Vad stannar och vad går det med ett hem?
Fråga: Vad är husinredning i fastigheter?
En läsare frågar: "Min man och jag köpte ett hem i Land Park . En sex fot med tre fot steg trädgårdar leder bakgården staket. När vi gjorde vår sista hem inspektion , rosen var där. Men när vi visade upp Följande dag med vår flyttbara truck upptäckte vi att rosen hade grävts och tagits bort. Vår agent sa att rosen är en fixtur. Vilka typer av saker anses vara husarmaturer? Kan säljaren lagligt ta rosen? "
Svar: Vad är husarmaturer och vilka saker som inte är inventar är grunden för många fastighetsskatter. Allmänt sett betraktas all landskapsarkitektur, eller någon typ av växt med rötter som är fastskötta i marken, en fixtur. En fixtur är inte skyldig att existera inne i huset. Om säljaren inte kommer tillbaka på rosen kan du kanske fråga säljaren att ersätta dig så att du kan köpa din egen?
När jag tar en lista går jag igenom hemmet med säljaren för att diskutera armaturer. Om personlig egendom anbringas eller fästs till fastigheter blir det en fixtur. Fixtures blir fast egendom när de är fästade på fastigheten.
Om säljaren har en viss tillgivenhet för en fixtur, föreslår jag att säljaren tar bort den och om nödvändigt byter den ut. Om en köpare aldrig ser det, vill köparen inte ha det. Snart när du uppmärksammar en fixtur och berättar för köparen kan hon inte få det, hon kommer att begära det. Det är bara mänsklig natur, konstig som det låter.
Det kan vara en sak som får köparen att dra tillbaka ett erbjudande om hon inte kan få det.
En säljare hade utvecklat en bilaga till sin Bosch diskmaskin. Nu kan man inte ta bort en diskmaskin och lämna ett tomt utrymme mellan skåpen eftersom köpare skulle motsätta sig. Säljaren köpte en Kenmore och installerade den innan vi lade hemmet på marknaden.
Människor blir knutna till de konstigaste sakerna. När jag köpte mitt hem hade säljaren, utan min auktoritet eller kunskap, tagit bort draperierna i sovrummet dagen för stängning. Jag insisterade på att hon gav tillbaka draperierna eftersom de var anpassade till gardinstängerna och för dessa fönster. När hon vägrade hotade jag att ta henne till Small Claims Court.
Följande dag var hon på min tröskel med lådan av draperier, en flaska vin och en ursäkt. Utvisningsdrakarna skulle ändå inte passa fönstren i sitt nya hem, men hon hade medvetet tagit dem, trots att hon inte använde dem. Varför? Eftersom de var dyra sa hon.
Typiskt, om du kan ta bort fönsterhöljen genom att glida dem av en stång som gardiner eller draperier, betraktas dessa fönsterhöljen inte som en armatur. Gardinstänger, persienner och fönsterfönster är dock armaturer.
Hur man bestämmer om personliga egendom är en fixtur
Varje stat har sina egna riktlinjer för vad som utgör en fixtur, men här är de fem testerna som Kalifornien domstolar använder för att bestämma vad som är en fixtur och vad som inte är. Jag använder Kalifornien standarder eftersom ofta den staten leder nationen. Inte varje test behöver uppfyllas.
Det heter MARIA .
- M etod för fastsättning. Är föremålet permanent fastsatt på vägg, tak eller golv med naglar, lim, cement, rör eller skruvar? Även om du enkelt kan ta bort den, kan den metod som används för att fästa den göra det till en fixtur. Till exempel kan taklampor, även om de är fästa vid trådar, avlägsnas, men lamporna är ett husarmatur.
- En daptability. Om objektet blir en integrerad del av hemmet kan den inte tas bort. Till exempel är ett flytande laminatgolv en fixtur, även om den är knäppt ihop. Man kan hävda att ett inbyggt Sub Zero-kylskåp betraktas som en armatur, även om den kan kopplas från, eftersom den passar inuti ett visst utrymme. Att ta bort kan skada området runt det.
- Parternas räkning. Om tvisten är mellan hyresgäst och hyresvärd, kommer hyresgästen sannolikt att vinna. Om tvisten är mellan köpare och säljare, kommer köparen sannolikt att råda.
- Jag uppmärksammade partiet när objektet var bifogat. När installationen ägde rum, om en avsikt var att göra objektet en permanent bilaga, till exempel en inbyggd bokhylla, är objektet en fixtur.
- Ett grej mellan parterna. Läs ditt köpavtal . De flesta innehåller en klausul som uttryckligen definierar föremål som ingår i försäljningen och vanligtvis staten. "Alla befintliga inventarier och fittings som är knutna till fastigheten."
Hur man ser till att fixturerna kvarstår med huset
Säljare och köpare borde specifikt ange i inköpsbudet vilka föremål som kommer att stanna hos huset och vilket kommer att gå, speciellt om det kan vara förvirring över husinredning. Objekt som köksmaskiner , bokhyllor, bärbara spa, vatten fontäner och tvättmaskiner och torktumlare bör noteras i kontraktet som ingår eller uteslutas från försäljning.
Om de ingår, vill långivare se verbiage varorna är utan garanti eller hänsyn.
I Kalifornien är många köpare förvirrade om koi dammar. Går fisken eller går? Dammen är en fixtur, men fisken kan transporteras bort i en hink med vatten. Vissa koi hålls som husdjur. Om en köpare vill förhandla om koi rekommenderas köpare att identifiera typen (vissa kan kosta 3 000 dollar), räkna koi och skriva fisken i kontraktet.
För juridiska frågor, vänligen kontakta en fastighetsadvokat .
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.