Avskärmning priser för REOS kan vara bättre än kort försäljning
Listan med korta försäljningspriser är inte riktig
Köpare gravit mot kort försäljning av två skäl. Listpriset är attraktivt och de tror att säljaren är desperat. Men ingen av dessa övertygelser är nödvändigtvis sanna. Eftersom inte varje kort försäljning hem är i avskärmning , inte varje säljare är desperat. Dessutom säljare sätter ofta det angivna priset orealistiskt i hopp om att köpare kommer att flockas till den noteringen som moths till en flamma.
Preapproved Short Sales
Det sätt som ett noteringsagent finner ut hur låg banken ska gå är om ett erbjudande redan har godkänts och köparen går bort. Först då är agenten fri att marknadsföra noteringen som en accepterad kort försäljning, eftersom bankerna sällan avslöjar ett bottenpris på framsidan.
Med en förhandsgodkänd kort försäljning är den nya köparens vänta dramatiskt förkortad. Typiskt, om tiden de första köparna går iväg , har säljarens handlingar redan skickats till långivaren, och långivaren kan ha varit nära att utfärda det korta försäljningsbeviset .
De saknade dokumenten vid denna tidpunkt är de nya köparens erbjudande och lånekvalifikationer.
Korta försäljningsförhandlingar
Säljarna kan komma överens om vilken typ av inköpsbjudande som ställs inför dem för underskrift, men det är inte bindande om inte säljarens bank godkänner erbjudandet. Det spelar ingen roll vilka villkor som finns i erbjudandet om banken inte kommer att acceptera dem.
Din sanna förhandling ligger inte hos säljaren; Det ligger hos bankens förhandlare .
Bankerna är beroende av skrivbordsbedömningar och tredjeparts BPOs (mäklare prisutlåtanden) för att bestämma värdet. Trots att bankerna inte vill följa genom en avskärmning, vill de också ha ett rättvist marknadsvärde. Det är upp till noteringsagenten att tillhandahålla jämförbar försäljning och att underbygga det pris som inköps av köparen.
Priset efter en avskärmning
Oavsett om en köpare ska vänta på att fastigheten ska gå igenom avskärmning och bli föremål för banken beror på om hemmet har flera erbjudanden . Om mer än en köpare har lämnat ett erbjudande, kommer det högsta och mest kvalificerade erbjudandet sannolikt att vinna.
Om köparen är enda anbudsgivaren och banken svarar negativt eller, värre, inte alls, kan det vara i köparens intresse att vänta ut avskärmning. Det finns ingen garanti för att en bank inte kommer att avvisa flera erbjudanden, särskilt om ingen är tillräckligt hög.
Ibland är banker inte rimliga och slutar skjuta sig i foten. Jag har haft flera listor där banker vägrade att acceptera korta försäljningserbjudanden bara för att få titeln till hemmet genom avskärmning, vilket så småningom sålde för tiotusentals mindre.
Du kan få en aning om vad banken kan göra genom att titta på öppningsbuden som publiceras i händelse av att ett hem är i avskärmning. Ofta kommer bankerna att lägga ett minimumsbud för auktionen. Om det lägsta budet är det belopp som är skyldigt till banken, berättar det en rimlig person att banken inte säljer hemmet till någon på auktionen.
Eftersom en rimlig person inte vill betala det resterande beloppet på hypotekslån eller den personen skulle bara betala av inteckning och köpa hemmet från säljaren. Bli inte avskräckt om banken avvisar ditt korta erbjudande. Vara smart. Skicka in det här erbjudandet igen, och du kanske får en annan förhandlare. Noteringsagenten kan eventuellt skicka in reviderad dokumentation på säljarens vägnar som kan ändra hur banken kommer att se på den korta försäljningsfilen.
Om ingen annan lämnar ett högre erbjudande - och om du inte gjorde det, varför skulle någon annan?
- så småningom kommer banken att lägga hemmet till försäljning som en REO. Se till att den återkommer på marknaden som ett bankägt hem. Om priset är rimligt på den tiden, köp det från banken. Minst köpare av bankägda bostäder är relativt säkrade att deras transaktioner kommer att stängas inom 30 dagar eller så och sannolikt till ett mycket lägre pris.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.