Ultimate Guide to Buying a Home
Låt oss säga en morgon du vaknar och inser att du är redo att köpa ett hem . Du är trött på att betala hyra med ingenting att visa för det, och du räknar med att det är dags att komma in i ett eget hem. Men du har reservationer.
När allt är om du är första gången har du frågor. Du kanske är lite nervös för att du förstör, och det är normalt att du känner på det sättet - du kommer förmodligen att spendera hundratusentals dollar och göra det viktigaste ekonomiska köpet av ditt liv.
Så det lönar sig att komma in i hemköpsprocessen bevarad med så mycket information som möjligt.
Varje stat kräver lite olika steg för att köpa ett hem , även om de i grunden är mycket lika. Här är grunderna.
Tänk om att köpa ett hem är rätt för dig
Många människor hamnar hemliga rädslor om att köpa ett hem, och några av dessa rädslor är berättigade. Inte alla är skära ut för att äga ett hem, och om du är en av dessa människor, är det bättre att hitta det här nu än när du är under kontrakt.
- Jämför hyra mot köp . Du kan bestämma att hyran är bättre för dig än att köpa, för att köpa ett hem har sina nackdelar.
- Tänk på några av anledningarna till att köpa . Det finns många fördelar med att köpa och äga fastigheter; Kom ihåg detta om du börjar bli kalla fötter .
- Ska du köpa ett hem innan du gifter dig? Om du köper ett hem med en partner eller betydande andra innan du knyter knuten , måste du tänka dig och överväga eventuella finansiella konsekvenser.
- Fråga dig själv om du planerar att stanna med samma jobb eller vara kvar i samma stad. Om du är en sorglös person som önskar förmågan att flytta någon annanstans, skulle trängseln kanske du inte kunna lämna ett infall eller sluta jobbet om du äger ett hem.
Hitta en köparens agent för att hjälpa dig
Vad du än gör, försök inte gå ensam. Att köpa ett hem är inte lika lätt som det ser ut. Du kommer att dra nytta av professionellt stöd, och det är en gratis tjänst för dig. För att inte tala om, ser agenter ofta alla nya listor innan de finns tillgängliga online.
Ringa inte listagenten i hopp om att agenten kommer att göra vad som krävs för att tjäna två gånger provisionen under dubbel byrå. Agenter är mer etiska än allmänheten ger dem kredit för. Ovanpå kommer du inte att få enskild representation; du skulle antingen få neutral representation eller ingen representation alls.
Fråga vänner för en rekommendation till en fastighetsmäklare. Sök efter agenter i ditt område på en sökmotor, kolla på agentwebbplatser, läs recensioner och läs bloggar (som många agenter skriver om sin fastighetsmarknad). Försök hitta en köparens agent.
- En köparens agent representerar bara dig och har ett ansvar att ta hand om dina bästa intressen. Du kan bättre betjänas av en agent vars enda praxis är köparrepresentation. Det finns köpare specialister i branschen. Du behöver inte arbeta med en agent som också arbetar med säljare, om du inte vill.
- Köparens agenter kan be dig att underteckna en köpares mäklareavtal , men det är säljaren som betalar provisionen. Jag vet att det låter konstigt att en säljare skulle betala din agent, men det är i allmänhet hur det fungerar.
- Intervjuagenter tills du hittar en agent du litar på och med vilken du känner dig bekväm. Att ha en fastighetslicens är ingen garanti för att din agent är kompetent. Agenter kommer från alla samhällsskikt och vissa är mycket bättre än andra. Försök att anställa erfarenhet. Din bästa säkring mot misstag kommer att vara en agent med erfarenhet.
- När du har bosatt dig på ett område, försök att anställa en grannspecialist . En agent som rutinmässigt säljer bostäder i det område du vill köpa kan ha mer kunskap som kan hjälpa dig att styra ditt beslut att köpa, över en agent som inte kan hitta huset med två kartor och en ficklampa.
Få dina pengar i ordning
Ställ upp din finansiering, avsätta en förskottsbetalning och studera låneprogrammen som är tillgängliga. Genom att göra dina läxor kommer du att veta exakt hur mycket du kan betala och vad det kommer att kosta dig. Lite är mer nedslående än att lära sig i en transaktion som du inte kan stänga.
Du kan fråga din fastighetsmäklare om en långivarehänvisning. Långivare får inte kompensera agenter för remisser, om du undrar. Det betyder att din agent endast kommer att referera till de bästa långivarna som fungerar bra eftersom din agent vill att du ska vinna.
