Låg nedbetalning och kreditkrav
- Gör en förskottsbetalning så liten som 3,5 procent.
- Få godkänt för att låna med tunn kredit eller problem i din kredithistoria.
- Köp enfamiljshus, lägenheter, flerfastighetsegenskaper och tillverkade bostäder med FHA-stöd.
- Få extra finansiering (utöver ditt köplån) för renoveringar och reparationer med FHA 203k-programmet.
- Fonda din förskottsbetalning med gåva pengar eller hjälp från säljaren.
Vi täcker alla detaljer nedan. För att få ett FHA-lån, prata med en lokal eller online långivare och fråga om FHA-program.
Vad är en FHA-lån?
Ett FHA lån är ett bostadslån som US Federal Housing Administration (FHA) garanterar. Privata långivare som banker och kreditförbund utfärdar lånen, och FHA ger stöd: Om du inte betalar tillbaka ditt lån, betalar FHA utlåningen istället.
På grund av denna garanti är långivare villiga att göra betydande hypotekslån i fall då de annars inte vill godkänna låneansökningar.
Fördelar med FHA-lån
FHA lån är inte perfekta för alla, men de är en utmärkt passform i vissa situationer. Den främsta överklagandet är att de gör det enkelt att köpa fastigheter. Men kom ihåg att dessa fördelar alltid kommer med kompromisser.
De mest attraktiva funktionerna är:
Liten nedbetalning: FHA-lån tillåter dig att köpa ett hem med en betalning så låg som 3,5 procent. Andra (konventionella) låneprogram kan kräva en större betalning, eller de kräver höga kreditpoäng och höga inkomster för att bli godkända med en liten förskottsbetalning.
Om du har mer än 3,5 procent tillgängligt kan du vara bättre att göra en mer betydande betalning.
Om du gör det ger du fler lånealternativ och du sparar pengar på räntekostnader under lånets livslängd.
Övriga folks pengar: Det är lättare att använda gåvor till din betalning och stängningskostnader med FHA-finansiering.
Säljare kan också betala upp till 6 procent av lånebeloppet mot köparens stängningskostnader. Du är mest sannolikt att dra nytta av det på en köpare marknad, men även på starka marknader kan du eventuellt justera ditt erbjudande pris nog för att locka säljare.
Förskottspåföljd : Det finns ingen (ett stort plus för subprime låntagare ).
Antagbara lån: En köpare kan "ta över" ditt FHA-lån om det är antagligt . De plockar upp var du slutade och dra nytta av lägre räntekostnader (eftersom du redan har gått igenom de högsta räntorna, vilket du kan se med ett avskrivningsbord ). Beroende på huruvida priserna förändras med tiden du säljer, kan köparen också njuta av en låg ränta som inte är tillgänglig i den nuvarande miljön.
En chans att återställa: Med en ny konkurs eller avskärmning i din historia gör FHA-lån det lättare att bli godkänd. Två eller tre år efter ekonomiska svårigheter är vanligtvis tillräckligt för att kvalificera sig för finansiering.
Hem förbättring och reparationer: Vissa FHA lån kan användas för att betala för hemförbättring (via FHA 203k- program).
Om du köper fastigheter som behöver uppgraderingar, gör dessa program det enklare att finansiera ditt köp och förbättringar med bara ett lån.
Hur kvalificerar du dig för ett FHA-lån?
Jämfört med konventionella lån är FHA-lån vanligtvis lättare att kvalificera sig för.
FHA gör husägare tillgängligt för personer på alla inkomstnivåer. Med regeringen som garanterar lånet är långivare mer villiga att godkänna ansökningar.
Kontrollera med flera långivare: Långivare kan (och gör) ställa in standarder som är strängare än minimala FHA-krav. Om du har problem med en FHA-godkänd långivare kan du ha bättre lycka till med en annan. Det är alltid klokt att shoppa ändå.
Inkomstgränser: Ingen minimibelopp krävs. Du behöver bara tillräckligt med inkomst för att visa att du kan betala tillbaka lånet (se nedan), men FHA-lån är inriktade på låginkomsttagare.
Om du har hög inkomst, är du inte diskvalificerad, som du kanske är med vissa första hemköpsprogram .
Skuldsättningsförhållanden : För att kvalificera sig för ett FHA-lån behöver du en rimlig skuldsättningsgrad . Det belopp du spenderar på månatliga lån betalningar ska vara relativt lågt, jämfört med din månatliga inkomst. Typiskt är det bäst att vara lägre än 31/43. Men i vissa fall är det möjligt att bli godkänd med D / I-förhållanden närmare 50 procent.
