Kan du slå fastighetsmarknaden?
Till att börja med kan du använda samma tekniker som har fungerat för många som lever av creed: Köp lågt och sälja högt. Det första steget är att bestämma vilken typ av fastighetsmarknad som finns i din stad.
Typer av fastighetsmarknader
Trots att det finns många variationer och vändningar faller fastighetsmarknaderna i tre kategorier:
- Köparens marknader
Köparens marknader finns när det finns mer lager, vilket betyder hus till salu, än köpare. Eftersom köpare har många bostäder att välja mellan, kommer inte varje hem till salu att sälja. De flesta experter är överens om att om sex månader eller mer av lager är på marknaden är det en köpares marknad. Observera också att på köparens marknader leder färre antal köpare till färre försäljningar, vilket kan ske medianpriserna. - Säljarens marknader
Omvänt finns det på köparens marknader fler köpare än tillgänglig lager. Eftersom det finns färre bostäder för köpare att välja bland, kommer nästan alla hem att sälja. Typiskt finns det mycket mindre än sex månaders lager på en säljare marknad. På extrema säljare marknader finns det mindre än två månaders lager i reserven. - Neutrala marknader
Neutrala marknader är balanserade. Räntorna är vanligtvis överkomliga, och antalet köpare och säljare på marknaden utjämnas. Vågarna tippar inte i någon riktning, vilket betyder att marknaden är normal utan att det uppstår flyktiga svängningar. Inventarier är i allmänhet omkring fyra månader, ge eller ta.Observera att bra köp finns på neutrala marknader, men det finns inga övergripande indikationer som gynnar köpare över säljare eller vice versa.
Köper på en köparens marknad
Om du ska köpa ett hem och har råd att vänta på primo villkor, är en köpare marknad det; det finns ingen bättre tidpunkt. Här är några fördelar med att köpa på en köpares marknad :
- Lägre försäljningspris
Säljare är mer villiga att rulla och hantera eftersom de vet eller borde veta att om de vägrar att acceptera ditt inköpsbud erbjuds de kanske inte någon annan. När färre hem säljer faller priserna vanligtvis.
- Köpare kan beordra koncessioner
Köpare kan be säljare att betala sina stängningskostnader , förutsatt att deras långivare kommer att tillåta krediten. Köparna kan också förvänta sig att säljare ska betala för speciella rapporter såsom skadedjurskontroll eller takcertifiering och hemgaranti . - Eventuella erbjudanden är mer acceptabla
Säljare är i allmänhet mer behagliga att acceptera ett villkorligt erbjudande som är beroende av att köparen säljer köparens befintliga hem. Ett erbjudande i handen är bättre än inget erbjudande alls. - Begäran om reparationer lätt förhandlas fram
Om hemmet behöver reparera eller uppdatera sina system, kommer säljare ofta att kreditera köparen för reparationer eller fixa det eller de problem som noteras av en heminspektör . - Köpare kontrollerar transaktionen
Köpare kan begära längre inspektionsperioder, förlänga stängningsfrister och be om tidig besittning - villkor som automatiskt skulle avvisas på säljarens marknad.
Köper på en säljare marknad
Om en köpare inte har något brådskande att köpa ett hem, är en säljare marknad inte en idealisk tid att köpa. Här är några nackdelar med att köpa ett hem på säljarens marknad:
- Topppris
Flera erbjudanden är vanliga. Säljare kommandoradspris och få det, ibland mer. - Inga medgivanden
Säljare är ovilliga att betala någon av köparens stängningskostnader eller betala för inspektioner.
- Eventuella erbjudanden sker sällan
Säljaren vill inte vänta på köparens hem att sälja. - Begäran om reparationer är inte hedrad
Säljare berättar vanligen köpare att köpa hemmet "som det är". - Säljare kontrollerar transaktionen
De flesta säljare kommer inte att böja sig från det ursprungliga kontraktet, oavsett omständigheterna, eftersom det finns tre fler köpare runt hörnet.
Säljer på en köparens marknad
Om en säljare inte behöver sälja, kan det vara en nackdel att sätta ett hem på marknaden på en köpares marknad. Här är nackdelar att sälja på en köpare marknad:
- Lowball erbjudanden
Säljare i mjuka marknader förlorar eget kapital. Liten efterfrågan på bostäder sätter press på försäljningspriser, vilket leder till att köpare gör lowball-erbjudanden. - Köpare förväntar sig koncessioner
Köparna kommer att be säljarna att betala för stängningskostnader, vilket sänker säljarens nettoprovenu.
- Eventuella erbjudanden är riskfyllda
Om köparens hem inte säljer, kommer inte säljaren och vid den tiden kommer antalet köpare oftast att minska ännu mer. - Köparna kräver reparationer
Alla de små saker som säljaren har lagt av reparation kommer dyka upp i hemkontrollen, och köpare förväntar sig säljare att fixa dem. - Säljare kontrollerar inte transaktionen
Köpare tenderar att begära "ut" klausuler som skulle låta dem gå bort från affären hela vägen till stängning.
Säljer på en säljare marknad
Det är den bästa tiden att vara hemförsäljare. Här är några fördelar med att sälja på säljarens marknad:
- Högre försäljningspris
List-to-sales-prisförhållandena är lägre på säljarens marknader, vilket innebär att säljare anger högre priser, ibland över listan. - Koncessionsavslag
Säljare nekar att betala köparens stängningskostnader, och de avvisar ofta erbjudanden som ber om betalningar från säljare. - Eventuella erbjudanden är sällsynta
Köparna finner det lättare att sälja sina hem och inser att säljare inte kommer överens om ett kontingentbjudande med 10 köpare i vingarna. - Köparna begär sällan reparationer
Köparna får fortfarande heminspektioner men lämnar en begäran om reparationer , accepterar egendomen "som det är". - Säljare kontrollerar transaktionen
Det är vanligt för säljare att förhandla om kortare inspektionsperioder och förvänta sig att köpare avstår från vissa händelser, såsom bedömning eller låneansvar.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.