En läsare frågar: "Min man och jag letar efter vårt första hem. Vi har minskat i våra kvarter och vi har fått e-postadresser från vår agent. Ska vi be vår agent att öka vårt prisklass för att möjliggöra förhandlingar om priser? Vad är det bästa sättet att välja prisklasser? "
Svar: Att välja rätt prisintervall är viktigt eftersom annars kan du sakna att hitta rätt bostad .
Men du vill inte slösa bort tiden när du tittar på bostäder som inte passar dina kriterier eftersom de kostar mer än vad du vill betala. Det enda värre än att hitta ditt drömhem och upptäcka säljaren kommer inte att böja på priset, är inte att hitta ditt hem alls eftersom prisklassen var fel.
Flex dina prispunktsintervall
Agenter tänker inte alltid på hur köpare söker hem när de accepterar en notering. Genom att inte prissätta ett hem i rätt prisklass kan säljare förlora köpare som aldrig kommer att se noteringen.
Om ditt högsta försäljningspris till exempel är $ 399 000, ska du inte skapa en fastighetssökning med en övre slutpunkta på $ 399 000. Du kommer att sakna bostäder prissatta till $ 399,950, liksom de som listas på $ 405,000.
Typiska prisklasser som köparens sökning är:
- $ 275,000 till $ 299,000. Dessa inkluderar inte bostäder uppräknade under $ 274,999 eller över $ 299,001.
- $ 250.000 till $ 275.000. Dessa inkluderar inte bostäder uppräknade under $ 249.999 eller över $ 275.001.
- $ 225.000 till $ 250.000. Dessa inkluderar inte bostäder som ligger under $ 224,999 eller över $ 250,001
- $ 200.000 till $ 225.000. Dessa inkluderar inte bostäder som är prisade under $ 199.999 eller över $ 225.001.
Du kan se dilemma. Ändå tar många agenter listor utanför dessa prisklasser, vilket kan fungera för dig. Vissa agenter bifogas upprepade nummer och kommer att ta en lista med alla två, till exempel 222 222 $.
Köpare som tittar på ett lägsta pris på 225.000 dollar kommer aldrig att hitta den smartt prissatta noteringen om de försummar att utvidga sina prisklasser.
Marknadstemperatur påverkar priserna
Marknadstemperaturer kan vara varma, kalla eller neutrala . Om du handlar hemma på en säljare marknad vet du att säljare sannolikt kommer att få sina priser. I vissa fall kommer säljare att få flera erbjudanden , vilket resulterar i ett pris som är högre än listpriset. Om din maximala gräns är, säg 300 000 dollar, borde du troligen hålla dig mycket nära ett maximalt pris på 300 000 USD.
Men om det är en köpares marknad är priserna mjuka. Det betyder att de flesta säljare kommer att förhandla med dig, och det låter plats för dig att titta på lite billigare bostäder.
Jämför historia av listpris till försäljningsprisförhållanden
Be din fastighetsmäklare att skriva ut historien om de senaste sex månaderna eller mer av försäljningsaktiviteten i ditt riktade område. Jämför det ursprungliga listpriset till det slutliga försäljningspriset. Om det sålda priset är lägre än listpriset, hur mycket lägre är det?
Titta på alla bostäder i det området i ditt prisklass. Beräkna det genomsnittliga försäljningspriset i förhållande till det genomsnittliga listpriset. Till exempel, om de genomsnittliga försäljningspriserna var $ 315 000, men de genomsnittliga listpriserna var $ 329 500, är skillnaden 4,4%.
Så, om ditt maximum är $ 300,000, kan du noga betrakta bostäder prissatta till $ 312.500 och lämna ett lägre erbjudande.
Denna formel fungerar bra när många hem säljer. Med få försäljningar gäller medelvärden inte, men du kan fortfarande räkna ut rabattprocenterna på var och en av dessa bostäder för att komma fram till ett rimligt förhållande att använda.
Ta reda på säljmotivation
Förvänta dig inte ett listagent att berätta varför säljaren säljer. Agenter som frivilligt avslöjar den typen av information kan bryta mot deras förtroendeförhållande till säljaren. Det är inte att säga att några inte skriker som ingen morgon om de pressas.
Vissa bostäder säljer till stora rabatter när du hittar en extremt motiverad säljare . Dessa är säljare som är:
- Flytta på grund av jobbflyttning
- Skilsmässa vid försäljning
- Att gå in i avskärmning
- Korta försäljningskandidater
- Finansiellt fastsatt för kontanter
- Gifta sig
- Köpte ett annat hem kontingent på att sälja
Undersöka dagar på marknaden
Det är inte ovanligt på någon marknad för en fastighetsmäklare att ta en överdriven notering . Det är typiskt de bostäder som sitter på marknaden längst. Överväg att titta på övervärderade hem som har minst 90 dagar på marknaden . Det kan inte vara något fel med dem men prissättning.
Och de kan vara huvudkandidater för en stor prisminskning . Om du kommer till dem först kan du slå tävlingen.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.