De flesta korta försäljningsagenter används för att ställa frågor, men få agenter tror att fråga köparens agent. Att kvalificera köparens agent i en kort försäljningstransaktion är absolut nödvändigt eftersom det är den saknade delen av den korta försäljningsekvationen.
Det krävs två agenter i allmänhet att sälja en kort försäljning. Ett noteringsagent och en köparens agent. Listagenten representerar säljaren. Köparens agent representerar köparen.
Vissa köparens agenter får bäras bort när en köpare säger att hon vill köpa en kort försäljning . De kan lägga ett inköpsbud framför köparen och säga, "Press hårt, tredje exemplet är din", utan att någonsin ställa upp köparens förväntningar på den korta försäljningen.
Det är svårt att hantera köparens förväntningar men det är absolut nödvändigt att en köpare förstår vad som är inblandat i att köpa en kort försäljning . Det är mycket annorlunda än att köpa ett vanligt hem till salu. Att köpa en kort försäljning kräver tålamod.
Nummer en fråga att fråga en kort försäljning köparens agent
Det är inte ovanligt att en kortförsäljningsköpare känner sig lite osäker efter att ha skrivit ett erbjudande för en kort försäljning. Det beror på att köparen inte vet vad som händer nästa. Köparen undrar om hon ska starta sitt lån eller göra en heminredning , och svaret är inget av dessa saker. Köparen behöver vänta.
Den första frågan att fråga en köparens agent är hur länge köparen väntar på kort försäljning godkännande ?
Det kan ta var som helst från 4 veckor till 4 månader för att få kort försäljning godkännande. Några korta försäljningar tar längre tid än att godkännas. Det finns liten anledning att starta den korta försäljningsprocessen om köparen inte är bunden till transaktionen eller omotiverad att vänta. Köpare som inte väntar över 30 dagar för godkännande bör antingen köpa en Wachovia kort försäljning eller köpa ett hem som inte är en kort försäljning.
Mycket få kan godkännas inom 30 dagar.
Andra frågor att fråga en kort försäljning köparens agent
Som listagent analyserar och granskar jag ofta erbjudanden som jag mottar från köparens agenter. Det beror på att jag vill att min säljare ska gå till stängning. Jag känner till de tecken som orsakar kort försäljning att misslyckas , och de kan ofta klandras på köparens sida av den korta försäljningen. Här är provfrågor Jag frågar en köparens ombud innan jag uppger min säljare att låsa in i ett avtal med köparen.
- Hur många korta försäljningar har köparens agent stängt? Om agenten har stängt mer kort försäljning än vad som kan räknas på två händer, har den här agenten erfarenhet av att hantera en köpares förväntningar. Köpare som freak out har smärta och vill att smärtan ska stanna. För att stoppa smärtan, vill de avbryta. En erfaren agent leder dem försiktigt till stängning.
- Kommer du att acceptera att inte skriva några fler erbjudanden för köparen? Mina säljare insisterar på att köparens agenter lovar att inte bara vägra att skriva andra erbjudanden, men de förväntar sig att köparens agenter kan dra tillbaka några utestående erbjudanden som köparna redan har lagt fram, vilket kan godtas. Vi låter inte köpare skriva flera erbjudanden för att se vilken som är godkänd först. De måste vänta på det hem de vill ha.
- Har du prepped köparen att förutse ett motbjudande från kortförsäljningsbanken? Det är standardförfarande för en bank att godkänna avgifterna i en kort försäljning. Inte alla avgifter som köparen förväntar sig att en säljare ska betala är alltid godkänd. Ibland kan en köpare behöva vara överens om att betala en avgift som banken inte kommer att godkänna eller, ännu viktigare, kan banken ändra försäljningspriset.
- Kommer köparen att släppa in den allvarliga pengar insättningen ? Ibland vill köparna inte släppa en allvarlig insättning. De tenderar att ta sina ledtrådar angående depositionsavgift från deras agent och deras agent kan föreslå att de håller fast vid det. Vi kallar inte dessa typer av köpare en köpare. Eftersom köpare släpper ut sin allvarliga pengar insättning.
- Har du ett preapproval brev med ett aktuellt datum? Jag har sett agenter lämna in godkänd brev och checkar daterade veckor om inte månader tidigare än inköpsavtalet. Det är ett säkert tecken på problem. Inte bara kunde köparen skriva flera erbjudanden, men den korta försäljningsbanken ser ett utgående preapprovalbrev som en röd flagg att köparen inte är riktigt kvalificerad.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.