Kommer snart Hemmet tar inte alltid flera erbjudanden
På fastighetsmarknader med begränsad inventering försöker säljare och deras noteringsagenter ibland att röra upp lite pre-market spänning genom att notera ett hem som Kommer snart. Känslan är eftersom det finns mycket få bostäder till salu, en ny notering som inte är tillgänglig kommer inte bara att hälla aptit men det kan generera en budfeni när den äntligen är till salu.
Goda nyheter för säljaren men dåliga nyheter för en potentiell köpare.
Hur kan en ivrig hemköpare tävla och vinna hemmet när så många andra köpare drar över kommande snart hem?
Vad är kommande snart hemma?
Ett kommande snart hem är i allmänhet en ny notering som ännu inte är tillgänglig i MLS. Listagenten kan till exempel placera ett "kommer snart" tecken på egendomen själv. Noteringsagenten kan, om inte förbjudet av MLS, också placera en förannonsering på en privatägd webbplats som tillåter direktnotering av fastighetsmäklare och fastighetsägare och som kan uppmuntra att komma snart.
Typiskt är det inte tillåtet för en agent att direkt marknadsföra eller annonsera ett kommande kortnotering, vilket ofta tolkas för att inte innebära någon uppmaning till köp, inga uppvisningar före marknadsföringen eller privata bakdörren. Men det betyder inte att du inte kan göra ett erbjudande ändå.
En kommande snart hemnotering kan också listas för försäljning i MLS men är ännu inte tillgänglig för visning.
Kanske säljaren fortfarande förbereder hemmet till salu men vill skapa lite intresse tidigare.
Varför misslyckas privata MLS-system att komma snart förteckningar?
Först förstår att vissa MLSs över hela landet inte är favoriserade för att komma snart hem som ett sätt att marknadsföra ett hem som ännu inte är till försäljning eftersom MLS-styrelsen kan tro att det ger en orättvis fördel för inte bara säljaren utan också för agenter som annonserar dessa hem.
Ett flervalsystem försöker vara rättvist för alla sina medlemmar.
Eftersom det enda sättet att samla in mer information om hemmet är att ringa till förteckningsagenten, kan ett kommande snart hem leda köpare att ringa upplysningsagenten direkt istället för att ringa en köparens agent. Denna typ av beteende kan leda till dubbel byrå , vilket inte ens är lagligt i alla 50 stater.
För att inte nämna, MLS stolt sig att vara den enda sanna källan till fastighetsförteckningar och har ett enormt monopol, vad vissa agenter kallar moderkortet för hemförteckningar.
Hur man kommer fram snart
Många hemköpare, inklusive de flesta första gången hemköpare , tycker inte riktigt om att förhandla om ett hem, tro det eller inte. De vill bara köpa ett hem. Inte alla är bra på att förhandla, och de bryr sig inte om det tryck och den spänning som vissa förhandlingsstrategier tycks kräva. Kasta i den blandningen möjligheten till flera erbjudanden , och det kan verkligen skrämma köpare. Vissa kommer öppet att ange att de inte under några omständigheter vill vara inblandade i en multipel erbjudande situation.
Vägen kring det är att göra ett starkt erbjudande på förhand och låt det vila. Till att börja med kan ett listagent med kommande kortnotering inte tillåta några visningar tills hemmet är på marknaden.
Nollställningsprincipen är av olika anledningar, varav en är att försöka att inte bryta mot några MLS-föreskrifter. Vissa MLS-system kräver helt enkelt ett MLS-undantag, och sedan kan en agent kringgå vissa regler.
Vidare tror många listagenter den bästa dagen att lista ett hem är på fredag, så låt oss ta en titt på hur den typen av kommande kortnotering skulle hanteras.
- Hemmet "lever" i MLS vid midnatt på torsdagen, laddar ner alla bilder och är redo för tidigt på morgonen fredagskrypning, i allmänhet när listor automatiskt levereras till köpare från sina agenter.
- Säljaren har ett öppet hus planerat till söndag.
- De flesta säljare vill inte acceptera ett erbjudande förrän hemmet har blivit utsatt för marknaden under minst ett par dagar, inklusive öppet hus, så det är inte orimligt att svara på alla erbjudanden på en söndag, till exempel.
Ett bra sätt att hantera denna situation är då att skriva ett erbjudande på fredag och ge säljaren till kvällen på söndag för att svara på erbjudandet. Du kanske säger till dig själv nu, vänta, det är nötter. Det ger andra köpare tid att göra ett erbjudande som är bättre än mitt erbjudande. Och du skulle vara rätt i det antagandet. Men vad du inte tänker på är hur du gör ditt erbjudande det starkaste och mest aggressiva erbjudandet vid starten.
Med din inköpares hjälp kan du förmodligen komma fram till ett pris som är behagligt för dig, och det är också strategiskt bra. Spendera tid med din agent för att säkerställa att erbjudandet är rent, utan misstag, och att du har erbjudit att betala bosättningsavgifter som är vanliga för ditt grannskap och kanske några som säljaren normalt skulle betala. Du bör inkludera all dokumentation som de flesta säljare vill se, till exempel ett förhandsgodkännande brev, bevis på medel och kanske en kopia av dina allvarliga pengar.
När säljaren får ditt mycket generösa och anmärkningsvärda erbjudande, kan du satsa din låga dollar att säljaren kommer att tänka på ditt erbjudande hela helgen. Säljaren kan till och med frestas att acceptera ditt erbjudande precis där på plats och, om så är fallet, desto bättre. Men om listagenten rekommenderar säljaren att vänta, och säljaren väljer att vänta genom det öppna huset , kommer ditt erbjudande fortfarande väga tungt på säljarens sinne.
Ditt erbjudande blir det första säljaren tänker på på morgonen och det sista innan säljaren går i pension för kvällen. Det är mänsklig natur. Ju längre säljaren tänker på ditt erbjudande, ditt förslag, desto starkare erbjudande kommer att bli i säljarens sinne. Säljaren kommer oroa sig för vad som händer om det inte finns några andra erbjudanden och då känner sig lättad när säljaren inser att du fortfarande väntar och tålmodigt på det. Ditt erbjudande, tro det eller inte, kan nästan nå sin status när det gäller söndagskvällen.
Även om en annan köpare erbjuder mer är sannolikheten att säljaren kommer att acceptera ditt välformulerade erbjudande eftersom det härrör från en sådan patient och dedikerad hemköpare. Du kan ta detta tips till banken.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.