Till skillnad från hyra för en lägenhet, som betalas i förskott, betalas räntekostnaden i efterskott. En efterskottsbetalning resulterar när du gör en hypotekslån den 1 april, till exempel, eftersom den betalar räntan för mars månad.
Inte som hyra
Hyran betalas från första till slutet av månaden, i de flesta vanliga situationer. Ibland om du flyttar in i ett hem den sista veckan i månaden kan en fastighetschef prorera hyran till den första månaden och samla in en månad plus en pro rata del för den ytterligare veckan, men det betalas alltid in förskott. Liksom de inte litar på en hyresgäst att betala. Det är därför som ibland bank betraktas som mer tillit, även om de inte är det. Eftersom ränta för ett inteckning betalas i efterskott till borgenären.
Låntagare förutbetalar vanligtvis ränta när de tar ut ett lån för att antingen köpa ett hem eller att refinansiera ett befintligt lån. En låntagare eller ny hemköpare betalar ränta fram till den dag som är 30 dagar bort från sin första hypotekslån.
Det betyder att om du stänger transaktionen på, säger den 15 mars, kommer din första hypotekslån att betalas ut den 1 maj. Det kan verka som whoa, april är gratis, men det är det inte.
Det beror på att betalningen i maj betalar räntan för april. Det belopp som betalas för perioden mellan den 15 mars och den 31 mars betalas emellertid av låntagaren vid stängning. Den delen kallas förbetalda räntor.
När betalningen betalas i maj, om betalningen förfaller vid första dagen i maj, kommer ränta att betalas fram till den 1 maj och huvuddelen kommer att dras av från obetald saldo på lånet, vilket resulterar i en ny obetald balans som är bra till 1 maj (för utbetalningsändamål).
Exempel
För att illustrera, låt oss säga att det ursprungliga obetalda saldot på ett hypotekslån är en jämn $ 200.000, bärande ränta på 5% per år, med en huvud- och räntebetalning på $ 1 703,64. Efter betalning i 11 månader är det obetalda saldot nu $ 197,300.83. Du gör en betalning före den 1 december den 1 december på $ 1,073.64. Om du tar den tidigare obetalda huvudbalansen på $ 197,300,83 x 5% och delas med 12 månader får du en ny månatlig ränteandel på $ 822,09.
När tiden går vidare betalar en husägare en större procentandel av betalningen mot revisor varje månad än mot ränta. Huvudbetalningsandelarna stiger och räntebetalningsandelarna minskar. Om du nu subtraherar den nya månatliga räntesatsen på $ 822,09 från PI-betalningen på $ 1,073,64, är din nya del av huvudstolpen betalad mot balansen skillnaden mellan de två siffrorna eller $ 251.56.
Nu tar du det obetalda huvudbeloppet från november 197.300,83 och drar av huvuddelen för december och din nya obetalda huvudbalans upp till 1 december är 197,049.27.
Antag efter att ha gjort din 1 december betalning; du bestämmer att det nu är dags att flytta och sälja ditt hem, eftersom en plötslig uppåtrikning i uppskattning för ditt grannskap oväntat gör ditt hem värd $ 300.000.
Hej, du kan drömma, eller hur? Vid försäljning kommer banken att kräva ytterligare ränta betalat till dagen för mottagande av medel. Det betyder att du kommer att skulda $ 197,049.27 plus dagligt intresse på $ 27,37 till banken, fram till sista datum då banken tar emot pengarna.
För att samla in betalas förbetalt ränta vid starten av ditt lån fram till det första betalningsfristen, och ytterligare ränta betalas när ditt lån är avbetalt fram till det datum då låntagaren betalas.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.