Vad är husägarens skyddslagen?

Din rätt att avbryta PMI

Privata inteckning försäkringar (PMI) skyddar långivare när låntagare inte återbetala bostadslån, men husägare är ansvariga för att betala hypotekslån försäkringspremier. Dessa kostnader kan komma i form av månatliga avgifter till en hypotekslån, eller de kan bakas i låntagarens ränta. Hur som helst, konsumenterna drar nytta av att betala bara så mycket som nödvändigt för hypotekslånsförsäkring.

Tyvärr har husägare mött utmaningar som eliminerar PMI-avgifter, även när PMI inte längre behövdes.

I vissa fall var låntagare och tjänstemän förvirrad över hur man avbröt PMI, och några skrupelfria låntjänstemän drog sina fötter på att avbryta PMI-avgifter.

Vad är husägarens skyddslagen?

Hyresgästens skyddslagen (HPA), även känd som PMI Cancelation Act, är en lag som skyddar konsumenterna från att betala för PMI. Reglerna fastställer:

• När husägare kan avbryta PMI och sluta betala premier
• När långivare måste sluta att ladda upp låntagare för PMI
• Upplysningar som långivare måste lämna när ett lån kräver PMI
• Hur man hanterar oavlönade premier som husägare betalar

Vem kvalificerar sig? HPA gäller bostadslån, inklusive lån till enfamiljshus, bostäder och andra bostäder med flera enheter. Lagen omfattar inte statliga lån som FHA-lån eller VA-lån. HPA behandlar dessutom överensstämmande lån och "högrisk" -lån på olika sätt. För att dra nytta av HPA måste konsumenterna behålla en bra betalningshistorik.

Effektivt datum: HPA trädde i kraft den 29 juli 1999. Långivare behöver emellertid fortfarande lämna upplysningar till låntagare som tog ut lån före det datumet.

Varför PMI? PMI krävs vanligtvis endast när husägare gör en utbetalning på mindre än 20 procent. Med ett högt belåningsvärde (LTV) riskerar långivare att förlora pengar om de måste avskärma i ett hem och sälja det snabbt.

Men när LTV sjunker under 80 procent står långivare mycket mindre och husägare - i teorin - borde sluta betala månatliga PMI-avgifter.

Hur Husägare Avbryt PMI

HPA förhindrar situationer där husägare betalar månatliga PMI-avgifter för lånets livslängd.

Låntagarbegäran: Låntagare kan avbryta PMI genom att skicka in en skriftlig begäran till låntagaren när lånet är planerat att nå 80 procent LTV (baserat på lånets avskrivningsplan ). Husägare kan också göra denna förfrågan om de tar LTV ner till 80 procent genom att göra extra lånebetalningar. För att kvalificera kan hushållare behöva försäkra att fastigheten inte har förlorat värde.

Automatisk uppsägning: Långivare är skyldiga att automatiskt avbryta PMI-täckningen när lånet är planerat att nå 78 procent av den ursprungliga LTV.

Slutlig uppsägning: När PMI inte avbryts på grund av låntagningsförfrågan eller automatisk uppsägning måste låntjänstemän avbryta månatliga PMI-avgifter efter det att lånet når halvvägs av avskrivningsplanen .

Andra funktioner: HPA är komplicerat, och detaljerna i ditt lån påverkar dina rättigheter enligt lagen. Till exempel kan eventuella avgifter på din egendom förhindra att du avbryter täckningen.

Icke-överensstämmande lån ( som jumbolån ) kan kräva att du väntar tills du kommer till 77 procent LTV.

Upplysningar: Dina rättigheter som låntagare

Förutom att ställa in regler för att avbryta PMI, kräver HPA långivare att informera låntagare om deras rättigheter. Upplysningar inkluderar upp- och årsbesked om när och hur låntagare kan avbryta PMI. Informationen innehåller information om avskrivningsplanen, när du vill begära avbokning och eventuella funktioner som begränsar möjligheten att få PMI avbruten.

För befintliga lån som utfärdas före juli 1999 får låntagare ett årligt meddelande om att de kan begära upphävande och tillhandahålla låntagarens kontaktuppgifter.

Långivån Betald Mortgage Insurance

Vissa lån använder långivare betalt hypotekslån (LPMI) istället för att lägga premier till husägarens månatliga betalning.

Låntagare betalar fortfarande för LPMI-namnet är inte helt korrekt - men de betalar inte för det månad för månad. I stället kan låntagare betala antingen:

1. Ett engångsbelopp vid början av lånet.
2. En högre ränta på lånebalansen, vilket leder till högre månatliga hypotekslån (huvud- och räntor) .

De flesta låntagare med LPMI väljer den högre räntan. Men den räntan varar för lånets livstid, och det finns inget sätt att "avbryta" LPMI och behålla ditt befintliga lån. I stället behöver husägare betala sina LPMI-lån, vanligen genom att refinansiera med ett nytt lån .

Ändå gäller HPA för lån med LPMI. Långivare är skyldiga att lämna upplysningar till låntagare som:

• Förklara hur LPMI fungerar
• Markera den högre räntan som vanligtvis hittades med LPMI
• Diskutera fördelarna och nackdelarna med olika alternativ