Allt som gynnar din hemförsäljning är inte skattepliktig inkomst
Det är inte nödvändigtvis så. Många skattebetalare kan behålla mest, om inte alla, pengar. Du kan utesluta det från din skattepliktiga inkomst med hjälp av hemförsäljningsuteslutningen enligt Internal Revenue Code.
Ett uteslutande på 250 000 dollar på försäljningen av ett huvudhem
Ogifta individer kan utesluta upp till 250 000 dollar i vinst från försäljningen av deras huvudsakliga hem. Du kan utesluta 500 000 dollar om du är gift.
Så här fungerar det: Om du är singel och du inser en vinst på 200 000 dollar på försäljningen av ditt hem, behöver du inte rapportera någon av de pengarna som skattepliktig inkomst. Det är mindre än det utestående beloppet på 250 000 dollar du har rätt till. Om du inser en vinst eller vinst på $ 255 000 måste du rapportera $ 5 000 av det som en realisationsvinst.
Självklart gäller en hel del regler.
2-ut-av-5-års regeln
Uteslutningen beror på att fastigheten är din bostad, inte en investeringsfastighet. Du måste ha bott i hemmet i minst två av de senaste fem åren direkt före försäljningsdatumet.
De två åren behöver inte vara i följd och du behöver inte faktiskt bo där på försäljningsdagen. Du kan bo i hemmet i ett år, hyra ut det i tre år och sedan flytta tillbaka i 12 månader.
IRS visar att om du spenderade så mycket tid under taket kvalificeras hemmet som din huvudsakliga bostad.
Du kan använda denna 2-åriga regeln för att utesluta vinsterna varje gång du säljer ditt hem, men det betyder att du kan hävda uteslutningen endast en gång vartannat år eftersom du måste spendera åtminstone så mycket tid i bostad.
Du kan inte ha uteslutit vinsten på ett annat hem under den senaste tvåårsperioden.
Undantag från 2-ut-5-årsregeln
Om du bodde i ditt hem mindre än 24 månader kan du eventuellt utesluta åtminstone en del av vinsten om du kvalificerar dig för en handfull speciella omständigheter. Du kan då beräkna din partiella uteslutning baserat på hur mycket tid du faktiskt bodde där.
Räkna månaderna du bodde i, dividera sedan numret med 24. Multiplicera detta förhållande med 250 000 dollar eller 500 000 USD om du är gift. Resultatet är den vinst som du kan utesluta från din skattepliktiga inkomst.
Du kan till exempel ha bott i ditt hem i 12 månader, då måste du sälja det av kvalificerad anledning. Du är inte gift. Tolv månader dividerad med 24 månader kommer ut till .50. Multiplicera detta med din maximala uteslutning av $ 250.000. Resultatet: Du kan utesluta upp till 125 000 dollar eller 50 procent av din vinst.
Om din vinst är över 125 000 dollar, skulle du bara inkludera beloppet över 125 000 dollar som beskattningsbar inkomst på din avkastning. Om du inser en $ 150.000 vinst, skulle du rapportera och betala skatt på $ 25.000. Om din vinst är lika med eller mindre än 125 000 dollar kan du utesluta hela beloppet från din skattepliktiga inkomst.
Kvalificerande löptider i hemvist
Du behöver inte räkna med rimliga tillfälliga frånvaro från hemmet när du inte bor där. Du är tillåten att spendera tid på semester eller av affärsskäl, förutsatt att du fortfarande behåller fastigheten som din bostad och du tänker återvända dit.
Och om du faktiskt måste flytta kan du kvalificera dig för delvist uteslutande. Om du bodde i ditt hus i mindre än två år kan du utesluta en del av din vinst om din arbetsplats förändrats. Detta undantag skulle gälla om du startade ett nytt jobb eller om din nuvarande arbetsgivare krävde att du flyttar till en ny plats.
Om du säljer ditt hus av medicinska eller hälsoskäl, dokumentera dessa skäl med ett brev från din läkare. Detta medger också att du bor i hemmet under mindre än två år. Du behöver inte skicka brevet med din avkastning , men behåll det med dina personliga uppgifter, bara om IRS vill ha bekräftelse.
