Eller gjorde någon form av reparation som var en förbättring, restaurering eller anpassning där en betydande del av fastigheten eller utrustningen slogs ned och ersattes.
Det vi har här är en möjlighet att göra en partiell disposition av den gamla egendomen och kapitalisera den nya egendomen.
Vi ska berätta om idén och matematiken bakom partiella dispositioner, och ge dig ett exempel att arbeta med.
Idén: Om vi måste byta den, kan vi förfoga över den gamla och kapitalisera den nya egendomen
Tänk dig ett tak. (Ja, det är ett av de exempel som IRS ger i sina slutliga föreskrifter, och det är lätt för oss att tänka oss, så det är det exempel vi kommer att hålla fast vid här.) FYI för den fullständiga texten till dessa föreskrifter, se TD 9689 , Vägledning om dispositioner av materiell avskrivningsbar egendom. (Hittills är detta den enda platsen online för att hitta hela texten på 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Så vi har en kund som har en hyra egendom. Klienten ersätter taket. Det gamla taket kommer av och materialen återvinns eller kasseras. Det gamla taket är inte mer, men kostnaden för taket ingår i kostnaden för hela byggnaden. Tillbaka när klienten köpte fastigheten betalade kunden ett pris, och det var priset för marken och byggnaden, och taket var definitivt en del av byggnaden. Så kostnaden för det gamla taket ligger i byggnaden, som bärs på kundens avkastning och avskrivs över 27,5 eller 39 år (för bostads- eller kommersiella uthyrningsfastigheter).
En partiell disposition innebär att vi tar ut kostnaden för det gamla taket från byggnadens kostnad, kasserar det gamla taket och kapitaliserar och börjar avskriva det nya taket. Vettigt?
Det kommer att bli mycket matematik involverad
"Jag har inte tid för matte", berättade en CPA i början av april. Begriplig.
Låt oss fokusera på det goda som gör vår kund. Skallar vi bort det gamla taket? Ja. Och säljer vi det? Nej. Så det finns inga brutto vinst från försäljningen. Så vinsten vid dispositionen kommer att ha nollvinst minus den återstående kostnadsbasen, vilket innebär att vi har en förlust. Det är ett negativt inkomsttal som får bäras till framsidan av 1040 . Och negativa inkomsttal gör vad? De sänker totalinkomst, lägre justerad bruttoinkomst, lägre skattepliktig inkomst och sänkt skatt.
Men vänta, det finns mer. Förlusterna minskar inkomsterna och det innebär att inkomsten minskar för att mäta passiva aktivitetsförluster och mäta saker som nettoinvesteringsinkomstskatten , den extra Medicare-skatten, den alternativa minimiskatten och en hel del andra inkomstkänsliga beräkningar. Så om du inte har tid att göra matte, förläng och gör matte när du har lite hjärntid. Det kommer att gynna kunden nu och i framtiden.
Kommer det att gynna kunden i framtiden? Ja, för att titta på de ackumulerade avskrivningarna. När vi avyttrar en delaktiv tar vi bort både kostnaden och den ackumulerade avskrivningen från den ursprungliga tillgången. Vi får en nuvarande självrisk förlust nu. Och genom att minska ackumulerade avskrivningar har vi mindre avskrivningar för att återta om och när fastigheten säljs i framtiden.
Gå aldrig över en möjlighet att spara pengar två gånger.
Stegen i ett nötskal
- Mäta kostnaden för utbytesfastigheten
- Använd denna kostnad, arbeta bakåt för att mäta historiska kostnader för den ursprungliga egendomen.
- Vi behöver en förändringshastighet.
- Med hjälp av förändringshastigheten går rabatt för dagens kostnad tillbaka till dess historiska kostnad.
- Segregate basis och avskrivningar.
- Kassera den delaktiga tillgången: beräkna vinst eller förlust.
- Aktivera och börja avskriva den nya tillgången.
Exempel
En skattebetalare har bostadsfastighet. Här är de relevanta fakta:
Skattebetalaren köper huset och hyr ut det | |
Placerad i servicedatum för huset: | 09/01/2011 |
Kostnad för byggnaden (ej land): | $ 250.000 |
Tidigare avskrivningar (i slutet av 2013): | $ 20.833 |
Skattebetalaren ersätter taket | |
Taket sätts i bruk på | 2014/11/01 |
Kostnaden för det nya taket: | $ 12.000 |
Steg 1: Mäta kostnaden för ersättningsfastigheten
Detta är $ 12 000 för det nya taket, i exemplet ovan. Var kommer detta nummer från? Klienten gav mig allt bevis på betalning och fakturor för taket. Vi lade upp kostnaderna. (Självklart lägger utgifterna sällan upp till en rund figur, till exempel de tolv tusen ovan. Jag håller mitt exempel lätt att förstå.)
