Kvalificerade krav på kort försäljning
Vad är en kort försäljning?
En kort försäljning sker när långivaren är kortsluten på ett inteckning, vilket innebär att långivaren accepterar mindre än det totala belopp som förfaller.
Om din hypotekslån är $ 100 000, men ditt hem är värt, säg, $ 90 000, är du $ 10 000 kort, inte inklusive kostnader för att stänga försäljningen, såsom fastighetsprovisioner , inspelningsavgifter eller avgifter för titlar och depositionsavgifter. Det är möjligt att få en kort försäljning om ditt bolånsaldo matchar försäljningspriset eftersom det fortfarande finns stängande kostnader som kommer att slänga försäljningen till "kort" territorium.
Ibland, för att undvika att gå igenom kostnaden för avskärmning , kommer en långivare att bestraffa en kort försäljning genom att låta en köpare köpa hemmet för mindre än hypotekslånet medan hemmet befinner sig i före avskärmningstiden. Ett förskärmningsstadium är ett av de tre stadierna av avskärmning .
Här är provsteg av en kort försäljning:
- Säljaren tecknar ett noteringsavtal med en fastighetsmäklare som är föremål för försäljning som en kort försäljning med godkännande från tredje part.
- Agenten finner en köpare som gör ett erbjudande baserat på marknadsvärde, vilket ofta är mindre än beloppet på hypotekslånet.
- Säljaren accepterar köparens inköpsbud .
- Säljarens långivare accepterar köparens inköpsbud .
- Transaktionen stängs när köparen levererar fonderna, långivaren släpper ut lien och säljaren levererar gärningen.
I saga land bor alla lyckligt någonsin efter. Förutom säljaren. Det finns konsekvenser.
Kvalifikationer för en kort försäljning
Innan du ivrigt klättrar ombord på kortförsäljningsvagnen, överväga följande för att avgöra om du kan kvalificera dig för en kort försäljning. Om du inte kan svara ja på alla fyra kraven kan du inte kvalificera dig för en kort försäljning.
- Hemmets marknadsvärde har minskat.
Hård jämförbar försäljning måste understryka att hemmet är värt mindre än det obetalda balansen på grund av långivaren. Denna obetalda balans kan innehålla en förskottsavgift .
- Bolånet är i eller nära standardstatus.
Det brukade vara att långivare inte skulle betrakta en kort försäljning om betalningarna var aktuella, men det är inte längre fallet. Inse att andra faktorer bidrar till en potentiell standard är många långivare angelägna om att ta bort framtida problem vid passet. Det är inte alltid nödvändigt att vara i standard.
- Säljaren har fallit på svåra tider.
Säljaren måste lämna in ett brev av svårigheter som förklarar varför säljaren inte kan betala skillnaden vid försäljning, bland annat varför säljaren har eller kommer sluta göra månadsbetalningarna.
Några exempel som inte utgör ett ont är:
- Dåliga köpbeslut. Att blåsa din lönecheck på ett hemmabiosystem med surroundljud kvalificeras inte som svårigheter.
- Olycklig med grannarna. Även om alla bostäder i ditt block har blivit till krukväxthus, kommer det inte att vara svårt.
- Köper ett annat hem. Långivaren bryr sig inte om du har bestämt att hemmet inte längre är lämpligt för dig eller din familj och faktiskt, om du har köpt ett annat hem, kanske du inte alls kvalificerar dig för en kort försäljning.
- Graviditet. Att öka storleken på din familj eller starta en familj anses inte som ett ont.
- Flytta in i en lägenhet. Om du väljer att flytta hemifrån är det ett livsstilsbeslut och inte en mycket bra anledning att överge ditt hem.
- Arbetslöshet
- Äktenskapsskillnad
- Medicinsk akuta / plötslig sjukdom
- Konkurs
- Död
- Säljaren har inga tillgångar
Långivaren kommer sannolikt vilja se en kopia av säljarens avkastning och / eller ett finansiellt uttalande. Om långivaren upptäcker tillgångar kan långivaren inte ge den korta försäljningen eftersom långivaren kommer att känna att säljaren kan betala den korta skillnaden. Säljare med tillgångar kan fortfarande få en kort försäljning men kan behöva betala tillbaka underskottet.
Till exempel, om säljaren har pengar på ett sparkonto , äger andra fastigheter, aktier, obligationer eller till och med IRA-konton, kommer långivaren sannolikt att bestämma att säljaren har tillgångar. Långivaren kan dock rabatt på det belopp som säljaren måste betala tillbaka.
Många enheter är resultatet av kort försäljning, men det finns ingen säljaresultat för försäljning .
Korta försäljningseffekter
En kort försäljning beror på att en köpare gör ett erbjudande att köpa.
Om du inte får ett erbjudande kommer du inte att kvalificera dig för en kort försäljning. Så även om du uppfyller alla andra kriterier är det möjligt att ingen kommer att köpa den korta försäljningen . Det är också beroende av att långivaren accepterar köparens erbjudande. Om långivaren avvisar erbjudandet kommer en kort försäljning inte att äga rum.
- Skatteeffekter
Om långivaren instämmer i den korta försäljningen kan långivaren ha rätt att emittera dig 1099 för den korta skillnaden, på grund av en bestämmelse i IRS-koden om skuldförlåtelse. Många situationer är befriade från skuldförlåtelse, enligt lagen om skuldförlust för hypotekslån i 2007.
Du borde prata med en fastighetsadvokat och en skattkonsulent för att bestämma hur mycket korta försäljningsskatteeffekter , och om du har råd att betala de skatterna om något.
- Skadlig kredit rapport
Medan en kort försäljning inte kommer att dyka upp på din kredit rapport, kommer lånet status. För de som är i standard är det en föruteslutning som har blivit inlöst, vilket ofta rapporteras som Betalt i Full för mindre än godkänt . Kort försäljning påverkar kreditbetyg . Medan skador på din kreditrapport kanske inte verkar vara så illa som en avskärmning till dig, kan inte kreditgivare göra skillnaden.
Efter allt detta finns det alltid undantag för att kvalificera sig för en kort försäljning. Det finns några typer av kort försäljning, beroende på långivare riktlinjer, som inte har några kvalifikationer alls.
Alltid söka advokat innan du försöker att bedriva en kort försäljning. En fastighetsmäklare kan inte ge dig juridisk rådgivning.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.