- Beställ en gratis kreditrapport . Ge dig själv tid att städa upp en kreditrapport som innehåller misstag. Tvistfel. Försök att minska dina månadsskuldförpliktelser nu genom att betala ned dessa lånebalanser. Öppna inte nya kreditlinjer eller stäng gamla krediter.
- Hitta en långivare . Kolla platser för att få en inteckning och jämföra priser och avgifter. Du kan börja med din egen finansinstitut, sedan intervjua några låntagare och välja en låneprodukt du helt förstår. Inse alla avgifter om samma priser, så välj en långivare du litar på, vem kommunicerar bra och lovar att uppfylla ditt förväntade stängningsdatum.
- Bestäm nerbetalning . Ju mer du lägger ner, desto lägre är din månatliga hypotekslån . Det finns minst ett dussin platser att hitta en förskottsbetalning, varav endast en är ditt eget bankkonto. Ditt utvalda låneprogram kan fastställa minsta betalning, men du kan alltid betala mer. Ju högre utbetalning desto större är din eget kapital.
- Välj ditt låneprogram. Tänk på FHA-lån . FHA-lån har konkurrenskraftiga räntor , kommer med minsta betalningskrav och tillåter säljare att betala några eller alla dina stängningskostnader . Vissa första gången köpare program använder FHA lån som en del av deras finansiering och låna dig också pengar för att stänga kostnader och / eller din förskottsbetalning.
- Få en Preapproval Letter . Visar säljaren du är redan godkänd för ett lån ger dig en kant under erbjudandeförhandlingen.
Titta på bostäder till salu
Detta är verkligen den roliga delen, den (relativt) icke-stressande delen av att köpa ett hem. Försök att döma dom tills du har turnerat ett hem i sin helhet. Och avvisa inte potentiella hem på grund av ytliga problem som lätt kan åtgärdas av en färgfärg eller någon landskapsarkitektur. Gå in och titta.
- Be din agent att titta på bostäder för dig innan du visar dem till dig. Inte varje agent kommer att ha tid för denna extra tjänst, men i vissa fall kommer agenter att komma överens. Eller en agent kan turna hem varje vecka och har redan sett bostäder som möter dina behov.
- Begränsa din sökning till de bostäder som passar dina exakta parametrar för att hitta det perfekta hemmet. Detta kan vara svårare att åstadkomma på en marknad med täta inventeringar, till exempel.
- Be din agent att ge dig MLS- utskrifter av jämförbar försäljning i ditt riktade grannskap. Med utskrifter framför dig kan du ta anteckningar som din turné. Betygsätt bostäder på en skala från 1 till 10. Detta hjälper till att förkorta din lista till de bästa bostäderna för dig.
- Överväga alla bostäder på marknaden, inklusive fixer-uppers, REOs, avskärmning, kort försäljning och de övervärderade bostäder med längre DOM . Du kommer att hitta denna metod till hjälp när dina val är smala.
- Observera öppet hus etikett . Om du går till ett öppet hus på söndag, berätta för värdagenten om du är representerad av en fastighetsmäklare.
- Berätta för din agent vilka online-hemannonser du är intresserad av att förhandsgranska och be om ytterligare inmatning. Din agent kan samla mer information än vad noterna ger i MLS genom att prata med noteringsagenten och få mer insikt än vad du kan, så ring inte listanheten själv. Låt din agent tjäna hans eller hennes lönecheck och gör det för dig.
Gör ett intelligent och informerat erbjudande
En del av problemet med att titta på bostäder till salu är att du inte tittar på bostäder som har sålts. Endast de sålda bostäderna ger dig tillräcklig jämförbar försäljning för att veta om ett hem är dyrt, undervärderat eller bara rätt. Säljare kan fråga vilket belopp de vill ha, priset måste dokumenteras.
- Överväg att skriva säljarens marknadserbjudanden på säljarens marknader och köparens marknadserbjudanden på köparens marknader. Kan inte betona vikten av detta tillräckligt. Din "lowball-strategi" som hämtats från en populär TV-serie fungerar inte på säljarens marknader, till exempel.
- Välj ett bostadspris baserat på det belopp du känner att en säljare accepterar eller tar emot. Detta pris är i allmänhet baserat på den jämförbara försäljningen, med inmatning från din fastighetsmäklare.
- Om du överväger ett lowball-erbjudande , fråga din agent om att verifiera detta pris för dig. Du måste presentera en anledning till säljaren att acceptera denna typ av erbjudande, och det kan inte baseras på infall.
- Förbered dig för flera erbjudanden om hemmet anses önskvärt på en varm plats. Skygga inte bort från flera erbjudanden. Någon måste vinna. Varför kan inte den köparen vara du?
