Ja, du kan köpa ett hem i pension
Du behöver inte göra det på så sätt. Du kan få en inteckning när du är pensionär .
För att ta reda på de specifika kraven intervjuade jag Patrick Gavin, filialchef och VP för Hypotekslån vid garanterad ränta, den 8: e största privata banken i USA.
Patrick har varit långivare sedan 1974.
Låt oss ta en titt på vad jag lärde mig från Patrick om vad som krävs för att få en inteckning när du är pensionär. Jag har brutit saker i 6 huvudkategorier nedan.
Fastställande av inkomst för pensionärer
Pensionärer förutsätter att om de inte har lönecheck, kommer de inte att kvalificera sig för ett inteckning på grund av brist på inkomst.
I själva verket har långivare två metoder som beskrivs nedan som de kan använda för att beräkna inkomst för en pensionär som drar på sina tillgångar.
Nedräkning från pensionsmetoden
För pensionärer som följer en plan där de nu är pensionerade men kan försena starten på socialförsäkringen eller pensionsinkomsten, är det mest gynnsamma alternativet att använda en "drawdown on assets" -metod för att bestämma inkomst. Så här fungerar det.
Så länge låntagaren är 59 ½ kan långivaren använda nya uttag från pensionskonto som bevis på inkomst. Antag exempelvis att senaste bankdeklarationer visar uttag på 4,500 dollar per månad från en IRA (långivaren behöver se uttag i minst 2 månader).
Denna $ 4.500 betraktas som månadsinkomst. Ibland behöver långivaren ett brev från finansiell planerare eller finansinstitut som bekräftar dessa återkallanden.
Förlustmetod för tillgångar
För pensionärer med många investerade tillgångar kan tillgångsförlustmetoden för att bestämma inkomst fungera bra.
Med denna metod börjar långivaren med nuvärdet av finansiella tillgångar. Sedan subtraherar de alla belopp som kommer att användas för nedbetalning och stängningskostnader. De tar 70% av resten och delas med 360 månader.
Antag exempelvis att någon har 1 miljoner dollar i finansiella tillgångar. De kommer att använda $ 50.000 för en förskottsbetalning. Det lämnar $ 950,000. Ta 70% av det, vilket är $ 665,000 och dela med 360. Resultatet, $ 1 847, är den månatliga inkomsten som används för att kvalificera låntagaren.
Naturligtvis skulle eventuella andra inkomstkällor som pensionsinkomst, socialförsäkring eller månatlig livränteinkomst också räknas utöver inkomster med hjälp av ovanstående metoder.
Skulder till inkomst och bostadsutgifter
När intäkterna är bestämda måste din totala skuldsättningsgrad och bostadsutgifter jämföras med långivarens krav.
Skulder till inkomstförhållande
För ett kvalificerat hypotekslån (QM) som faller inom föreskrifterna för säker hamn, får inte mer än 43% av din inkomst gå mot skuldservice. Detta förhållande av skuldbetalningar till inkomst kallas skuldsättningsgrad.
Skuld inkluderar obligatoriska utbetalningar som underhåll och barnbidrag samt bilbetalningar, studielånsbetalningar, minimikrav på kreditkort och din totala beräknade husbetalning inklusive huvudstol, ränta, fastighetsskatt och försäkring.
En sak som kan få pensionärer i trubbel i detta område är medteckning på lån för vuxna barn. Även om du är medsignal, kan dessa betalningar räknas som obligatoriska skuldbetalningar och kan minska din förmåga att kvalificera dig för ett inteckning.
Bostadsutgiftsförhållande
Din bostadskostnad inkluderar huvud- och ränta delen av inteckning samt skatter och försäkringar (kallad PITI). Detta förhållande måste vara under 36% vilket innebär att din bostadskostnad inte kan överstiga 36% av din inkomst.
Kredit poäng krav
Varje långivare kommer att ha sina egna kredit värderingsriktlinjer, men en sak är säkert - ju lägre din kredit värdering desto högre ränta. Om du vill ha de bästa priserna, få din kredit värdering till 780 eller bättre.
En bättre kredit värdering kan också ge dig mer wiggle rum i andra kvalificerade områden.
Till exempel arbetade Patrick med en låntagare som hade en kreditpoäng över 780, och långivaren gjorde lånet trots att skuldsättningsgraden var 48%.
Behållarstatus
En annan faktor som används för att bestämma din ränta på ett inteckning är din avsedda beläggning. Kommer detta vara ett primärt eller andra hem? Primärhem får bättre priser.
Handpenning
Som pensionär kan din obligatoriska efterbetalning variera beroende på vilken inkomstmetod som används. För nedräkningen i pensionsmetoden kan du lägga så lite som 5% ner. För fördjupningsplanen för tillgången på att sätta 30% ner.
Och om du funderar på att komma med din förskottsbetalning genom att ta en stor del av pengar ut ur en IRA eller en annan skatteuppskjuten pensionsplan, skulle jag råda dig att tänka på det här. Att dra tillbaka kommer alla att vara skattepliktiga intäkter och ta en stor chunk i ett enda år kan stöta dig in i en högre skattekonsol .
Likviditet efter stängning
Ett annat krav är beloppet av likvida tillgångar som du har tillgång till. Långivare vill se att du kommer att ha minst sex månader av den totala bostadskostnaden (PITI) som minsta återstående reserv efter att du har köpt hemmet. För att beräkna detta kommer långivaren att lägga upp alla finansiella tillgångar som kan verifieras (vilket innebär att du behöver kontoutdrag) och sedan använda 60-70% av det beloppet.
Övriga utlåningsalternativ
Om du kvalificerar dig som veteran kanske du vill titta på ett VA-lån. Med ett VA-lån kan du sätta ner noll, men i stället för en förskottsbetalning betalar du en finansieringsavgift som kan vara 2,15% av lånebeloppet för första gången av programmet och 3,3% om du har tagit ett VA-lån tidigare. Finansieringsavgiften kan finansieras med lånet.
VA-lån kräver en skuldsättningsgrad på 43% eller mindre, och de kräver att du har en viss kvarstående månadsinkomst. Om du har gott om investeringsinkomster kan resterande inkomster bestämmas genom att du tar ett genomsnitt på två år av din utdelning och ränteinkomst från Schema B på din avkastning.
Ansöka om ett hypotekslån
Det bästa sättet att ta reda på vilken typ av inteckning du kan kvalificera dig för är att prata med en inteckning mäklare. Garanterad pris erbjuder lån i alla stater och till och med har ett onlineprogram de kallar Digital Mortgage där du kan gå igenom hela processen online. De erbjuder en $ 250 kredit för dem som använder detta program.
Du vill också göra din due diligence på huset du köper. För det skulle jag rekommendera dig att kolla HouseFax. Det är som en CarFax®, men för ditt hus. Jag sprang en HouseFax på egen egendom och lyckades inte hitta några negativa överraskningar, men jag har hört talas om många människor som har lärt sig alla intressanta saker om deras egendoms förflutna genom ett HouseFax.
Ska du ha ett hypotekslån i pension?
När vi avslutade vår intervju sa Patrick: "I slutet av dagen frågar folk vad som är det bästa lånet? Mitt svar är inget. "
Patrick har rätt. Forskning visar att de flesta pensionärer är bättre att betala sina inteckningar innan de går i pension .
Ett anmärkningsvärt undantag skulle emellertid vara högre nettovärde som kanske kan använda skuld till sin fördel även under hela pensionen .