Exempel: Anta att du tjänar $ 3,500 per månad.
- För att uppfylla standardkraven är det bäst att hålla dina månatliga bostadsbetalningar under $ 1,225 (eftersom $ 1,225 är 31 procent av $ 3,500).
- Om du har andra skulder (t.ex. kreditkortsskuld ), bör alla dina månatliga betalningar kombineras vara mindre än $ 1,505.
För att räkna ut hur mycket du kan spendera på betalningar, se hur man beräknar en hypotekslån eller använd en online-lönekalkylator för att modellera dina betalningar.
Kreditpoäng: Låntagare med låga kreditpoäng är mer benägna att bli godkända för FHA-lån. Om du vill göra en betalning på 3,5 procent kan din poäng vara så låg som 580. Om du är villig att göra en större utbetalning kan din poäng eventuellt vara lägre fortfarande (en 10 procent nedbetalning är typisk för FICO-poängen mellan 500 och 580).
Återigen kan långivare sätta gränser som är mer restriktiva än FHA-krav. Om du har låga poäng (eller ingen kredithistoria alls), kan du behöva hitta en långivare som gör manuell försäkring . Den processen gör det möjligt för långivare att utvärdera din kreditvärdighet genom att titta på "alternativ" kreditinformation, inklusive on-time hyror och nyckeltal.
Lånebelopp : FHA begränsar hur mycket du kan låna. I allmänhet är du begränsad till blygsamma lånebelopp i förhållande till bostadspriser i ditt område. Besök HUDs hemsida för att hitta lokala gränser. Om du behöver mer pengar, överväga Jumbo-lån , men var medveten om att du behöver stark kredit och inkomst för att kvalificera dig.
Värt ett försök: Även om du tror att du inte kommer att bli godkänd, prata med en FHA-godkänd långivare för att ta reda på det säkert. När du inte uppfyller kriterierna för standardgodkännande kan kompensationsfaktorer - som en stor utbetalning som motverkar din kredithistoria - hjälpa dig att kvalificera dig.
Hur fungerar FHA-lån?
Privata långivare utfärdar FHA-lån, och FHA ger långivaren en garanti för att minska långivarens risk. För att få ett lån, börja med ett lokalt lån originator , online inteckning mäklare, eller lån officer på din finansiella institution. Diskutera dina alternativ, inklusive FHA-lån och alternativ, och bestäm det rätta programmet för dina behov.
Hypotekförsäkring: FHA lovar att återbetala långivare om en låntagare standard på ett FHA-lån. För att finansiera denna skyldighet betalar FHA låntagare (det är du) en avgift.
- Hemköpare som använder FHA-lån betalar en premiepensionsförsäkringspremie (MIP) på 1,75 procent.
- Låntagare betalar också en blygsam pågående avgift med varje månadsbetalning. Beloppet du betalar beror på risken FHA tar med ditt lån. Kortfristiga lån, mindre saldon och större nedbetalningar resulterar i lägre månatliga försäkringskostnader. Dessa avgifter varierar från 0,45 procent till 1,05 procent årligen.
FHA lån är tillgängliga för flera typer av fastigheter. Förutom standardhushållshus kan du köpa duplexar, tillverkade bostäder och andra typer av fastigheter.
Varför undvika FHA-lån?
Medan de kommer med tilltalande funktioner kan du upptäcka att FHA-lån inte är för dig.
Lånbegränsningar: I vissa fall ger FHA inte tillräckligt med finansiering när du behöver ett stort lån. Om du köper särskilt dyr egendom eller du tittar på en het marknad, kanske FHA inte fungerar för dig.
Hypoteksförsäkring: Förskottsbetalningsförsäkringspremien och löpande premier kan kosta mer än privata inteckning försäkringar skulle kosta. I vissa fall är det omöjligt att avbryta hypotekslån på FHA-lån. Men det är mycket lättare att avbryta PMI på konventionella lån när du bygger egenkapital.
Några betalningsalternativ: Du kanske kan köpa ett hus med mycket lite ned med ett konventionellt lån utan FHA-stöd. Särskilt om du har bra kredit kan du hitta konkurrenskraftiga erbjudanden som slår ut FHA-lån. Med dessa program kan du eventuellt eliminera någon hypotekslånsförsäkring snabbare genom att bygga eget kapital i ditt hem .
Det är alltid klokt att shoppa. Jämför erbjudanden från flera olika källor - inklusive FHA-lån och konventionella lån - innan du bestämmer dig för att vidta åtgärder. Tala med en inteckningspersonal för att få vägledning om vilka program som är korrekta för din situation.
För mer information om för och nackdelar med statslån, se FHA Loan Fallgropar .