Svar: Det här är inte ett e-postmeddelande som denna handledning svarade på eftersom din hemköpshandbok är en REALTOR®. Som REALTOR® är hon förbjuden att störa en annan REALTOR's®-transaktion. Därför är det enda rätta svaret på det här att fråga din agent vad du ska göra om verifieringen av egendomen.
Men nu när denna transaktion inte längre är en aktiv situation, tar jag upp frågan i hopp om att ge en förklaring till andra köpare. Först förstår att en verifikation av egendomsförhållanden inte är ett verktyg för förhandlingar. En kontroll av fastighetsförhållanden används för att befria en fastighetsmäklare från ansvar efter den slutliga genomgången , samt bevisa att köparen hade möjlighet att titta på fastigheten en gång till.
En standard CAR-blankett som används i delstaten Kalifornien säger att verifieringen av fastighetsförhållanden inte är en händelse för köpavtalet .
Det betyder att det inte finns några villkor för att tillfredsställa innan stängningen. VOP ändrar inte säljarens avtalsförpliktelser gentemot köparna. Till exempel, om en säljare accepterade att fixa en vattenvärmare, är säljaren fortfarande skyldig att fixa vattenvärmaren, även om vattenvärmaren ännu inte är reparerad.
Verifiering av fastighetsförhållanden och slutlig genomgång
De flesta köpavtal innehåller någon typ av verbiage som säger att säljaren lovar att leverera hemmet vid stängning i samma skick som inköpsavtalets datum.
Inköpskontrakt tillåter också att en slutlig genomgång görs inom ett visst antal dagar före stängning. En köpare har i allmänhet möjlighet att avstå från den slutliga genomgångskontrollen eller genomföra genomgången. Det rekommenderas aldrig att en köpare avstår från denna inspektion. Varför? För om något hemskt hade hänt och du tillät spärren att stänga innan du löste det, kan din huvudsakliga användning mot säljaren innebära att du går till domstol.
När en verifikation av egenskapstillstånd avstår
För några år sedan sålde jag en lägenhet till en köpare från Saudiarabien. Hon ville inte göra den slutliga genomgången, och hon undertecknade ett upphävande av slutkontrollen. Jag hade frågat om hennes dotter kunde göra genomgången för henne, men hon avböjde. Några dagar efter avslutningen träffade jag dottern vid lägenheten för att ge henne nycklarna. När vi öppnade dörren upptäckte vi två stora problem.
Det första problemet var att någon hade vänt A / C-enheten mycket låg och fläkten var på full blast. Platsen var en frysande, arktisk temperatur. Det var så kallt att A / C-enheten hade frusit. Ett isblock hade smält och mattan var blött.
För det andra var det en stark kattlukt. Vi hade inte märkt en katt i hemvist tidigare.
Men lukten när vi öppnade dörren var oundviklig. Katturin har en distinkt lukt, och det är mycket svårt att bli av med det. Hade den här köparen genomfört sin slutliga genomgång och noterade objekten vid en verifikation av fastighetsförhållandena, kunde vi ha utfärdat en begäran om reparation eller begärt en koncession före stängning. Men vid denna tidpunkt var det för sent att hålla upp stängningen eftersom den hade stängt.
En verifiering av egenskapstillstånd är inte det formulär som ska användas för att stoppa spärren från stängning. För att förhindra stängning, skulle en köpare behöva signera en specifik förfrågan. En köpare kommer aldrig att ha så mycket hävstång efter stängning som en köpare kommer att ha innan stängningen.
Jag borde också peka på att köparen som skrev att fråga om dörrarna i garaget var förmodligen en första hemköpare , och en mycket nervös första gången hemköpare vid det.
I de flesta fastighetsaffärer är det ovanligt för en säljare att ta bort armaturer utan tillstånd eller tillstånd. Min gissning är att dörrarna i garaget alltid varit i garaget, och köparna märkte inte dem under den första hemkontrollen .
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.