Fråga: Kommer hemvärdeskoden att påverka bedömningen av mitt hem?
En läsare frågar: "Jag är helt förvirrad. Jag hörde att vissa nya regler är i kraft för bedömningar, men det jag hittar online är en massa lånskillar som klagar över det. Vad ger? Låter mig att våra bedömningsförfaranden skyddar allmänheten Jag lägger mitt hem till försäljning nästa vecka. Kommer hemvärderingskoden att påverka utvärderingen av mitt hem? "
Svar: Du är inte ensam i din förvirring om bedömningar. På ytan låter Hemvärdeskoden, som kallas HVCC, vara en bra idé. Den reviderade utvärderingsprocessen påverkar många hemmalagare. Morever, det kan eventuellt resultera i en låg utvärdering på ditt hem.
New York State Attorney General Andrew Cuomo inlämnade en rättegång mot eAppraisalIT och dess förälder, Första amerikan, för grottning till Washington Mutual, som påstås pressade bedömare att skicka så kallade uppblåsta värderingar.
Som ett resultat av stämningen, Fannie Mae och Freddie Mac, de största köparna av bostadslån i USA, valde att anta hemvärderingskoden. Alla konventionella långivare som säljer inteckningar till Fannie Mae eller Freddie Mac måste nu följa hemvärderingskoden. Det påverkar FHA-lån från den 15 februari 2010 och framåt, och själva processen är kontinuerligt uppdaterad.
Vad är hemvärdeskoden?
HVCC: s regler säger att enskilda banker och inteckningsmäklare som säljer konventionella lån på sekundärmarknaden till Fannie Mae och Freddie Mac inte längre kan välja ut sina egna bedömare. De måste låta ett utvärderingsbolag ta en bedömare från sin bedömningspool för att göra en bedömning.
HVCC-reglerna är avsedda att stoppa samverkan mellan utlåningsinstitut och bedömare. Men väl meningsfullt, hemvärderingskoden, enligt många yrkesverksamma inom fastighetsbranschen, har återfått.
I ett försök att försvaga uppblåsta hemvärden, som utgjorde en liten del av värderingsmarknaden, orsakade HVCC ursprungligen kaos, enligt kritiker, och störde hela utvärderingsprocessen för många konventionella låntagare. Det är bättre idag.
Vad är fel med hemvärderingskoden?
Jag kan berätta vad som händer på Sacramento-marknaden, vilket jag är ganska säker på är echoed på nästan alla andra fastighetsmarknader i landet.
- Utomstående bedömare utför utvärderingar.
Mina Sacramento-köpare betalade en appraiser från Stockton, en stad som ligger 45 minuter från Sacramento, för att göra en bedömning i en stad där bedömaren varken bor eller arbetar. En annan fastighet bedömdes av en taksator från Las Vegas, Nevada. Om en bedömare har tillstånd att arbeta i ett område, kan de arbeta i det området, även utan erfarenhet.
- Bedömare med mindre erfarenhet utför utvärderingar.
Eftersom bedömare väljas slumpmässigt från en pool av alla licensierade bedömare kan en låntagare sluta med en ganska ny bedömare. I Kalifornien kan en taksättare få en bostadslicens för att bedöma en enda familjebostad värd upp till 1 miljon dollar. Kraven är 150 timmars utbildning och 2000 timmar på jobbet inom en 12-månadersperiod, enligt California Office of Real Estate Appraisers.
- Erfaren bedömare går ut ur affärer.
Saken med erfarna bedömare är att de med stor sannolikhet har varit inne i bostaden i grannskapet där de uppmanas att bedöma. De vet varför ett hem på ena sidan av en fysisk gräns kan ha ett högre marknadsvärde än ett hem på andra sidan. De räknar med att repetera. När denna affärsbränsle torkar upp, har de inget jobb och deras expertis är värdelös.
- Transaktioner kan falla ut när dåliga värderingar är för låga.
Bedömare som inte känner till grannskapet eller har liten erfarenhet är mycket mer benägna att producera en undervärderad bedömning. När en bedömning kommer till mindre än försäljningspriset vägrar många säljare att förhandla och köparna vill inte göra skillnaden. Så den pågående försäljningen blåser upp. Säljaren förlorar köparen, och köparen förlorar hemmet . Det finns andra sätt att hantera en låg värdering, men annullering av transaktionen är vanlig.
- Konsumenten betalar en ökad kostnad för bedömningen.
Det finns ingen gratis lunch. Eftersom bedömningsföretaget som väljer utvärderarna måste betala, bär konsumenterna kostnaden. En del av värderingsavgiften går till bedömningsförvaltningsbolaget, med balans till bedömaren. Någon måste betala avgiften till bedömningsbolaget. För att inte nämna, gör bedömarna mindre pengar, så det finns färre värderingar kvar i verksamheten.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.