I några större storstäder är det inte ett val mellan att köpa lägenheter mot hus eftersom städerna kan vara för dyra. Condos vinna nästan alltid ut. Eftersom de ofta kostar mindre. Två av de största fördelarna med att köpa en lägenhet är: vanligtvis är lägenheter nyare än ett hus, vilket innebär bättre uppgraderingar, och priset är billigare.
Men det finns andra anledningar att köpare kan dra sig mot condos vs houses.
För att göra en rättvis jämförelse, föreslår jag köpare att överväga hur mycket hyresgästen är ansluten (HOA) avgift på förhand. Oavsett det beloppet, jämföra summan till en ökad hypotekslån . Till exempel, låt oss säga att din HOA-avgift är 250 dollar. Till en ränta på 4,5 procent kan det vara en extra betalning på en huvudbelopp på $ 50 000.
Vad det här betyder för dig är utan en HOA-avgift, du kan bumpa upp ditt prisklass med $ 50.000, köpa ett hem och betala ungefär samma belopp varje månad. Med andra ord, om du planerade att köpa en $ 250.000 lägenhet med en $ 250 HOA-avgift, kan du tillbringa samma belopp per månad och istället köpa ett hus på $ 300.000. Eftersom 50 000 vid 4,5 procent av intresse över 30 år motsvarar en extra huvud- och räntebetalning på 253,34 USD. Eller betala $ 50.000 mindre och köpa en lägenhet. Ge eller ta.
Inte bara är HOA-avgiften en hänsyn, men det beror på de bekvämligheter som omfattas av HOA.
Till exempel, om din HOA betalar vattnet och soporna, det skulle vara en extra kostnad du skulle behöva betala själv om du köpte ett hus. Vidare är det osannolikt att ett hus kommer att erbjuda dig tennisbanor, spa, ett sortiment av simbassänger eller ett klubbhus.
En av nackdelarna med att köpa en lägenhet är att din enhet aldrig kommer att vara mer värd än en identisk enhet, plus uppgraderingar.
Din investering är beroende av den omgivande försäljningen. Om en annan ägare säljer under brandförsäljning till ett billigt pris, kan det påverka ditt marknadsvärde . Parkering är ofta begränsad till ett eller två fordon. Det kan vara långt ifrån att resa med fotbollspaket från din parkerade bil till köket.
Två typer av lägenheter
De två huvudtyperna av lägenheter är de som konverterades från lägenheter till lägenheter och de som ursprungligen byggdes som bostadsrätter. Om du inte kan se skillnaden, kommer det nog inte att betyda för framtida värden. Om din lägenhet verkar som en lägenhet till dig eftersom det var en lägenhetskonvertering, kommer det att känna vägen till andra köpare och värdena kan alltid vara mindre än andra närliggande villaområden.
Fördelar att köpa lägenheter mot hus
- Condos är ofta billigare än hus. För att kvalificera sig till en lägenhet, kommer långivaren att lägga HOA till din betalning, plus skatter och privat inteckning försäkring, om någon. Fortfarande, ofta en lägenhet kommer sannolikt att vara billigare än ett hus.
- Nyare condos tenderar att ha fler uppgraderingar än äldre hem. Om du har ditt hjärta satt på graniträknare, rostfria apparater och en öppen planlösning, kommer en nyare lägenhet passa dessa krav.
- HOA erbjuder vanligtvis lyxiga bekvämligheter och grunderna är ofta utväglika. Simbassänger, spa, klubbhus, grillplatser, volleybollbanor, tennisbanor, basketplaner, joggingleder, tvättmöjligheter och mer.
- Lock-and-go-livsstil. Människor känner sig säkrare eftersom andra bor i närheten. I gateda komplex är det svårare för dem som inte hör hemma att komma och gå utan granskning.
- Gemenskapens brevlådor. I ett stort lägenhetskomplex kan en vakt vara tillgänglig för att acceptera leveranser till dig under dagen.
- Mindre underhåll och underhåll. Inga gräsmattor, raking löv, ersättning av trasiga fönster. Du är allmänt ansvarig för bara din inredning.
Nackdelar att köpa lägenheter mot hus
- Du är ofta för nära dina grannar och ljudet kan resa genom angränsande väggar. Det betyder att du inte kan titta på Star Wars vid maximal volym utan att orsaka grannar till angränsande pund på din dörr.
- Lägenheten komplex kan inte kvalificera sig för ett FHA lån . Vilket innebär att du skulle behöva betala kontant eller få ett konventionellt lån att köpa. Denna begränsning kan påverka antalet tillgängliga köpare som kan köpa lägenheten när det är dags för dig att sälja. Många projekt är inte godkända för FHA eftersom beläggningsgraden för ägare vs hyresgäster överstiger 50 procent.
- Din HOA-avgift kan öka, och de fortsätter generellt att stiga. Om byggnaden är äldre, kan det kräva mer reserver att betala för takläggning, VVS, exteriör underhåll, vilket tenderar att innebära högre HOA-avgifter.
- Jag skulle vara ombedd om jag inte påpekade att styrelsen i en HOA kan vara på kraftresor. Inte alla HOA är så här men tillräckligt är att jag måste ta upp det. Det kan vara en storebror aspekt att bo inom en HOA och överensstämmer med regler som du inte skapade.
- Oavsett layout, en lägenhet är inte ett hus. Kvadratmottagningen kan vara mindre än ett hus. En lägenhet brukar inte ge dig en trädgård som tenderar att eller en plats för att tvätta din bil.
- Husdjur begränsningar. Om du alltid har velat ha en stor dansk, kanske din HOA inte tillåter det. Reglerna kan begränsa antalet och typerna av husdjur du kan anta också.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.