämna in ett erbjudande och få det erbjudandet godkänt. Så här går en typisk kort försäljning:
- Agent listar den korta försäljningen .
- Säljaren levererar långivarens obligatoriska dokument till agenten.
- Köparen lämnar ett erbjudande som är föremål för långivarens godkännande .
- Säljaren tecknar köparens erbjudande.
- Listagent skickar säljarens paket, det accepterade erbjudandet och en HUD till kortförsäljningsbanken.
- Köparen väntar ängsligt, kanske i månader.
- Kort försäljning godkännande brev är äntligen mottaget av agent.
- Agent ringer köparens agent för att leverera nyheten.
- Köparens agent informerar listagenten om att köparen köpte något annat.
- Köparen avbryter transaktionen.
- Listande agent stör köparens agent och sätter hemmet tillbaka på marknaden som en godkänd kort försäljning.
Och det är vanligtvis hur du får en godkänd kort försäljning. Åtminstone vet du att säljaren kvalificerade sig för den korta försäljningen och försäljningspriset godkändes, och det är två huvudkomponenter som gör eller bryter en kort försäljning.
Ibland, när köparen avbryter, är det ett silverfoder. Nästa godkännandeprocess kommer sannolikt att gå mycket snabbare, och den osäkerhet som kan plåga vissa köpare tas bort.
Efter kort försäljning är godkänd och köparen annullerar
Köparna avbryter inte alltid transaktionen vid mottagandet av det korta försäljningsbeviset. Ofta är köparen fortfarande intresserad av att köpa hemmet men avbryter av andra skäl. Många fastighetsavtal ger köpare vissa rättigheter till inspektions- och kontraktsförutsättningar , vilket ger köparen rätt att gå iväg. Här är andra orsaker som en köpare kan avbryta en godkänd kort försäljning:
- Hemmet behöver för många reparationer och banken betalar inte för reparationer.
- Bedömningen kom i låg, kanske på grund av HVCC , och banken kan vägra att godkänna ett lägre försäljningspris .
- Köparen kvalificerar sig inte för lånet och kan inte tillgodose långivarens finansieringsvillkor.
Huruvida en ny köpare kan stänga på den godkända korta försäljningen
I allmänhet måste ett nytt köpares erbjudande matcha exakt villkoren i det korta försäljningsbeviset, men det fungerar normalt endast om godkännandebrevet inte heter en specifik köpare.
Om godkännandebrevet är specifikt för en köpare, kan den korta försäljningsnoteringsagenten behöva begära ett nytt kort försäljningstillståndsbrev. Beroende på banken kan man begära ett nytt kort försäljning godkännande brev mycket väl kunna starta hela kort försäljning processen från början.
För att stänga på befintlig godkännandebrev, skulle följande behöva ske:
- Villkoren för det nya erbjudandet måste matcha erbjudandet som godkändes och skickas till samma godkända försäljningspris .
- Godkännandebrevet får inte vara specifikt för den tidigare köparen.
- Köparen måste stänga av det datum som anges i kort försäljningstillståndsbrevet eller en förlängning kan krävas.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.