Du vill också dokumentera eventuella oförutsedda omständigheter som kan tvinga dig att sälja ditt hem innan du har bott där den önskade tidsperioden. Enligt IRS är en oförutsedd omständighet "förekomsten av en händelse som du inte rimligen kunde ha förväntat dig innan du köper och upptar ditt huvudsakliga hem", till exempel naturkatastrofer, förändring av din anställning eller arbetslöshet som ledde till att du inte kunde uppfylla grundläggande levnadskostnader, död, skilsmässa eller flera födda från samma graviditet.
Tjänstledamöter är inte föremål för bosättningsregeln. De kan avstå från regeln i upp till 10 år om de är på "kvalificerad officiell förlängd tjänst". Detta innebär att regeringen beordrade att du bor i statens bostäder i minst 90 dagar eller under en viss tid utan ett visst slutdatum. Du kommer också att kvalificera dig om du är uppladdad på en tullstation som är 50 miles eller mer från ditt hem.
Ägarregeln
Du måste också ha ägt fastigheten under minst två av de senaste fem åren. Du kan äga den vid en tidpunkt då du inte bor där eller bor där under en tid utan att egentligen äga den. De två år av uppehållstillstånd och de två åren av ägande behöver inte vara samtidiga.
Du kanske har hyrt ditt hem och bodde där i tre år, då köpte du det från din hyresvärd. Du flyttade snabbt och hyrde den till en annan person, så sålde du det två år senare. Du har träffat både ägarskapet och bostadsrättens tvååriga regler - du bodde där för tre och ägde det för två.
Tjänstemedlemmar kan också avstå från denna regel i upp till 10 år om de har kvalificerad officiell utökad tjänst.
Gift skattebetalare
Gift skattebetalare måste lämna gemensamma avkastningar för att hävda uteslutningen, och båda måste uppfylla 2-ut-5-årig regeln om uppehållstillstånd, även om de inte behöver bo i bostaden samtidigt. Endast en make måste uppfylla ägarprovet.
Om en maka dör under ägandeperioden och den överlevande inte har omgift, kan hon använda sin avlidna makas bostad och äktenskapstid som sin egen.
Skiljda skattebetalare
Din ex-makas ägande av hemmet och tiden som bor i hemmet kan räknas som din egen om du förvärvar egendomen i en skilsmässa. Du kan lägga till dessa månader till din ägandeperiod och bo där för att uppfylla ägar- och bostadsreglerna.
Rapportering av vinsten
Om du upplever en vinst som överstiger uteslutningsbeloppen eller inte kvalificeras, redovisas inkomsten på försäljningen av ditt hem på Schema D som en realisationsvinst . Om du ägde ditt hem i ett år eller mindre redovisas vinsten som en kortfristig realisationsvinst. Om du ägde det mer än ett år redovisas det som en långsiktig realisationsvinst.
Kortfristiga vinster beskattas i samma takt som din staminkomst medan räntorna på långsiktiga vinster är mer gynnsamma: noll, 15 eller 20 procent, beroende på din skattefäste.
Att hålla exakta register är nyckeln. Se till att din fastighetsmäklare vet att du kvalificerar dig för uteslutning om du gör det och erbjuder bevis om det behövs. Annars måste hon utfärda en blankett 1099-S och skicka en kopia till IRS. Detta utesluter inte att du kan hävda uteslutningen men det kan komplicera saker.
Om du får formulär 1099-S måste du anmäla försäljningen av ditt hem på din avkastning. Konsultera med en skattesekreterare för att se till att du inte tar en skattemässig träff om du inte behöver.
Beräkning av din kostnadsbas och kapitalvinst
Formeln för beräkning av din vinst innebär att du dras av din kostnadsbas från ditt försäljningspris.
Börja med vad du betalat för hemmet, lägg sedan till de kostnader som du har uppkommit vid inköpet, till exempel avgifter för titlar och escrow och fastighetsmäklare . Lägg nu kostnaderna för några större förbättringar som du gjort, till exempel byte av tak eller ugn. Tyvärr, att måla vardagsrummet räknas inte.
Subtrahera eventuella ackumulerade avskrivningar du kanske har tagit över åren, till exempel om du någonsin tog hemkontorsavdraget. Det resulterande numret är din kostnadsbas.
Din kapitalvinst skulle vara försäljningspriset på ditt hem minus din kostnadsbas. Om det är ett negativt tal har du haft en förlust. Tyvärr kan du inte dra av en förlust från försäljningen av ditt huvudsakliga hem.
Om det resulterande numret är positivt har du gjort en vinst. Subtrahera beloppet för din uteslutning och balansen är din skattepliktiga vinst.