Du kan använda REITs för att investera i kommersiella fastigheter
- Detaljhandel inkluderar inomhus köpcentra, utomhus strip gallerior och stora box retailers. Det inkluderar också mataffärer och restauranger. Dess värde är cirka 2,1 biljoner eller 36 procent av det totala värdet av kommersiella fastigheter. Den består av minst 9,5 miljarder kvadratmeter shoppingcenter utrymme.
- Hotell inkluderar motell, lyxhotell och affärshotell. Denna kategori innehåller inte hem som hyr ut rum via Airbnb. Det finns ungefär 4,4 miljoner hotellrum värda $ 1,92 biljoner.
- Kontorsbyggnader inkluderar allt från Manhattan skyskrapor till din advokatkontor. Det finns cirka 4 miljarder kvadratmeter kontorsutrymme, värt omkring $ 1,7 biljoner eller 29 procent av det totala.
- Lägenhet byggnader är kommersiella fastigheter. Företag äger dem bara för att göra vinst. Det är därför bostäder som hyrs av sina ägare är bostäder, inte kommersiella. Vissa rapporter inkluderar bostadsbyggnadsdata i statistik för bostadsfastigheter i stället för kommersiella fastigheter. Det finns cirka 33 miljoner kvadratmeter lägenhet hyra utrymme, värd ungefär $ 1,44 biljoner.
- Industriell egendom används för att tillverka, distribuera eller lagra en produkt. Det betraktas inte alltid kommersiellt, särskilt i markanvändningsplaner och i zonplanering. Det finns 13 miljarder kvadratmeter industriell fastighet värd omkring 240 miljarder dollar.
Andra kommersiella fastighetskategorier är mycket mindre. Dessa inkluderar några ideella vinster, till exempel sjukhus och skolor. Ledig mark är kommersiell fastighet om den kommer att hyras, inte säljas.
Hur kommersiell fastighet påverkar ekonomin
Som en del av bruttonationalprodukten bidrar kommersiella fastighetsbyggande med 3 procent till den totala amerikanska ekonomiska produktionen.
År 2017 var det 472 miljarder dollar kommersiellt fastighetsbyggande. Rekordhöjningen var 586,3 miljarder dollar 2008. Den låga var 376,3 miljarder dollar 2010. Det var en minskning från 4,1 procent till 2,6 procent av BNP.
Varför tog det kommersiella fastighetsbyggande två år längre att toppa än bostadsbubblan ? Kommersiell fastighetsbyggnad tar helt enkelt längre tid än bostadsfastighetsbyggande. Byggare måste först se till att det finns tillräckligt med hem och shoppare för att stödja ny utveckling. Då tar det tid att samla in pengar från investerare. Det tar flera år att bygga köpcentra, kontor och skolor. Det tar ännu mer tid att hyra ut de nya byggnaderna. När bostadsmarknaden kraschade under 2006, var redan kommersiella fastighetsprojekt på gång.
Du kan vanligtvis förutsäga vad som kommer att hända i kommersiella fastigheter genom att följa uppgångar och nedgångar på bostadsmarknaden. Som en nedslående indikator följer kommersiell fastighetsstatistik bostadsutvecklingen med ett år eller två. De kommer inte visa tecken på en recession . De slog deras låga bra efter bostadsfastigheter.
Hur man investerar i kommersiella fastigheter
En fastighetsinvesteringsförtroende är ett offentligt företag som utvecklar och äger kommersiella fastigheter.
Att köpa aktier i en REIT är det enklaste sättet för den enskilda investeraren att dra nytta av kommersiella fastigheter. Du kan köpa och sälja aktier i REITs, precis som aktier , obligationer eller någon annan typ av säkerhet . De distribuerar beskattningsbart resultat till investerare, liknande aktieutdelningar. REITs begränsar din risk genom att låta dig äga egendom utan att ta ut en inteckning. Eftersom professionella hanterar egenskaperna sparar du både tid och pengar.
Till skillnad från andra offentliga företag måste REITs dela ut minst 90 procent av sina skattepliktiga vinstmedel till aktieägarna. Detta sparar dem företagsskattkostnaden, som aktieägaren betalar till kapitalvinstskattesatsen .
Prognosrapporten för 2015 av National Association of Realtors, "Scaling New Heights", avslöjade effekterna av REITS. Det uppgav att REITs äger 34 procent av eget kapitalet på fastighetsmarknaden.
Det är den näst största äganderätten. Den största är private equity , som äger 43,7 procent.
Fördelar och nackdelar med REITs
Eftersom kommersiella fastighetsvärden är en försvagad indikator , stiger REIT-priserna inte och faller med aktiemarknaden. Det gör dem till ett bra komplement till en diversifierad portfölj. REITs har en fördel med obligationer och utdelningsproducerande aktier genom att de ger en jämn inkomstström. Liksom alla värdepapper är de reglerade och lätta att köpa och sälja.
Tänk på att värdet på ditt REIT återspeglar mer än bara den underliggande fastigheten. Det påverkas också av efterfrågan på REITs själva som en investering. De konkurrerar med aktier och obligationer för investerare. Så även om värdet på fastigheten som ägs av REIT stiger, kan aktiekursen falla i en börskrasch.
