Hur man använder en CMA-jämförande marknadsanalys
Vad är en jämförande marknadsanalys?
Även om rapporter kan variera, från en lista med två sidor av jämförbar hemförsäljning till en omfattande guide på 50 sidor, beror rapportens längd och komplexitet på agentens affärspraxis.
Vanliga jämförande marknadsanalysrapporter brukar emellertid innehålla följande data:
- Aktiva listor
Aktiva listor är bostäder för närvarande till salu. Dessa listor gäller bara i den mån de är din konkurrens för köpare. De är inte vägledande för marknadsvärdet eftersom säljare kan fråga vad de vill ha för sitt hem. Det betyder inte att någon av priserna är realistiska. De erbjudna försäljningspriserna återspeglar inte marknadsvärdet tills de säljer, och på köparens marknader , till exempel, säljs de flesta för mycket mindre.
- Väntar på annonser
I väntan på försäljning bostäder är tidigare aktiva listor som är under kontrakt. De har ännu inte stängt, så de är inte ännu en jämförbar försäljning. Om inte listagenten är villig att dela information om den pågående försäljningen - och många inte är - vet du inte det faktiska sålda priset förrän transaktionen stängs. I väntan på försäljning anger dock den riktning marknaden rör sig om. Om ditt hem är priset över listpriset för den pågående försäljningen kan du möta längre DOM.
- Säljs förteckningar
Hem som har stängt under de senaste tre månaderna är din jämförbara försäljning . Det här är den försäljning som en bedömare kommer att använda när du utvärderar ditt hem för köparen, tillsammans med den pågående försäljningen (vilket sannolikt kommer att vara stängt när ditt hem säljs). Titta länge och hårt på den jämförbara försäljningen eftersom det är ditt marknadsvärde. Du kan använda 6 månaders comps om det inte finns tillräckligt med försäljning för att producera en bra rapport med tre månader.
- Off-Market / Återkallad / Avbruten
Dessa är egenskaper som tagits bort från marknaden av olika skäl. Vanligtvis är skälen hem borttagen från marknaden beror på att priserna var för höga. Medianpriserna för denna grupp kommer nästan alltid att vara högre än medianpriserna för jämförbar försäljning. Men listorna avbryts också av följande skäl:
- Säljarens ånger . Säljarna bestämde att de inte kan dela med sitt hem och inte längre vilja sälja.
- Prissatt för högt. Ingen gjorde ett erbjudande eller de enda erbjudanden som mottogs var lågbollstilbud , vilka avvisades .
- DOM var för lång. Agenter avbryter ibland listor så att de kan sätta tillbaka dem som en ny notering och locka fler köpare.
- Reparationsförfrågningar . Hemmen var en gång under kontrakt och efter hemkontrollen begärde köparen reparationer som säljaren vägrade.
- Säljaren sparkade agenten . Det är inte ovanligt för olyckliga säljare att branda en agent och hyra en ny agent .
- Förfallna listor
Denna grupp kommer att återspegla det högsta medianpriset eftersom de inte sålde och var förmodligen orimligt prissatta. Några av de utgått listorna kan också visas som en aktiv notering, listad av en ny agent till ett nytt pris. Förteckningar upphör också eftersom de inte aggressivt marknadsfördes eller eftersom hemmet var i behov av reparationer.
Undersökande jämförbar försäljning
Jämförbar försäljning är de som mest liknar ditt hem. Det är svårt att jämföra en tri-nivå hem till en enda historia hem. Välj bostäderna från den här listan som är mest identiska med ditt hem i storlek, form och skick, till exempel:
- Liknande kvadratmeter
Bedömare jämför hus baserat på kvadratmeter. Större kvadratmeter hem är värda mindre per kvadratmeter än mindre kvadratmeter hem. Variansen mellan en grupp medianprisade bostäder borde helst inte överstiga mer än 10% till 20% varians i kvadratmeter, plus eller minus.
- Liknande ålder av konstruktion
Helst bör husets ålder - året det byggdes - ligga inom några år av andra jämförbara sålda bostäder. Blandade åldersindelningar är vanliga. Till exempel, i ett område i Sacramento, består en underavdelning av bostäder byggda på 1950-talet, och sedan hoppa de ett par årtionden till 1970-talet. Trots att bostaden ligger bredvid varandra, säljer de hem som fylldes med karaktär från 1950-talet för mer än deras nyare Brady Bunch-motsvarigheter. Om ditt hem byggdes 1980, säg och helt nya bostäder på gatan säljer mer, kan du inte leda samma pris som ett nytt hem.
- Liknande bekvämligheter, uppgraderingar och villkor
Bedömare kommer att dra av värdet från ditt hem om andra hem har uppgraderingar och ditt gör det inte. Ett hem med en pool kommer att ha ett annat värde än ett hem utan pool. Pooler är inte värda så mycket som du tror. Ett helt ombyggt hem är värt mer än en fixer. Hem med ett bad är mindre värda än hem med två eller flera bad. Uppskjutet underhåll räknas mot dig.
- Plats
Alla vet att fastigheter värderas på "plats, plats, plats" men har du funderat på vad det betyder? Ett hem med utsikt över staden, till exempel, är värt mer än ett hem som står inför en cementmur. Bostäder belägna på upptagna bilar är värda betydligt mindre än hem på lugna gator. Jämför ditt hem till dem på liknande platser. Om ditt hem sitter tvärs över gatan från ett kraftverk, leta efter andra bostäder med kraftverkets exponering eller de som ligger längs järnvägsspåren, bland annat oönskade platser.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mäklare i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.