Om försäljningspriset är viktigare än räntan beror på ditt perspektiv. All fastighet är lokal. Det betyder att vad som händer på din lokala marknad i Phoenix, kan till exempel variera vildt från exempelvis marknaden på Manhattan. Det är ganska omöjligt att tida fastighetsmarknaden , men du kan försöka dra nytta av hur marknaden rör sig.
Som Bono sjunger, " hon rör sig på mystiska sätt ", kan du inte alltid förutsäga hur marknaden kommer att röra sig.
Men du kan se den flytta. Låt oss titta på historiska räntesatser för en 30-årig fast ränta . Normalt är tumregeln när räntorna går upp, försäljningspriserna går ner för att kompensera men inte alltid.
Stigande försäljningspriser mot sjunkande räntor
Säg att du jämför ett hem i Phoenix som var värd 240 000 dollar och din ränta är 4,5%. Om du köpte på en avtagande marknad och väntade tills det priset föll till 210 000 dollar men priserna gick upp till 6,5%, kanske du bättre är att köpa till det högre priset. Ja det är sant. En utbetalning på en 80% LTV- hypotekslån för en bostad på 240 000 dollar på 4,5% är $ 972,84.
En betalning på en 80% LTV-hypotekslån för en bostad på 210.000 dollar på 6,5% är $ 1067,87.
Sätt på ett annat sätt om du betalat $ 30.000 för hemmet genom att betala $ 240.000 och bodde i det där hemmet i 30 år, när du betalat ditt lån skulle du ha betalat totalt $ 350,222.24.
Om du betalat 30 000 dollar mindre genom att betala 210 000 dollar men betalat på högre räntesats i 30 år, då du betalat ut ditt lån skulle du ha betalat totalt 384 433,20 dollar.
I det här fallet är det inte bättre att betala mindre i utbyte mot en högre ränta.
Hur mycket förlorar du försäljningspriset med varje .50% räntesats?
Låt oss nu jämföra det hemmet på 240 000 dollar om priserna steg 1/2 poäng och du ville hålla din betalning densamma. Avskrivningarna på de flesta hypotekslån är i 30 år.
Om din förskottsbetalning är 20% av försäljningspriset, hur mycket hem kan du köpa för att hålla din betalning runt $ 975?
- $ 240,000 x 80% vid 4,5% intresse motsvarar en utbetalning på $ 972,84
- $ 226.260 X 80% till 5,0% ränta motsvarar en utbetalning på $ 971.65
- $ 214.062 X 80% vid 5,5% ränta motsvarar en utbetalning på $ 972.34
- $ 202 500 X 80% vid 6,0% ränta motsvarar en utbetalning på $ 971,27
- $ 192 188 X 80% vid 6,5% ränta motsvarar en utbetalning på $ 971,80
Du kan se att en 2% ökning av en räntesats skulle förlora dig om 50 000 kronor av köpkraft i detta prisklass. Om du fördubblade försäljningspriset skulle du förlora cirka 100 000 köpkrafter för en 2% spridning i ränta.
Det är därför som räntor spelar en stor faktor för många första gången hemköpare. Om du sträcker sig för nära slutet av prispengar och priser går du kanske inte att köpa det drömhus du vill ha eftersom du inte längre kommer att kvalificera dig för det försäljningspriset. Och bara så du vet, att göra ett lowball erbjudande är inte alltid svaret.