Nej, de orsakade inte hypokrisen. Här är vad som gjorde
Roll på hypoteksmarknaden
Fannie och Freddie var statliga sponsrade enheter.
Det innebar att de måste vara konkurrenskraftiga, som ett privat företag, och behålla sitt aktiekurs. Samtidigt garanterade den federala regeringen implicit garantin för de bostadslån som de säljs på sekundärmarknaden. Det fick dem att hålla mindre kapital för att stödja sina inteckningar vid förlust. Som ett resultat pressades Fannie och Freddie att riskera att vara lönsamma. De visste också att de inte skulle drabbas av konsekvenserna om sakerna vände sig söderut.
Regeringen ställde upp dem på så sätt att de kunde köpa kvalificerade inteckningar från banker , försäkra dem och sälja dem till investerare. Bankerna använde medel för att göra nya inteckningar. Under åren stödde Fannie och Freddie hälften av alla nya lån som utfärdas varje år. I december 2007, när bankerna började begränsa sin utlåning, berörde de 90 procent av alla inteckningar.
Roll under bostadskrisen
Regeringsbestämmelserna förbjöd Fannie och Freddie att köpa högrisklån.
Men som inteckningsmarknaden förändrats, så gjorde de också sin verksamhet.
Mellan 2005-2007 förvärvade de få konventionella lån med fast ränta med 20 procent lägre. De laddades upp på subprime , räntefria eller negativa avskrivningar . Det var de typer av lån som banker och oreglerade hypotekslån emitterade.
Fannie och Freddie gjorde sämre saker genom att använda derivat för att säkra ränterisken i sina portföljer. Men som privata företag med aktieägare att behaga gjorde de detta för att förbli konkurrenskraftiga med andra banker. De gjorde allt samma sak.
Fannie Maes låneförvärv var:
- 62% negativ avskrivning
- 84% intresse bara
- 58% subprime
- 62% krävs mindre än 10% nedbetalning.
Freddie Macs lån var ännu mer riskfyllda och bestod av:
- 72% negativ avskrivning
- 97% intresse bara
- 67% subprime
- 68% krävs mindre än 10% nedbetalning.
Dessa exotiska och subprime-hypotekslån gjorde Fannie och Freddie låneförvärv giftiga.
Fannie och Freddie höll färre giftiga lån än de flesta banker
Förordningar gjorde att Fannie och Freddie tog färre av dessa lån än de flesta banker. De förvärvade mer av dessa lån för att behålla marknadsandelen på en mycket konkurrensutsatt marknad.
Under 2005 sponsrade senaten en proposition som förbjöd dem att inneha värdepapper i sina portföljer. Kongressen ville minska risken för regeringen. Sammantaget ägde eller garanterade de två GSE-företagen $ 5,5 trillion av $ 11,2 trillionslånemarknaden.
Men senaträkningen misslyckades, och Fannie och Freddie ökade sina innehav av riskabla lån.
De kunde tjäna mer pengar från lånens höga räntor än från de avgifter de fick från att sälja lånen. Återigen försökte de behålla höga aktiekurser på en mycket konkurrenskraftig bostadsmarknad.
Som statligt sponsrade företag tog Fannie och Freddie större risk än de borde ha. De beskyddade inte skattebetalarna som i slutändan fick absorbera sina förluster. Men de orsakade inte bostadsnedgången. De översvämmade inte marknaden med exotiska lån. I stället var de en följd, inte en orsak till hypokrisen.
Derivat hjälpte orsak till Fannies nedfall
Vid 2007 var endast 17 procent av sin portfölj subprime eller Alt-A-lån. Men då bostadspriserna sjönk, och husägare började defaulting. Som ett resultat bidrog denna relativt lilla andel av subprime-lånen till 50 procent av förlusterna.
Som GSE: er, var Fannie och Freddie inte skyldiga att kompensera storleken på deras låneportfölj med tillräckligt med kapital från börsförsäljningen för att täcka den. Det var ett resultat av både deras lobbyarbete och det faktum att deras lån var försäkrade. Istället använde de derivat för att säkra ränterisken för sina portföljer. När derivatets värde föll, gjorde det också deras förmåga att garantera lån.
Denna exponering för derivat visade att de hade fallit, vilket gjorde det för de flesta banker. När bostadspriserna föll slutade även kvalificerade låntagare på grund av mer än hemmet var värt. Om de behövde sälja huset av någon anledning skulle det förlora mindre pengar genom att låta banken avskärma. Låntagare i negativa avskrivningar och räntefria lån var i ännu sämre form.
Att eliminera Fannie och Freddie skulle förstöra bostadsmarknaden
Vissa lagstiftare föreslår att man eliminerar Fannie och Freddie. Andra föreslår att Förenta staterna kopierar Europa i att använda täckta obligationer för att finansiera de flesta bostadslån. Med säkerställda obligationer behåller bankerna kreditrisken på sina bostadslån. De säljer obligationer bakom dessa hypotekslån till utomstående investerare. Det gör att de kan avlasta ränterisken.
Vad skulle hända om kongressen eliminerades Fannie och Freddie? Det skulle dramatiskt minska tillgången på inteckningar och öka kostnaden. Banker tvekar att utfärda inteckningar som inte garanteras. Hypotekräntorna kan gå så hög som 9-10 procent. Bostadslån skulle bli sällsynta och dyra. Den amerikanska bostadsmarknaden skulle kollapsa.