Steg 2: Mäta den ursprungliga kostnaden för den ursprungliga egendomen
För att skilja ut den ursprungliga kostnaden för taket (eller någon annan del av byggnaden för vilken vi vill göra en partiell disposition), säger IRS att vi kan använda "någon rimlig metod" för att bestämma den ursprungliga kostnaden så länge som metoden är " konsekvent tillämpad på alla delar av samma tillgång" (statskassans föreskrifter 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Så vad är rimliga metoder?
- För endast restaureringar , använd rabattmetoden för producentprisindex.
- Tilldela kostnaden för den ursprungliga tillgången baserat på ett förhållande av ersättningskostnaden för den partiella dispositionen till ersättningskostnaden för hela tillgången.
- Kostnadssegregationsstudie.
- Skattebetalarens register.
"Vanligtvis ser vi Producer Price Index Rollback-metoden", säger Phil Zaman , en auktoriserad revisor som leder inlärningsprogrammen på CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
Producentprisindex-rabattmetoden fungerar "endast för restaureringar", varnade Zaman. Vi "kan inte använda det för förbättringar / förbättringar eller anpassningar."
"Rabattering är som att sammansätta för intresse, men i motsats", förklarade Zaman. Han sa också att rabattmetoden är "mest ändamål med de officiellt sanktionerade" metoderna som skisseras i Treasury Regulations 1.168 (i) -8.
En andra metod, sade Zaman, är att ta ersättningskostnaden för komponenten och dela med ersättningskostnaden för hela tillgången. Detta resulterar i ett förhållande som sedan multipliceras med den ursprungliga kostnaden för hela tillgången.
En tredje metod är att anställa proffs för att genomföra en kostnadssegregationsstudie, vilka skattebetalare "kan göra när som helst", sa Zaman.
Slutligen kan skattebetalare som faktiskt byggde tillgången använda egna register för att bestämma kostnaden för varje komponent.
Steg 2A: Hitta rabattkursen med hjälp av producentprisindexet
För det första kan vi antingen använda producentprisindexet för färdiga varor eller dess efterträdare, producentprisindex för slutlig efterfrågan .
- Dessa index kan hittas på webbplatsen för arbetsstatistik för arbetsstatistik.
- http://www.bls.gov/data/
- Bläddra sedan ner till var det står Priser - Producent .
- Därefter se under det avsnittet var det står Commodity Data including "headline" FD-ID indexer .
- Se nu till höger och klicka på Toppval (ikonen med stjärnan).
- Detta ger oss olika index för att välja.
- "Generellt använder du antingen slutlig efterfrågan eller färdiga varor (inte säsongrensade)", säger Zaman.
- Så välj antingen Slutlig efterfrågan - WPUFD4.
- Eller välj Slutförda varor - WPUSOP3000.
- Det slutliga efterfrågningsindexet börjar från november 2009 och går framåt.
- "Färdiga varor (WPUSOP3000) går tillbaka till 1947", säger Zaman.
- "Du kan justera de åren som visas högst upp på sidan," påpekar Zaman.
- Zaman varnar också att du kanske vill arbeta med bara en uppsättning index.
Kopiera relevanta PPI-data och klistra in den i ett kalkylblad.
För referens, här är de två datasätt som vi behöver arbeta för vårt exempel.
Tabell 1. Producentprisindex - Commodities Final Demand (WPUFD4) | ||||||||||||
År | jan | februari | mar | april | Maj | juni | juli | augusti | september | oktober | november | December |
2011 | 103,4 | 104,2 | 105,2 | 105,9 | 106,1 | 106 | 106,3 | 106,4 | 106,6 | 106,3 | 106,4 | 106 |
2012 | 106,6 | 107,1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108,2 | 108,3 | 108,2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108,8 | 109,1 | 109 | 108,8 | 109,2 | 109,5 | 109,5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110,1 | 110,8 | 111 | 111,1 | 111,2 | 111,6 | 111,6 | 111,1 | 111,4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabell 2. Producentprisindex - Färdiga varor (WPUSOP3000) | ||||||||||||
År | jan | februari | mar | april | Maj | juni | juli | augusti | september | oktober | november | December |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189,1 | 191,4 | 192,5 | 191,4 | 192,2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194,4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193,2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194,5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197,3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200,3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202,9 | 202,4 | 201,7 | 200,3 | 198,1 (P) | 195,6 (P) |
Fotnoter: Om du ser (R) bredvid ett index betyder det att numret har reviderats. (P) betyder preliminär. "Alla index är föremål för revision fyra månader efter originalpublikationen", säger BLS.
