Reparationsbegäran om hemköp och försäljning

Begär reparation av säljare

Varje hus behöver reparationer . Det finns inget perfekt hus. Om ett hus var perfekt skulle allt bryta eller falla ihop samtidigt. Men som det är ett kuvert av ett hem: dess tak, golv, väggar, fönster, strukturella stödmedlemmar, alla har olika livslängder. Även om många apparater idag verkar sluta fungera så snart garantierna löper ut. Min poäng är att om du letar efter ett perfekt hus, kan du sluta hemma nu.

Det existerar inte.

Det spelar ingen roll om hemmet är nyare eller äldre , en hemkontroll är fortfarande sannolikt att visa upp en lista med reparationer. Det är heminspektörens jobb att hitta så många defekter som möjligt, oavsett hur liten. Ett äldre hus kommer givetvis sannolikt att generera en längre tvättlista av reparationsartiklar. Målen är att ta reda på vilka reparationer som är allvarliga eller allvarliga säkerhetsproblem och för att avgöra huruvida en säljare kommer att hedra köparens begäran om reparationer.

Få en professionell heminspektion

• Säljare kommer vara ovilliga att lyssna på eller förhandla om en begäran om reparation från en köpare utan att ha mottagit en hemkontroll . Jag har haft oerfarna agenter vägrar att ge säljare en kopia av heminspektionen tills efter det att begäran om reparationer har kommit överens. Men det är som att lägga vagnen framför hästen. Dessutom kommer säljare att vara mer behagliga att göra reparationer om de ser andra brister i den rapport som en köpare inte begärt.

• Varje köpare ska anställa en oberoende och kvalificerad heminspektör för att göra en hemkontroll innan han köper ett hem . Inte alla stater certifierar eller tillhandahåller licensiering till inspektörer, men de flesta välrenommerade inspektörer kommer att tillhöra en branschorganisation. Be om dessa referenser.
• Fråga inte din kusin eller en vän att göra det här för dig. Det finns ett litet urval om din kusin eller vän saknar fel, plus en säljare accepterar inte din väns åsikt.

Äldre VVS och ledningar

• Ungrounded Electrical.
  Bostäder byggda före 1960 har ofta ogrundade ledningar och polariserade behållare. Dessa är tvåkontaktuttag. Du kan inte byta ut en tvåpinnar för ett trefasuttag utan att jorda behållaren eller installera ett GFCI. Kontrollera dina stadskodskrav.

  Medan det inte finns något hemskt om ojordad ledning är det inte en bra idé att ansluta känslig elektronisk utrustning, t.ex. datorer eller tv-apparater till ett ojordat uttag, mycket mindre apparater som drar mycket ström, till exempel mikrovågor eller nyare kylskåp. Många husägare driver Romex från elboxen till nya behållare för dessa föremål.

  Medan vissa säljare kommer att komma överens om att byta hus, kommer majoriteten av dem väldigt väldigt att vägra. Om du inte vill köpa ett hus med ojordad ledning, gör dig själv en tjänst och titta på nyare bostäder .

• Galvaniserade vattenrör
  De flesta bostäder som byggdes före 1970 har galvaniserat stålrör. Med tiden kan mineraler i vattenförsörjningen orsaka uppbyggnad i rören. Om du ser lågvattentryck kan uppbyggnad vara ditt problem. Galvaniserade rör kan också rosta och läcka.

  Många husägare ersätter inte galvaniserade rör utan reparerar dem när de läcker ut. Det är inte orimligt att fråga en säljare att reparera ett läckande galvaniserat rör. Få säljare ersätter alla galvaniserade rör med koppar, CVPC eller Pex.

• Orangeburg avloppsrör
  Fråga din agent om andra bostäder i grannskapet har haft orangeburg eller "tjära papper" avloppsrör. Du kan hyra VVS-specialister för att sätta in en kamera ner i avloppsledningen för att leta efter trädrötter eller ta reda på om avloppsledningen är Orangeburg. Om så är fallet, varar dessa typer av rör cirka 50 år innan de sönderfaller. Be om en kloakinspektion. Byte av avloppsledningar är dyrt, men det är ett objekt som många säljare kommer att ersätta.

Takläggning

Säljare kommer ibland att ge en takcertifiering för köparen, som utfärdas av ett takföretag. Om taket rekommenderar reparationer kommer certifikatet inte att utfärdas förrän reparationerna görs. Ibland kan säljare erbjuda kontanter för ett nytt tak om det behöver bytas ut. Många heminspektörer inspekterar inte tak.

VVS-system / vattenvärmare

Ålder är en bra indikator för att bestämma när värme- och kylsystem behöver bytas ut.

Kolla med stadskodstillverkare för att få reda på om du behöver tillstånd och dagens krav på standarder. Det är inte ovanligt för en köpare att begära nya system, men det är dyrt att ersätta. Den genomsnittliga livslängden för en ugn är ungefär 20 år och 10 år för en vattenvärmare. Det betyder inte att du behöver köpa en ny varmvattenberedare på sin 10 års jubileum. Var bara försiktig. Jag har sett 30-åriga vattenvärmare som fortfarande fungerar.

Kontantkredit eller reparation

Ibland är köpare bättre avfrågade om en kontantkredit på ett reparationsobjekt istället för att be säljaren att ersätta eller reparera. Säljaren har inget intresse för hemmet när det sålts, och kanske inte anlitar den mest kvalificerade entreprenören eller gör reparationen på ett sätt som är tillfredsställande för en köpare. Innan du begär en kontantkredit, kolla med din långivare för att avgöra om en kontantkredit är tillåten.

Sluttips

Framför allt, om inte hemmet är helt nytt, nitpick inte små saker. Adressa stora problem och säkerhetsfrågor. Gör inte reparationsförfrågningar om föremål som kan ha blivit lätt fastställda vid din inledande inspektion, som till exempel krackta trottoar, dåliga färgjobb eller ojämna golv. Annars kommer säljaren att känna att du borde ha bett om de föremålen i köpet . På säljarens marknader är det vanligt att säljarna avvisar alla reparationsförfrågningar.

Smarta köpare kommer att be säljaren att betala för hemgaranti . Hemgarantier täcker stora defekter i ett år och ger en köpare lugn och ro.

Slutligen, om hemmet har grundproblem eller en våt källare , kanske du vill tänka två gånger om att driva ett köp på denna typ av hem.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mäklare i Lyon Real Estate i Sacramento.