När man köper och säljer REITs
När du investerar i REITs, se till att du är medveten om konjunkturcykeln och dess inverkan på kommersiella fastigheter. Under en boom kunde kommersiella fastigheter uppleva en tillgångsbubbla efter bostadsfastighetsnedgång. Under en lågkonjunktur träffar kommersiella fastigheter sitt låga bostadsfastigheter.
REITS kontra fastigheter ETFs
Fastighetsutbytehandlade medel spåra aktiekurserna på REITs. Investerare lockas till ETFs eftersom de har mycket låga avgifter. Men de är ett steg längre bort från värdet av den underliggande fastigheten. Som ett resultat är de mer mottagliga för börser och tjurmarknader .
Kommersiella fastigheter under den finansiella krisen
Utlåning för kommersiella fastigheter har återhämtat sig från finanskrisen 2008 . I juni 30, 2014, landets banker, varav 6 680 är försäkrade av Federal Deposit Insurance Corporation, höll $ 1,63 biljoner i kommersiella lån. Det var 2 procent högre än toppen på 1,6 biljoner dollar i mars 2007.
Kommersiella fastigheter signalerade sin nedgång tre år efter att bostadspriserna började falla. I december 2008 mötte kommersiella utvecklare mellan 160 miljarder dollar och 400 miljarder dollar i lånefordringar. De krypterade för att hitta banker för att refinansiera dem. De flesta av dessa lån hade endast 20-30 procent eget kapital. Bankerna behöver nu 40-50 procent eget kapital.
Till skillnad från bostadslån har lån till köpcentra och kontorsbyggnader stora betalningar i slutet av terminen. I stället för att betala av lånet, refinansiera refinansiera. Om finansiering inte är tillgänglig måste bankerna avskärma.
Kreditförluster väntades uppgå till 30 miljarder dollar och pummel mindre gemenskapsbanker. De var inte så hårt drabbade av subprime inteckning röra som de stora bankerna. Men de hade investerat mer i lokala köpcentra, lägenhetskomplex och hotell. Många fruktade att smältningen i små banker kunde ha varit så illa som besparingarna och lånekrisen för 20 år sedan.
Omkring 300 miljarder dollar av kortfristiga kommersiella lån förföll år 2008 enligt Real Estate Roundtable. Många av dessa lån kunde ha gått dåliga om de inte hade refinansierats.
I oktober 2009 rapporterade Federal Reserve att bankerna endast hade avsatt 0,38 dollar för varje dollar av förluster. Det var bara 45 procent av den utestående skulden på 3,4 biljoner dollar. Köpcentra, kontorsbyggnader och hotell gick i konkurs på grund av höga lediga platser. Till och med president Obama informerades om den potentiella krisen av hans ekonomiska team.
Värdet på kommersiella fastigheter sjönk 40-50 procent mellan 2008 och 2009. Kommersiella fastighetsägare krypterade för att hitta pengar för att göra betalningarna. Många hyresgäster hade antingen gått i konkurs eller omförhandlade lägre betalningar. Ägarna försökte hämta pengar genom att sälja aktier av nya aktier. De använde medel för att stödja betalningar på befintliga fastigheter. Som ett resultat kunde de inte öka värdet för aktieägarna. De utspädde värdet till både befintliga och nya aktieägare. I en intervju med Jon Cona från TARP Capital blev det avslöjat att nya aktieägare sannolikt bara "kastar bra pengar efter dåligt".
I juni 2010 fortsatte hypotekslånsräntan för kommersiella fastigheter att förvärras. Enligt Real Capital Analytics försämrades 4,17 procent av lånen under första kvartalet 2010. Det är 45,5 miljarder dollar i banklån. Det är högre än både 3,83 procenten räntan under fjärde kvartalet 2009 och 2,25 procenten för ett år sedan. Det är mycket sämre än standardvärdet på 0,58 procent under första halvåret 2006, men inte lika illa som 4,55 procenten i 1992.
I oktober 2010 såg det ut som hyror för kommersiella fastigheter hade börjat stabilisera. I tre månader föll hyrorna för 4 miljarder kvadratmeter kontorslokaler endast med ett öre i genomsnitt. Den nationella vakansgraden för kontor verkar stabiliseras till 17,5 procent. Det var lägre än 1992 års rekord på 18,7 procent, enligt fastighetsforskningsföretaget REIS, Inc.
Finanskrisen lämnade REIT-värden deprimerade i åratal. Varför? En anledning är att det var svårt att se de avskärmade fastigheterna REIT som köptes under krisen. En andra är att ägare av kommersiella fastigheter var upp och ner i sina inteckningar. Deras kommersiella fastighetsvärden hade minskat med 40-50 procent sedan 2008 och sänkt värdet av REITs.
Kommersiella fastighetslån orsakade nästan en andra recession. År 2013 höll bankerna 991,2 miljarder dollar i kommersiella lån, en ökning med 3,3 procent under 2012. De flesta var för bostadshus. Ungefär en tredjedel skedde mellan 2015 och 2017. De flesta skrevs i 2005 till och med 2007 när fastighetsvärdena var höga. Dessa lån skulle kunna ha försämrats om bostadshuspriserna hade sjunkit. Istället blev folk som hade förlorat sina hem hyresgäster. De höll lånen från försummelse och ekonomin från en annan lågkonjunktur.