Vissa utgifter kan bidra till din kostnadsbas och minska kapitalvinster
Som sagt kan din vinst vara mer än uteslutningen eller den egendom du kanske inte kvalificerar. Detta kan leda till att du undrar vad-om eventuella utgifter i samband med försäljningen är avdragsgilla.
Din kostnadsbas och kapitalvinstskatt
Du kan inkludera alla typer av försäljningskostnader i kostnadsbasen för ditt hem. Din kostnadsbas är vad som dras av från försäljningspriset för att bestämma hur mycket av en vinst-eller i vissa fall en förlust-du har uppnått.
Att lägga till kostnader ökar din kostnadsbas och en högre kostnadsbasis minskar din vinst. Om du har mindre vinst, är det troligare att du hamnar inom gränsen för uteslutning, och om din vinst inte utesluts betalar du skatter på mindre. Det är en bra affär hela vägen.
Du kan dra av alla rimliga och sedvanliga utgifter för att få ditt hus såldt, inklusive alla avgifter du betalar vid stängning plus eventuella förbättringar som förlänger egendomsens livslängd.
De flesta kostnader som förknippas med att förbereda fastigheten till salu och sälja den kan kvalificeras som ett avdrag. Den anpassade basen av IRS Publication 523 erbjuder en komplett lista över möjliga justeringar som du kan göra till din kostnad genom att lägga till dessa kostnader.
Håll alla dina kvitton så att du inte förbiser något.
Hemförsäljningsuteslutningen från kapitalvinstskatt
De flesta behöver inte oroa sig för att betala kapitalvinstskatt när de säljer sina hem eftersom gifta par kan utesluta upp till 500 000 dollar av vinst och enskilda skattebetalare kan utesluta upp till 250 000 dollar.
Naturligtvis är det som i de flesta fall skatterelaterade, vissa kvalificerande regler.
Båda makarna - eller en enda skattebetalare om han inte är gift - måste ha bott i hemmet under minst två av de senaste fem åren före försäljningen. Du måste äga fastigheten i minst två av dessa fem år också. IRS siffrorna här gör det till din huvudsakliga bostad.
Om du är gift och lämnar en gemensam avkastning, måste bara en av dig klara ägarprovet.
Du behöver inte ägna hemmet och leva i det samtidigt. Du kanske har bott i hemmet som hyresgäst ett tag innan du köper det. Inte heller måste du bo där när du säljer det. Din tvååriga uppehållsperiod kan inträffa när som helst så länge som det är inom den femårsperioden.
Om du har en medejer, till exempel, köpte du fastigheten med någon annan till vilken du inte är gift. Var och en av dem kan ta ut hans eller hennes uteslutning på 250 000 dollar.
Det finns en sista fångst: Du eller din eller din maka eller medehavare kan inte ha hävdat att vinst från försäljning av ett annat hem inom två år omedelbart föregår husförsäljningen.
Vad är beskattat som en långsiktig vinst?
Någon som förstår dig över det uteslutna beloppet kommer att beskattas som en långsiktig realisationsvinst om du ägde huset i mer än ett år.
Skattesatsen på långfristiga realisationsvinster är antingen 0 procent, 15 procent eller 20 procent beroende på vilken inkomstskatt du får i.
De flesta skattebetalare betalar kapitalvinstskatt med 15 procent, så du kanske vill avsätta 15 procent av din skattepliktiga vinst för IRS om du inte kvalificerar dig för att utesluta om din vinst är större än uteslutningen.
Effekten av statliga skatter
Kolla på kapitalvinstskattesatsen i ditt land också. Alla statliga skatter som du måste betala vid försäljningen av huset kommer inte att minska din vinst, men du kan åtminstone inkludera dem tillsammans med andra statliga inkomstskatter som du betalat på Schema A om du specificerar dina avdrag .
Din avdrag är begränsad till $ 10 000, dock från och med 2018, och detta tak gäller även inkomstskatter som betalas till dina statliga och lokala skatter.
Du kan bara dra av $ 10.000 av summan när du lägger till dem alla tillsammans.
Om du ägde fastigheten i mindre än ett år är det en kortsiktig realisationsvinst och det kommer inte att kvalificeras för uteslutning eftersom du inte uppfyller villkoren för uppehållstillstånd eller äganderätt. Denna typ av vinst beskattas till vanliga skattesatser tillsammans med din andra inkomst. Med andra ord betalar du faktiskt den procentandel av vilken skattekonsol du är i efter att ha tagit alla tillgängliga skattekrediter och avdrag.
Vad om separat egendom?
Vad händer med ditt hem kylskåp och alla andra apparater? Dessa anses vara separata från ditt hus. Om du säljer dem separat är det mycket troligt att du gör det för mindre än vad du betalat för dem. Tyvärr, om du tar en förlust - och du kommer förmodligen att - den här förlusten är inte avdragsgill.
Du kan fortfarande få lite pengar genom att sälja dem. Om apparaterna är ganska nya bör du kunna gräva ett kvitto för sina inköpspriser. Om apparaterna är äldre kanske de inte har mycket värde, men du kan få en uppfattning om de rättvisa marknadsvärdena genom att bläddra igenom lokala annonser, eBay eller Craigslist för liknande apparater.
Naturligtvis representerar intäkterna skattepliktig inkomst, så du kanske bara vill spara dig lite förvärring genom att bara inkludera dem i husförsäljningen.