Ska du betala poäng?
Hur poäng fungerar
Poängen beräknas som en procentandel av ditt totala lånebelopp, och en poäng är 1 procent av ditt lån.
Din långivare säger att du får en lägre skattesats om du betalar en poäng, men ibland betalar du flera poäng. Du måste bestämma om kostnaden är värt det.
Tänk dig att du får ett lån för 100.000 dollar. En poäng är 1 procent av lånevärdet eller 1 000 USD. För att beräkna det beloppet multiplicera 1 procent med $ 100 000 (se hur man konverterar procenttal för beräkningar). För poäng att vara meningsfullt måste du ha mer än $ 1000.
Varför Pay Points?
Poängen hjälper dig att säkra en lägre ränta på ditt lån och räntan är en viktig del av ditt lån av flera skäl.
Totalkostnad: När du lånar pengar för att köpa ett hem betalar du mer än bara köpeskillingen och stängningskostnaden, för att du också betalar ränta . Intresset är kostnaden för att använda någon annans pengar, och det kan ge upphov till extremt stora belopp när du arbetar med ett bostadslån, vilket har ett stort dollarbelopp och många års upplåning.
En lägre skattesats betyder att du kommer att betala mindre ränta under lånets livslängd.
Månadsbetalning: Räntan är en del av din månatliga betalningsberäkning. I allmänhet betyder en lägre skattesats en lägre månadsbetalning, vilket förbättrar din kassaflödessituation och din månadsbudget. Poäng är en engångskostnad, men du kommer att njuta av lägre månatliga betalningar under många år framöver.
Skatter: Du kan få några skatteförmåner om du betalar poäng men det borde inte vara den viktigaste föraren för ditt beslut. Beroende på din transaktion kan du få de förmånerna under det år du betalar, eller över ett antal år. Kontrollera IRS-reglerna i Topic 504-Home Mortgage Points och tala med din lokala skattförberedare innan du bestämmer något.
Naturligtvis kommer ingen av fördelarna ovan att komma gratis. Du måste göra en engångsavgift för kostnaden för poängen när du får din inteckning. Betalningspunkter kan kosta tusentals dollar, och det är inte alltid lätt att komma upp med de pengarna utöver en förskottsbetalning.
Ska du betala poäng?
Om du har råd att betala poängen måste du ta reda på om det är värt det. Här är en allmän tumregel: Ju längre du kommer att behålla lånet blir desto mer attraktiva poäng.
Tänk på det övergripande ekonomiska värdet. Om du är den typ av person som gillar kalkylblad kan du bestämma det optimala valet genom att titta på framtida värden jämfört med nuvarande värden. Men de flesta börjar med följande rutt:
- Ta reda på hur många poäng du har råd att betala.
- Ta reda på hur mycket dessa poäng skulle minska din månadsbetalning.
- Tänk på hur många månader av reducerade betalningar du kan njuta av innan du väljer att sälja.
- Utvärdera hur mycket du skulle spara på intresse över flera tidsramar (till exempel fem och tio år).
- Besluta om du ska gå vidare.
Några tips som hjälper dig att utvärdera är:
- Beräkna olika scenarier för hur din månadsbetalning ändras med poäng.
- Bygg en avskrivningstabell för att se hur din räntekostnad förändras över tiden (du kan även använda gratis kalkylarkmallar för att hjälpa till).
- Använd en online poäng kalkylator.
- Fråga din långivare för beräkningar.
Ett kalkylblad eller avskrivningstabell är verkligen det bästa alternativet för att sätta ihop en realistisk uppfattning om hur poäng kommer att påverka ditt lån eftersom de flesta inte håller ett lån för hela 30 eller 15 år. I de flesta fall refinansierar du ditt lån eller säljer ditt hus förrän och med ett avskrivningsbord kan du sprida fördelarna med poängen under det exakta antalet år som du behåller din inteckning så att du kan se en realistisk betalningsuppskattning .