Här är vad du behöver veta innan du bestämmer dig för att köpa
När du överväger en lägenhet som investering måste du noggrant uppskatta:
- Den årliga hyran du får, och
- de årliga kostnaderna du kommer att drabbas av, inklusive sådana saker som:
- fastighetsskatt
- försäkring
- underhåll och reparationer
Dessutom måste du faktor i tillfälliga utgifter som du kan uppstå, till exempel:
- juridiska avgifter om en utvisning krävs
- reklamkostnader för att få hyresgäster
- reparationskostnader om en hyresgäst skadar fastigheten
Låt oss göra matematiken! Ett exempel på en lägenhet investering:
Låt oss titta på ett exempel. Om du hittar en lägenhet som säljer för $ 55.000. Du kan betala kontant. Det kommer att hyra för $ 750 per månad ($ 9000 per år). Du tror att det motsvarar 16,4 procent avkastning (9 000 USD dividerat med 55 000 USD). Innan du blir för upphetsad måste du faktor i dessa utgifter:
- Fastighetsskatt är $ 1000 per år
- Försäkring är $ 300 per år
- Du uppskattar ca 300 dollar per år vid underhåll och reparationer
- Du räknar med att lägenheten blir ledig om en månad per år (du faktor i detta som en kostnad av 750 dollar per år)
- Du räknar varje gång det är ledigt du måste spendera 250 dollar på reklamkostnader, och du uppskattar detta som en gång om året
- Du är också en faktor i att kanske en av vart femte år kan du ha en dålig erfarenhet och medföra juridiska kostnader och extra reparationskostnader på cirka $ 5000 (vilket skulle vara ungefär $ 1000 per år).
De kostar totalt $ 3 600 per år (eller cirka $ 300 per månad).
Din netto hyra är nu $ 5 400 ($ 9 000 minus $ 3 600), vilket motsvarar en nettoförsättning på 9,8 procent, vilket fortfarande är en attraktiv avkastning. Förutom kassaflödet kommer du att få delta i uppskattningen av värdet av fastigheten. Om du förväntade dig att fastigheter ska gå upp ungefär 3 procent om året, skulle ditt lägenhet i det första året uppskatta från $ 55 000 till $ 56 650, en vinst på 1 650 USD.
Om du inte kan betala kontant, och måste finansiera fastigheten, måste du också faktor i räntekostnaden. För investeringsfastigheter planerar att sätta 25 procent - 50 procent ner för att kvalificera sig för lånet. I scenariot ovan säger vi att du sätter 30 procent ner ($ 16 500) och finansierar de återstående 70 procenten (38 500 USD) med en procentsats på 7 procent över 30 år. Din betalning skulle vara $ 256 per månad.
När du lägger till din betalning på $ 256 per månad och de beräknade kostnaderna beräknas ovan, ungefär $ 300 per månad, får du $ 556 per månad av beräknade kostnader. Med förväntade hyror på 750 dollar i månaden skulle denna fastighet fortfarande leverera positivt kassaflöde, och baserat på dessa siffror skulle det troligen vara en bra investering.
Övriga faktorer: Condo Assessment and Association avgifter
Du måste också ta reda på om den lägenhet du överväger har föreningsavgifter och hur ofta du kan behöva betala bedömningar. Bedömningar är kostnader som uppkommer för att täcka de gemensamma områdena i bostadsrättsområdet. Bedömningar kan omfatta landskapsarkitektur, parkeringsplats och parkeringsgarage reparationer och underhåll, förbättringar av byggnadens yttre del och kostnader i samband med gemensamma utrymmen, såsom en huvudlobby eller entréväg. Dessa utgifter bör beaktas i din kostnadsberäkning innan du beräknar den beräknade avkastningen på din lägenhet.
Innan du gör någon fastighetsinvestering måste du också bedöma hur realistiska dina antaganden är. Här är några ytterligare frågor att överväga för att bestämma om ett condo köp kommer att vara en bra investering:
- Är din lägenhet i ett område där hyresfastigheter är efterfrågade, till exempel nära ett college?
- Är det i ett område som blir mindre populärt eller mer populärt?
- Skulle en stor arbetsgivare i området kunna stänga och få hyreskravet att minska?
- Skulle en ny bostadsutveckling kunna byggas i närheten, vilket innebär att dina behöver dyra förbättringar för att konkurrera?
Det tar kunskap om ett område och erfarenhet att bedöma dessa typer av risker. För en bra bok om ämnet, kolla in John Reeds Hur man börjar i fastighetsinvesteringar .