Nu ska vi hitta diskonteringsräntan.
Hyreshuset lanserades ursprungligen den 1 september 2011. Vi markerar med fetstil (över) indexen för det datumet.
Taket slogs i bruk den 1 november 2014. På samma sätt markerar vi i fetstil indexen för det datumet.
Här är matte delen. Vi finner den procentuella förändringen mellan de två indexen. Låt oss börja med PPI-Commodities Final Demand (Tabell 1). Matematiken går så här:
Index vid tidpunkten för service i restaurering | 110,9 | November 2014 |
Index vid datum för inbruktagande för den ursprungliga komponenten | 106,6 | September 2011 |
Procentuell förändring mellan de två indexen | 0,040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Uttryck detta i procent. | 4,0338% |
- Med hjälp av PPI-Commodities Final Requirement har jag en förändringshastighet (R FD ) motsvarande 4,03%.
Låt oss göra samma sak, den här gången för PPI-varorna färdiga varor (tabell 2).
Index vid tidpunkten för service i restaurering | 198,1 | November 2014 |
Index vid datum för inbruktagande för den ursprungliga komponenten | 192,6 | September 2011 |
Procentuell förändring mellan de två indexen | 0,028556594 | = (198,1-192,6) / 192,6 |
Uttryck detta i procent. | 2,85566% |
- Med hjälp av PPI-Commodities Finished Goods har jag en förändringshastighet (R FG ) motsvarande 2,86%.
Vi har nu hittat två olika diskonteringsräntor (R FD och R FG ). Eftersom IRS tillåter oss att använda någon rimlig metod, måste jag ta reda på vilken metod som är mest rimlig för min klient. (Vi gör det i steg 4 nedan.) När vi väl bestämmer vilket index som ska användas, noterar vi det i klientens permanenta fil så att vi kommer ihåg att använda samma metod när vi gör ytterligare partiella dispositioner på samma hyresfastighet.
Vi är nu färdiga med steg 2A.
Steg 2B: Använd förändringsfrekvensen, rabattera dagens kostnad till dess historiska kostnad
Det finns två matematiskt ekvivalenta sätt att beräkna rabatten.
- Dela ut ersättningskostnaden med 1 + R; eller
- Multiplicera ersättningskostnaden för PPI för den månad som ursprungligen sätts i drift och dela av PPI för de månader som den ersattes.
Båda borde resultera i samma svar. För korthet kommer jag bara att visa dig den första metoden.
Ersättningskostnad (RC) = $ 12.000
Ändringshastighet (R) är antingen R FD = 4,03% eller R FG = 2,86%
Om R = R FD = 4,03% | Om R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12 000 / (1 + 4,03%) | 12 000 / (1 + 2,86%) |
12 000 / (104,03%) | 12 000 / (102,86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Den historiska kostnaden för det ursprungliga taket är | $ 11.535 | $ 11.666 |
Så vad säger vi här? Av hela byggnadskostnaden (ursprungligen 250 000) tilldelas $ 11 535 eller $ 11 666 av det ursprungliga taket. Vi baserar detta på att ta den faktiska kostnaden för att ersätta taket ($ 12 000) och diskontera denna kostnad tillbaka med hjälp av en av två åtgärder i Producentprisindex. Vilken metod blir bättre för vår klient? Vi ska räkna ut det i steg 4.
Steg 3: Segregate Basis och Avskrivningar
Målen här är att skilja den ursprungliga tillgången och dess avskrivningar till två tillgångar. På det sättet kan vi avhända en och behålla den andra.
Jag ska först presentera resultaten, och sedan pratar vi igenom hur man gör det.
