Du kanske undrar hur kan det hända? Hur kan en bank utfärda ett preapproval brev som är en stor fet lögn? Väldigt lätt. De utesluter vissa bitar av information i själva brevet och gör de undantagssituationerna.
Dessutom är inte alla preapprovala bokstäver en verklig preapproval. Det finns en skillnad mellan ett prekvalificeringsbrev, känt som en prequal och ett preapproval brev.
Skillnaderna mellan en prequal och en preapproval brev
En prequal, som typiskt är typen av förhandsgodkännande brev som en inteckningsmäklare kan utfärda, anger följande typer av dokumentation:
Prequalification Letter:
- Låntagaren har ansökt om ett lån.
- Kreditrapporten har kontrollerats.
- Baserat på information som lämnas är låntagaren kvalificerad att köpa ett hem till ett förutbestämt maximalt pris.
Preapproval Letter:
- Låntagaren har slutfört en låneansökan.
- Kreditpoäng är dras och tillräckliga.
- Anställningen har verifierats.
- Låntagare har lämnat in stödjande dokumentation, till exempel avkastning och bankredovisning.
- Låntagaren är förhandsgodkänd för att köpa ett hem till ett förutbestämt maximipris, i avvaktan på en bedömnings- och titelpolicy .
Du kan se att ett sant preapproval brev bär mycket mer vikt. Men det är också föremål för slutlig försäkran och är ingen garanti. Det är subjektivt och beroende av mer dokumentation och granskning.
Varför en kort försäljningsbank skulle begära en förhandsgodkännande
Den korta försäljningsbanken, innan den godkänner en kort försäljning, har en lång process att gå igenom.
Banken kommer att anställa en BPO- agent för att bedöma värdet av fastigheten. Det kommer att tilldela en förhandlare. Det kan ta veckor eller månader att fatta beslut om den korta försäljningen.
Här är några fakta om kort försäljning att överväga:
- Den korta försäljningen är ett privilegium - det är inte rätt för någon part.
- Banken har oftast lite incitament att godkänna den korta försäljningen.
Inte bara behöver säljaren och fastigheten kvalificera sig för den korta försäljningen , låntagaren måste vara kvalificerad att köpa hemmet. Banken som behandlar begäran om den korta försäljningen vill ha ett definitivt bevis på att köparen är kompetent och kvalificerad att stänga.
Sanningen är efter att ha arbetat med en kort försäljning i veckor, kanske månader, det är en stor besvikelse och slöseri med tid om banken upptäcker i slutet att köparna inte kan stänga. När det kommer ner till tråden och in i försäkringsbrevet kommer ibland ett köparlån att blåsa upp. Några av de saker som får köparen att avvisas kunde ha blivit korrigerade eller upptäckta i början men inte.
Det beror på att det inte finns tillräckligt med reglering när det gäller utfärdande av preapproval bokstäver, och inte varje långivare använder standardprocedurer. Till exempel krävs ett FICO-poäng på 720 som ett minimum för ett konventionellt lån.
Men de stora långivarna som gör konventionella lån föredrar ofta ett högre FICO-minimum på 740 för att ge låntagaren en attraktiv ränta.
Om en låntagare tror att långivaren kommer att erbjuda sin bästa ränta för en FICO på 720, finns det en potential för konflikt som kan leda till att transaktionen avbryts eller att låntagaren avvisas. Den korta försäljningsbanken vill helt enkelt kontrollera informationen själv och bestämma sig självt om köparen är helt kvalificerad.
Det är mot RESPA-föreskrifter för en bank att kräva att en låntagare får ett lån från den banken. Det är emellertid helt acceptabelt för en bank att kräva ett preapprovalbrev från sin egen bank innan han godkänner låntagaren för den korta försäljningen eller låter låntagaren köpa sitt eget bankägda hem.
Ibland kan en bank låta en låntagare lämna in en DU (skrivbordsskrivning) i stället för ett preapproval brev.
Det är värt att fråga.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.