- Om ditt erbjudande avslås, fråga din agent om att förklara varför och upprepa inte det misstaget med ditt nästa erbjudande. Också, skyll inte automatiskt din agent. Kanske är problemet att du inte erbjöd tillräckligt? Om din agent styrde dig fel måste du engagera dig i en öppen diskussion med den här agenten.
Förhandla Counter Offers
Det anses normalt för en säljare att skicka ett motbjudande. Det betyder inte att ditt erbjudande förolämpat säljaren eller att din agent gjorde något fel. Vissa säljare utfärdar ett motbjudande eftersom de tycker om att få det sista ordet.
- Förvänta säljaren att utfärda ett motbjudande . Även om du erbjöd listpriset kan säljaren ha andra punkter som inte var tillräckligt adresserade till säljarens tillfredsställelse i erbjudandet. Ett motbjudande är inte dödens kyss; Tänk på det som porten till acceptans.
- Om säljaren räknar till fullt pris, fortsätt att förhandla. Även om du erbjöd mindre inledningsvis kan du konstatera att fortsatta förhandlingar kan leda till det slutliga erbjudande priset som är acceptabelt för båda parter. Den första räknaren är inte alltid den sista.
- Vid erbjudandeförhandlingar dela personuppgifter om din familj för att ge säljaren en anledning att bry sig om dig. Speciellt om det finns andra erbjudanden, vill du lägga din bästa fot framåt och få ditt erbjudande att resonera med säljaren på en personlig nivå. Oavsett vad hemförsäljningen är emotionell och personlig.
Gör en tjäna pengar insättning
Inköpsavtal innehåller vanligtvis en trovärdig insättning, kallad en allvarlig insättning. Det visar att en köpare är engagerad i transaktionen när en köpare är villig att lägga in en insättning i escrow. Mest allvarliga pengar insättningar återbetalas.
- När ditt erbjudande är godkänt, sätta in din allvarliga pengarkontroll med lämplig part. I Kalifornien, där jag är mäklare, har vi vanligtvis 3 dagar att göra insättningen.
- Gör aldrig din check betalad till säljaren. Jag bryr mig inte vad någon säger, betalar inte säljaren direkt. Goda sätt att göra affärer och handskakningar har ett sätt att komma tillbaka till biten.
- Ditt erbjudande bör innehålla kontingenter som kommer att returnera din allvarliga pengar insättning till dig om du avbryter kontraktet. Vanligtvis kommer beredskapsperioderna att ange en tidsperiod för prestanda.
Öppna Escrow / Order Titel Åtagande eller Prelim
Escrowofficeren kommer att förbereda Escrow-instruktioner. Exakt processen här varierar beroende på ort - till exempel i södra Kalifornien skrivs de under start, medan i norra Kalifornien tecknas vid stängning. Spärrarbetaren kommer att agera en neutral tredje part för att behandla din transaktion genom att samla in eller förbereda dokument, få signaturer, registrera dokument och utbetala medel.
- Din agent eller agentens transaktionskoordinator öppnar escrow och titel, om listagenten inte redan har gjort det.
- Be om escrowofficers namn, telefon, e-post och escrow-filnummer. Escrowofficers är bundna av sekretess.
- Ge denna information till din långivare och ditt försäkringsagent. Få en tidig start på att få citat för en husägares försäkring eftersom vissa försäkringsbolag är ovilliga att försäkra alla bostäder i alla grannskap.
Skaffa en bedömning
De flesta köpavtal innehåller en bestämmelse för bedömningen, vilket gör bedömningen en händelse i kontraktet. Det innebär att om hemmet inte bedömer det belopp du erbjöd att betala, är du inte skyldig att slutföra transaktionen. Långivaren kommer att beställa bedömningen.
- Din långivare kommer att kräva en förskottsbetalning för bedömningen . Varje gång kommer en långivare, som en kampanj eller ett incitament, att acceptera att betala för din bedömning. Fråga om det.
- Om du får en låg bedömning , diskutera alternativ med din agent. Som köpare är det naturligt att du vill att säljaren ska sänka priset, men det kanske inte är den enda lösningen.
- Be om en kopia av värderingen. Om du betalat för bedömningen har du rätt att ta emot den.
Uppfylla kraven på långivare
Din lånefil är enorm. Den innehåller din ansökan om lån, kredit rapport, senaste två år av avkastning, lönestubbar, W2s, kopior av kontoutdrag och andra finansiella dokument, förutom statliga och federala mandatformer.
- Långivare kan begära ytterligare information. Stryk inte eller klaga. De skriver inte alla regler, försäkringsbrev har det sista ordet. Det kan vara skillnaden mellan att få lånet eller inte få lånet.
