Hur Mortgage-Backed Securities arbetade tills de inte gjorde det
När du investerar i en MBS köper du rätten att få värdet av ett bunt av inteckningar.
Det inkluderar de månatliga betalningarna och återbetalningen av huvudmannen. Eftersom det är en säkerhet, kan du bara köpa en del av inteckning. Du får en motsvarande del av betalningarna. En MBS är ett derivat eftersom det härleder sitt värde från den underliggande tillgången.
Hur en Mortgage-Backed Security fungerar
För det första gör ett bank- eller hypotekslån ett bostadslån. Banken säljer sedan lånet till en investeringsbank . Det använder pengarna som mottagits från investeringsbanken för att göra nya lån.
Investeringsbanken lägger till lånet till en bunt av inteckningar med liknande räntor . Det sätter buntet i ett specialföretag som är utformat för detta ändamål. Det kallas ett specialverktyg eller ett särskilt investeringsfordon. Det innebär att de inteckningssäkerhetsbärande säkerheterna skiljs från bankens övriga tjänster. SPV marknadsför de hypoteksbaserade värdepapperen. Bostadslånen ligger i SPV.
Statliga myndigheter är också inblandade i de flesta hypotekslån.
Dessa är Fannie Mae , Freddie Mac och Ginnie Mae. Fannie Mae och Freddie Mac köper och säljer både MBS. Den federala regeringen garanterar betalningarna. De som köpte en MBS visste att de inte skulle förlora sin investering. Ginnie Mae garanterar också att investerare skulle få sina betalningar. (Källa: "Mortgage-backed Securities," SEC.)
Typer av hypotekslån
Den enklaste MBS är passeringsbeviset . Det betalar innehavarna en rättvis andel av både huvud- och räntebetalningar på hypotekslånet.
I början av 2000-talet växte MBS-marknaden mycket konkurrenskraftigt. Banker skapade mer komplicerade investeringsprodukter för att locka kunder. Till exempel utvecklade de säkerställda skuldförpliktelser för andra lån än inteckningar. Men de tillämpade också denna derivatstrategi på MBS.
Investeringsbankerna skivade hypotekslånen i liknande riskkategorier, kända som trancher . Den minst riskfyllda tranchen innehöll den första till tre års betalningar. Låntagare var sannolikt att betala de första tre åren. För hypotekslån med justerbar ränta har dessa år också de lägsta räntorna.
Vissa investerare föredrog den mer riskfyllda delen eftersom de har högre räntor . Dessa trancher innehöll den fjärde till sjunde betalningsperioden. Så länge räntorna var låga var riskerna förutspådda. Om låntagaren förutbetalt lånet eftersom han eller hon refinansierade fick investerarna sin ursprungliga investering tillbaka.
Risken växte när räntorna steg. Låntagare av lån med justerbar ränta blev avskräckta när deras betalningar steg.
De kunde inte refinansiera eftersom räntorna var högre. Det innebar att de var mer benägna att default. Investerarna förlorade allting. Här är Ryan Gosling som förklarar det i filmen The Big Short .
Hypoteksbidragna värdepapper ändrade bostadsindustrin
Uppfinningen av värdepappersrelaterade värdepapper revolutionerade helt bostads-, bank- och hypotekslån. Först låste värdepappersrelaterade värdepapper fler personer att köpa hem. Under fastighetsboomen gjorde många banker och hypotekslån lån utan pengar. Det gjorde att människor kunde komma in i inteckningar som de inte hade råd med. Långivarna bryr sig inte om. De visste att de kunde sälja lånen och inte betala konsekvenserna när och om låntagarna misstänkte.
Det skapade en aktivbubbla . Det sprängde 2006 med subprime-hypokrisen .
Eftersom så många investerare, pensionsfonder och finansiella institut ägde värdepapper med säkerhet, tog alla förluster. Det var det som skapade 2008 års finanskris .
Hur Mortgage-Backed Securities gick fel
President Lyndon Johnson skapade värdepapper med säkerhet när han godkände stadgan om 1968. Det skapade också Fannie Mae . Han ville ge bankerna möjlighet att sälja ut inteckningar. Det skulle frigöra medel för att låna ut till fler husägare.
LBJ förväntade sig inte att stadgan skulle ta bort bra utlåningspraxis. Bankerna insåg snart att de inte längre skulle behöva ta förlusten om låntagaren inte betalade lånet. Bankerna fick betalt för att göra lånet men blev inte skadad om lånet gick dåligt. De var inte så försiktiga om låntagarnas kreditvärdighet.
Hypoteksbevakade värdepapper medgav också att finansinstitut i icke-banker kunde komma in i hypotekslånet. Före MBS hade endast banker tillräckligt stora insättningar för att göra långfristiga lån. De hade de djupa fickorna att vänta tills dessa lån återbetalades 15 eller 30 år senare. Uppfinningen av MBS menade att långivare fick sina pengar tillbaka direkt från investerare på sekundärmarknaden . Lån långivare sprang upp överallt. De var inte heller försiktiga över sina kunders solvens. Det skapade mer konkurrens för traditionella banker. De var tvungna att sänka sina standarder för att konkurrera.
Värst av allt var MBS inte reglerat. Den federala regeringen reglerade bankerna för att se till att deras insättare var skyddade. Men dessa regler gäller inte MBS och inteckningsmäklare . Bankens insättare var säkra, men MBS-investerare var inte alls skyddade.