Hur en kort försäljning hanteras från början till slut
Den korta försäljnings processen är fortfarande ett mysterium för många människor, även efter alla dessa år, så det finns ingen anledning till larm om du inte vet exakt hur den korta försäljnings processen fungerar. Många köparens agenter är förvirrade; förbryllade köpare letar efter riktning, och inte alla korta försäljningsannonser vet hur man gör en kort försäljning . Du skulle hoppas att människor som är i fastighetsbranschen skulle ha lärt sig en eller två om den korta försäljningen, men tyvärr är kortförsäljning inte allas kopp te.
Grunderna för en kort försäljning
Banker ger korta försäljningar av två grundläggande skäl: säljaren har ont och det finns inte tillräckligt med kapital i hemmet för att betala av inteckning efter att ha betalat försäljningskostnader.
Några exempel på svårigheter är:
- Arbetslöshet / minskad inkomst
- Äktenskapsskillnad
- Medicinskt nödläge
- Joböverföring ut ur staden
- Konkurs
- Död
Säljaren måste förbereda ett finansiellt paket för inlämning till kortförsäljningsbanken. Varje bank har sina egna riktlinjer men - med undantag för Wachovia, som är den bästa korta försäljningen i världen - är det grundläggande förfarandet likartat från bank till bank. Säljarens korta försäljningspaket kommer sannolikt att bestå av:
- Bemyndigandebrev, som låter din agent tala med banken.
- Preliminärt avslutande uttalande
- Avslutat bokslut eller RMA
- Säljarens svårighetsbrev
- 2 års avkastning
- 2 år av W-2s
- 30 dagar lönestubbar
- Senaste 2 månaderna av kontoutdrag
- Jämförande marknadsanalys eller lista över nyligen jämförbar försäljning
Skriva det korta försäljningsbjudandet och skicka in till banken
Innan en köpare skriver ett kortförsäljningsbud bör en köpare fråga sin agent om en lista över jämförbar försäljning . Banker är inte verksamma för att släppa fast pantförpliktelser vid rock-bottom-prissättning. Banken vill få något nära marknadsvärdet.
Det korta försäljningspriset kan ha liten betydelse för marknadsvärdet och kan faktiskt prissättas under jämförbar försäljning för att uppmuntra flera erbjudanden .
Några korta försäljningar kan påbörjas före ett erbjudande, men oftast börjar banken förfarandet vid mottagandet av ett godkänt inköpsbud. Efter att säljaren accepterat erbjudandet skickar noteringsagenten följande poster till banken:
- Noteringsavtal
- Exekverat inköpsbud
- Köparens godkännande brev , kopia av allvarliga pengar kontroll och bevis på medel
- Säljarens korta försäljningspaket
Om paketet är ofullständigt kommer den korta försäljnings processen att försenas. I så fall kan banken till och med störa paketet. Vissa bankanställda visar lite tålamod för felmarginaler.
Kortförsäljningsprocessen vid banken
Köpare kan vänta mycket länge för att få svar från banken. Det är absolut nödvändigt för noteringsagenten att regelbundet ringa till banken och hålla noggranna noteringar av den korta försäljnings processen. Köpare kan bli så trött på att vänta på kort försäljning godkännande som de kan känna behovet av att hota att avbryta om de inte får ett svar inom en viss tidsperiod.
Den typen av attityd är självnedbrytande och kommer inte att påskynda den korta försäljnings processen. Om köpare är typen med lite tålamod är kanske en kort försäljning inte det bästa alternativet för dem.
Vidare får en köparens agent inte prata med långivaren utan tillstånd, så fråga inte din agent att ringa till banken. Det kommer inte fungera.
Följande är en typisk kort försäljningsprocess vid banken:
- Bank bekräftar mottagandet av filen. Det kan ta 10 dagar i en månad.
- En förhandlare är tilldelad. Det kan ta 2 eller 3 till 30 dagar.
- En BPO är beställd. Banken kommer antagligen att vägra att dela med sig av resultaten från BPO.
- En andra förhandlare kan tilldelas. Det kan ta ytterligare 30 dagar.
- Filen skickas för granskning utifrån PSA . Detta kan ta 2 veckor till 30 dagar.
- Banken kan då begära att alla parter undertecknar en Arm's-Length Affidavit.
- Banken utfärdar ett kort försäljningstillståndsbrev .
- Köparen avbryter.
Jag kastade i den sista raden, eftersom jag ibland måste sälja min Sacramento-kortförsäljning 3 eller 4 gånger innan en köpare sticks med transaktionen.
Köpare blir arg och irriterad eftersom den korta försäljnings processen kan vara så lång att de ibland avbryter utan att berätta för någon, mycket mindre deras agent. Några korta försäljningar får godkännande i 2 till 8 veckor. Andra kan ta 90 till 120 dagar, i genomsnitt. Längden på den korta försäljningen beror generellt på investeraren, inte banken.
Ett överkortat försäljningsagent kan hjälpa till att påskynda den korta försäljnings processen genom att hålla sig på toppen av filen och hålla banken ansvarig. Incheckning med banken minst en eller två gånger i veckan är absolut nödvändigt. Det är ofta nödvändigt att erkänna inkompetenta förhandlare och att begära en ersättare. Var aldrig rädd att eskalera.
Korsa dina fingrar, förhandlaren vill att filen ska vara över så mycket som du. Ofta skickar färdiga paket i förväg kan bidra till att påskynda processen också.
Tips: Många gånger kommer noteringsagenten att få en uppfattning om när godkännandet kommer efter att filen skickats för slutlig granskning. Vid den tidpunkten kan köpare vilja börja låneprocessen så att de har fått ett försprång om banken tillåter bara 2 veckor att stänga.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.