- Gör inte hemköp, misstag som att ändra din ekonomiska situation när du är i escrow. Vänligen gör inga större inköp eller förvärva ytterligare skuld. Det kan stoppa dig från att köpa ett hem.
- När filen är slutförd kommer långivaren att skicka in den för slutgiltigt godkännande av godkännaren. Att vara i försäkringsbrev är nervös och frustrerande, särskilt när det tar längre tid än 24 timmar, men det kan ta en vecka.
Bekräfta mottagandet av säljupplysningar
Säljare är skyldiga att leverera vissa uppgifter om fastigheten till köparen inom en viss tidsperiod som anges i köpavtalet. Det är säljarens skyldighet enligt lag att avslöja allt som en säljare vet om fastigheten, inklusive materiella fakta.
- Läs och fråga saker som du inte förstår på TDS, Säljarens Frågeformulär, naturfallsrapport, skadedjurskontroll / slutförande och andra handlingar, såsom en preliminär titelpolicy .
- Inse att du har 10 dagar att granska för blybaserad färg, vilket är en federal avslöjande.
- Läs varje dokument i sin helhet; Ställ frågor om alla säljares upplysningar . Om du stöter på okänd terminologi, och få köpare förstår varje enskilt term, be din agent att förklara det för dig. Det finns inga dumma frågor när man köper ett hem.
Beställ husägarens försäkringspolicy
Du kan börja med det företag som försäkrar din bil. Ibland kan försäkringsbolag ge dig en rabatt om du behåller mer än en policy med det företaget. Förutom husägarens försäkring kan du också överväga översvämningsförsäkring eller jordbävningsskydd.
- Beställ ditt husägares försäkring tidigt. Som tidigare nämnts kommer inte alla försäkringsbolag att försäkra varje hem, särskilt äldre hem eller hem som ligger i farliga platser.
- Ibland kan tidigare hushållers tidigare krav göra det svårt att få försäkring. En CLUE-rapport kommer att avslöja tidigare krav och kan erhållas online för cirka $ 20.
- Få ersättningsskydd. Det kostar inte så mycket mer att få ersättningsskydd, vilket kommer att bygga om ditt hem om det förstörs. Tyvärr har många offer för bränder inte utgjort ersättningsskydd.
Genomföra inspektioner
I de flesta stater ger inköpsavtalet en köpare ett visst antal dagar för att utföra inspektioner, inklusive en hemkontroll. Du kan också överväga en skadegörare inspektion, skorsten inspektion eller avlopp inspektion. Om du upptäcker en stor defekt som du inte kan acceptera är du ofta fri att avbryta kontraktet.
- Hyra en välrenommerad heminspektör . Inte varje stat kräver inspektörer att ha någon licens eller referenser. En heminredning är för din uppbyggnad och är inte en tvättlista för att presentera för säljaren att reparera.
- Ta med en checklista för hemkontroll med dig. Du kommer att vilja se till att alla problemområden har inspekterats och dina frågor tagits upp.
- Delta i hemkontrollen . Följ inte heminspektören runt, som en Zillow-bok felaktigt föreslår, eller heminspektören kommer tyst att bölja dig under hans andetag. Låt inspektören göra inspektionsjobbet i fred. Vänta tills heminspektören är klar innan du ställer frågor.
Tänk på en begäran om reparation
Säljaren är inte skyldig att fixa någonting, inte ens långivaren kräver reparationer. Vissa utvärderingar kan innehålla vad som kallas "villkor", vilka är defekter av något slag som måste korrigeras innan långivaren kommer att finansiera lånet. Endera parten kan vidta åtgärder för att tillfredsställa lånevillkoren, detta är förhandlingsbart.
- Om hemkontrollen visar upp betydande och oväntade problem kan du underteckna en begäran om reparation genom att be säljaren att antingen ta itu med dessa problem, ge dig en kredit mot stängningskostnader eller sänka försäljningspriset. Inse att säljaren kanske säger nej och bestämma om du kan leva med den typen av svar.
- Inse att inget hem är perfekt, och inspektören kommer att hitta fel. Förvänta dig inte att allt i heminspektionsrapporten fastställs eller tillåts i försäljningspriset.
- Var resonabel. Jag vet att det här är svårt eftersom det är subjektivt för vissa människor, men det är rimligt att göra rationella förfrågningar. Din agent kan vägleda dig.
Ta bort Kontingenter
Inte varje noteringsagent kommer att begära att man släpper ut kontingenter, men det är de lata agenterna. För att fullt ut skydda en säljare, kommer de flesta listagenterna att kräva att alla kontraktsförluster frigörs vid det datum då dessa utgåvor beror.