Segregerande bas och avskrivningar om vi använder R FD = 4,03% | ||
Tillgång | Oanpassad grund | Tidigare avskrivningar (i slutet av 2013) |
Originalbyggnad | 250 tusen | 20.833 |
Efter segregering: | ||
Byggnad (mindre gammalt tak) | 238.465 | 19.872 |
Gamla taket | 11.535 | 961 |
Nytt tak | 12 tusen | n / a |
Segregerande bas och avskrivningar om vi använder R FG = 2,86% | ||
Tillgång | Oanpassad grund | Tidigare avskrivningar (i slutet av 2013) |
Originalbyggnad | 250 tusen | 20.833 |
Efter segregering: | ||
Byggnad (mindre gammalt tak) | 238.334 | 19.861 |
Gamla taket | 11.666 | 972 |
Nytt tak | 12 tusen | n / a |
Observera: grund- och avskrivningsuppgifterna för byggnaden (mindre gammalt tak) plus det gamla taket lägger upp siffrorna för den ursprungliga byggnaden. (Det vill säga 238.465 + 11.535 = 250.000 för basen och likaledes 19.872 + 961 = 20.833 för tidigare avskrivningar, i diagrammet med användning av R FD ovan.) Vi har inte förlorat någon grund eller någon avskrivning. Vi har bara splittat det ursprungliga beloppet i två separata tillgångar.
Varför är tidigare avskrivningar i slutet av 2013? Eftersom vår skattesystem kommer att beräkna avskrivningarna för 2014 när vi sätter in tillgångarna korrekt.
Hur får man dessa nummer? Den första raden, relaterad till den ursprungliga byggnaden, som kommer från vår skatteprogram eller från kundens avskrivningsplaner i sin avkastning för förra året.
Grundfiguren för det gamla taket: Vi behöver den matematiken ovanför. Notera 11.535 siffran för det gamla taket. Detta är R FD ovanifrån. Vi kan också använda R FG .
Grundfiguren för byggnaden mindre tak: vi tog den ursprungliga grunden och subtraherade det gamla taket.
Avskrivningstal för byggnaden med mindre gammalt tak och för det gamla taket: det finns två metoder för att finna ut det här. Det finns Williams metod. Och det finns Phil Zamans metod. Williams metod går så här:
- Dela den historiska kostnaden för det gamla taket med den totala ursprungliga kostnaden för att få en procentandel,
- Multiplicera sedan det med de ursprungliga avskrivnings siffrorna för att hitta de avskrivningar som tillskrivs den ersatta komponenten.
Och Zamans metod? Beräkna avskrivningar för byggnaden med mindre gammalt tak och för det gamla taket.
Jag beräknade det båda sätten. Med min metod fick jag $ 961.23 avskrivningar tillskrivna det gamla taket. Med Zamans metod fick jag 961,24 dollar avskrivningar som tillskrivs det gamla taket. Så, efter avrundning resulterade båda i samma svar: $ 961. Medan min metod fungerar bra för att vi kan göra matte i ett kalkylblad tror jag att Zamans metod är tekniskt det korrekta sättet att göra detta.
- Här är en praktisk avskrivningskalkylator som jag hittade på internet medan du forskat på den här artikeln. Bokmärk detta, eftersom det kommer att vara till nytta mer än en gång.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Steg 4: Beräkna vinst eller förlust på partiell disposition
Här är resultaten, och sedan gräver vi in i detaljerna.
Om R = R FD = 11.535 | |||
Bruttoavkastningen | -0- | (material skrotades) | |
Kostnadsbas för komponent | 11.535 | ||
Mindre tidigare avskrivningar | (961) | ||
Mindre nuvarande avskrivningar | -0- | Låt oss anta noll för nu | |
Justerad grund | 10.574 | ||
Förtjänst eller förlust | (10.574) | ||
Om R = R FG = 11.666 | |||
Bruttoavkastningen | -0- | (material skrotades) | |
Kostnadsbas för komponent | 11.666 | ||
Mindre tidigare avskrivningar | (972) | ||
Mindre nuvarande avskrivningar | -0- | Låt oss anta noll för nu | |
Justerad grund | 10.694 | ||
Förtjänst eller förlust | (10.694) | ||
Obs! Jag ignorerar avskrivningar för innevarande år. Varför? För vårt omedelbara syfte just nu måste vi ta reda på vilken rabattmetod som kommer att fungera bättre för vår kund. Och det här kan vi göra i ett kalkylprogram. När du gör den faktiska vinsten / förlustberäkningen kommer vår skattesystem att beräkna nuvarande avskrivningar och placera det på rätt ställe.
