Så här sänker du dina betalningar med hypotekslån
Hur omarbetar fungerar
Med de flesta bostadslån (till exempel 15-åriga eller 30-åriga fasträntelån ) betalar du lånet med fasta månatliga betalningar. Dessa betalningar förändras vanligen inte under lånets liv, om du inte använder en justerbar räntesats. Om du betalar $ 1500 per månad på dag ett, fortsätter du att betala samma belopp.
När du omställer ett lån gör du en stor betalning, och din långivare räknar om dina månatliga hypotekslån. Detta kan vara till hjälp i flera situationer:
- Lägre månatliga betalningar:
- Om dina erforderliga betalningar är för höga kan en omarbetning resultera i en enklare betalning per månad
- Betala ner skulden:
- f du har en stor summa pengar och du vill minska din skuld, en omarbetning låter dig göra det och njuta av en lägre betalning
Lånbetalningar beräknas utifrån flera faktorer :
- Skuldbelopp - hur mycket du lånade
- Ränta på lånet
- Den tid du tar för att återbetala lånet (även känt som termen )
Om du ändrar någon av dessa ingångar kommer den resulterande månadsbetalningen att ändras. Lånebetalningar ändras emellertid oftast inte om lånet har gjorts . Du kan skicka extra pengar varje månad eller skriva en stor check, men din långivare ändrar inte din månadsbetalning om du inte begär (och godkännas för) en omarbetning.
Få en omarbetning
För att omarbeta ditt lån, prata med din långivare. Börja fråga om processen tidigt eftersom du behöver några viktiga detaljer:
Tillåt din långivare låneåtervinning?
Vissa gör det inte, och det är inte värt att slösa bort din tid om det inte är ett alternativ.
Vad är den minsta obligatoriska summa betalningen för att kvalificera för en omarbetning?
Du kan behöva vänta och spara under en längre period.
Minst $ 5 000 är inte ovanliga.
Hur mycket kostar det att omarbeta?
Du måste nog betala en avgift på flera hundra dollar. Faktor detta medan du överväger hur länge du kommer att behålla lånet. Återigen kanske du vill vänta och göra en större betalning (om situationen är rätt) så att du får mer pengar för pengarna.
Vad kommer din nya betalning att vara?
Ta reda på hur mycket av en inverkan din lump-sum payoff kommer att göra. Det kanske inte är så bra som du hoppas.
Hur mycket kommer du att spara på ränta?
De flesta fokuserar på den månatliga betalningen, men räntekostnaderna är också viktiga . Faktum är att du faktiskt kan spara mer om du gör en engangsbelopp och du inte omarbetar lånet. Omarbetning sänker din betalning (efter att du har minskat skulden) så att du betalar lånet på det ursprungligen planerade datumet. Om du fortsätter att göra den ursprungliga betalningen - efter att du har gjort en schablonbetalning för att minska lånebalansen - betalar du ditt lån snabbare och sparar pengar på ränta.
Formaliteterna
När du är redo att gå vidare, handlar det bara om att fylla i blanketter och skicka pengar. Se till att du vet när du ska minska din betalning och vänta tills du är säker på att det är säkert att göra det. Därefter hitta något produktivt att göra med extra pengar varje månad: spara för pension eller andra viktiga mål.
Kör numren
Din långivare kan ge dig bra information. Men du kanske föredrar att tinker med siffrorna själv. För att göra det måste du modellera hur lånet blir betalt över tiden. Detta kallas amortisering - och det är inte så svårt att göra.
Du kan beräkna ditt låns utveckling för hand, men kalkylblad gör processen lättare. Välj ett datum när du ska göra enhetsbeloppet och minska din lånebalans i enlighet därmed. Beräkna sedan vad den nya betalningen skulle utgå från samma utbetalningsdag (med andra ord, om du har 12 år kvar på ditt lån, beräkna i 12 år - börja inte med ett 30-årigt lån).
Titta sedan på siffrorna för att se hur mycket du verkligen sparar. Experimentera med olika betalningsbelopp och hitta vad som fungerar för dig.
Refinansiera eller omarbeta?
Återigen är omarbetning inte alltid det bästa alternativet.
Ett enkelt alternativ är att bara göra en engangsbelopp och fortsätta med din befintliga (större) månatliga betalningar. Refinansiering av ditt lån är ett annat alternativ.
Ibland är det bra att jämföra och kontrast, så här är hur en omarbetning jämförs med en refinansiering:
- Avgifterna är lägre med en omarbetning
- Avskrivningar (eller "klockan") börjar inte över när du omarbetar (i de första åren av ett 30-årigt lån betalar du mer intresse än du betalar mot din skuld)
- Slutkostnader betalas endast när du refinansierar, även om det kan finnas en avgift för omarbetning
- Processen kan vara enklare och snabbare eftersom du inte behöver en bedömning, kreditkontroll eller försäkringsgarantin som krävs för ett nytt lån
- Räntan du betalar ändras inte med en omarbetning, men det kan ändras när du refinansierar
I slutändan är omardering meningsfull när du har extra pengar till hands och du har ett anständigt lån. Refinansiering är svaret när du kan göra betydligt bättre genom att torka ut det befintliga lånet och börja färskt - bara vara säker på att du inte hamnar betala mer intresse genom att förlänga livslängden på ditt lån.