- Som standard tillhandahåller California CAR-kontrakt köpare 17 till 21 dagar för att ta bort eventuella händelser . Eventualiteterna upphör inte vid slutet av en viss tidsperiod, i motsats till populär tro.
- Försök att se till att ditt lån är fast och bedömningen är godtagbar innan du tar bort lånets beredskap . Om din långivare inte kan bekräfta ditt lån, kan du fortfarande behöva ta bort låneansvaret, om du är avtalsenligt skyldig att.
- Om du vägrar ta bort eventuella händelser kan säljaren utfärda ett meddelande att utföra och sedan ensidigt avbryta kontraktet.
Gör Final Walk-Through
Syftet med den slutliga genomgångsinspektionen är att i huvudsak se till att egendomen är i samma skick som när du senast såg den. Om du upptäcker utsatta skador på trägolv, till exempel, efter att säljaren har tagit bort möbler eller taggade mattor, är det dags att fråga om någon form av kompensation.
- Gå inte upp med en slutlig genomgång . Du kan bli frestad att avstå från denna formalitet, men de som väljer det alternativet ångrar ofta det beslutet. Du kan lära av dina egna misstag men lärande från andra är mycket föredragen.
- Se till att toaletterna spolas och det finns ingen läckage från kylen eller tvättmaskinen. Slå på alla lampor, använd alla apparater.
- Kontrollera fastigheten så att den är i samma skick som när du kom överens om att köpa den. Det här är inte en licens att kräva mer reparationer om du inte hittar en ny defekt som inte tidigare beskrivits.
- Om du hittar ett allvarligt problem, adressera det nu innan du stänger. På grund av brådskande av vissa situationer kan du hitta en snabb lösning som inte kommer att sluta stänga. Försök att undvika ekonomiska arrangemang som kan förändra ditt slutgiltigt avslöjande eller dina lånedokument kan behöva redrawn.
Underteckna lån och Escrow-dokument
Om du inte fysiskt kan komma till escrow-företaget, kan escrowofficeren skicka en mobil signer till dig. Du betalar förmodligen extra för denna tjänst men för många köpare är det en bra tjänst. Mobila notarius signers kommer till ditt hem, kontor eller någon annan plats du utser.
- Som med många andra aspekter av hemköpsprocessen varierar procedurer för escrow efter ort. Till exempel, i södra Kalifornien, kommer du att underteckna escrow-dokument strax efter att du öppnat Escrow i norra Kalifornien kommer du att underteckna inlämningsdokument tillsammans med dina lånehandlingar nära stängning.
- Ange ett giltigt bild-ID. Se till att namnet på ditt ID är samma namn som på dina lånehandlingar. Om du nyligen har gift och ändrat ditt namn kan detta orsaka ett problem.
- Var beredd att spendera minst 30 minuter till en timme undertecknade lånedokument. Du kommer förmodligen att presenteras med minst 100 sidor att skriva under.
Deponeringsbalans för fonder
Det är här gummit möter vägen. Nu när du har checkat ut hemmet för att försäkra att det uppfyller dina förväntningar och ditt lån är klart att stänga, så är det när du betalar in resten av nedbetalnings- och stängningskostnaderna.
- Ta med en certifierad check som ska betalas till escrow. Du kan inte betala kontant eller personlig check. Personliga kontroller är godtagbara om det finns tillräckligt med tid att rensa innan stängningen.
- Förväntas att escrow ska kasta beloppet, så du får återbetalning efter stängning. Escrow kan maila dig checken eller betala tillbaka till din bank.
- Överväg att be din bank att koppla medlen direkt till escrow, vilket sparar dig besväret med att fysiskt leverera kassatorns check att escrow.
Stäng Escrow
Escrow har stängts när titelbolaget får bekräftelse från inspelarens kontor att dokumenten har spelats in. Det här datumet kommer att vara några dagar efter att du har skrivit in din spärr- och lånehandling. Samma dagstängningar händer sällan.
- Din egendomshandling , säljarens rekonstruktion och förtroendeuppdrag kommer att spela in i offentliga register . Senare, veckor efter stängning kommer du att få originaldokumentet i posten.
- Titelföretaget kommer att meddela din agent när transaktionen registreras, och i sin tur är det vanligt att din agent ringer till dig. Många agenter är väldigt glada när det är dags att lämna in nycklar på dörren till dig.
- Efter inspelning, om inte ditt kontrakt anger något annat, är egendomen din. Byt låserna omedelbart och njut av ditt nya hem!
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.