Titta på de två resultaten. Beroende på vilken metod vi väljer för diskonteringsräntan (R), har vi en förlust på $ 10,574 (med hjälp av det slutliga efterfrågningsindexet) eller på $ 10,694 (med index för slutgiltiga varor). Vilket kommer att bli bättre för den här kunden? Förlusten på $ 10.694.
Jag gör en anteckning i klientens fil som vi valde att använda PPI-Commodities Finished Goods för beräkning av partiella dispositioner på denna hyrafastighet. Och nu överför jag lämpliga beräkningar (med hjälp av R FG ) till skatteprogrammet.
Nu, låt oss tänka på vad som händer. Finished Goods Index resulterade i ett bättre resultat för den här kunden. Finns det ett sätt jag kunde ha sped upp beslutsprocessen så jag behövde inte göra så mycket matte? Jag märker att (R FD ) är 4,03% och (R FG ) är 2,86%, över den aktuella tidsramen i det här exemplet. Färdigvaruindexet, som hade en lägre förändringsgrad, resulterade i en större historisk grund och en större förlust. Jag antar att den förändringsgrad som är lägre kommer att resultera i en större historisk grund, och därigenom en större förlust. Jag fortsätter att köra beräkningarna båda vägen tills jag räknar ut om detta är ett sant uttalande eller inte.
Låt oss sätta detta helt och hållet
Vår kund ersatte taket på hyresfastigheten. Det kostade 12 000 dollar att sätta på det nya taket. Vi beräknade att kostnaden för det gamla taket var 11.666 kronor genom att diskontera ersättningskostnaden av producentprisindexet. I det här scenariot var PPI för färdiga varor den mest fördelaktiga diskonteringsräntan. Med den historiska kostnaden separerar vi grunden och avskrivningarna i samband med det gamla taket från byggnaden. Vi håller resten av byggnaden på böckerna och avskrivs som vanligt. Vi förfogar över det gamla taket, vilket medför en förlust på $ 10,694. Vi lägger till det nya taket till den fasta tillgångssektionen i vår skatteprogram och börjar avskriva den.
Hur fungerade detta för vår klient? Inte bara fick vår kund en förlust på $ 10 694 på sidan ett av formuläret 1040, men det minskade också hans inkomst för de begränsningar för passiv aktivitetstab, vilket i sin tur ökade hur mycket av en passiv förlust drogs i år. Den ökade passiva aktivitetsförlusten minskade ytterligare hans inkomst. För en kund i 28% skattesatsen kan vi förvänta oss att skattebesparingarna från en partiell disposition är 10 694 x 28% = $ 2,994. Men eftersom vi sänkte inkomsten tillräckligt för att ta mer passiva aktivitetsförluster, uppskattade de faktiska skattebesparingarna att vara cirka 4 000 dollar.
Så om du tänker, pojke, så är det säkert mycket matte. Kanske lägger du extra pengar i kundens ficka motiverar dig att skjuta upp kalkylbladet och krossa några siffror.
Ytterligare läsning om ämnena för avdragande reparationer, partiella dispositioner och det nya "reparationsregistret":
- För mer information om partiella dispositioner, se Steve Nelsons artikel, Partial Dispositions och New Tangible Property Regulations om Evergreen Small Business .
- För en översikt över "reparationsregs", se min artikel, Avdragsreparationer och underhållskostnader.
- IRS förlänger tiden för att göra sena valmöjligheter för delaktiga tillgångar (Parker Tax Publishing, 29 september 2014).
- En in-djup Look: IRS Releases Detailed FAQs Förklara reparationsföreskrifter (Parker Tax Publishing, 14 mars 2015).
- Materiella fastighetsförordningar - Reparationsrådgivning och resurser (AICPA.org).
- Vad skattebetalare behöver veta för att uppfylla de slutliga fastighetsbestämmelserna (Skatterådgivaren, AICPA.org, 1 april 2015).
- Final Set of Repair Regs. Utfärdat (Skatterådgivaren , AICPA.org, 1 november 2014).
- Regs. Govern dispositioner av avskrivningsbar egendom (Journal of Accountancy, 13 augusti 2014).
- Förra skatteåret för anspråk på förlust på delårsuppsättningar före 2014 (Moss Adams, november 2014).
- TD 9689, vägledning avseende dispositioner av materiell avskrivningsbar egendom (IRS.gov)
- Offentliggörande 544, Försäljning och Övriga avsättningar av tillgångar (IRS.gov)