Vanligtvis betalar du (låntagaren) en månatlig premie för privata hypotekslån (PMI).
Det är en extra kostnad varje månad, och det tar en bit av din budget. Men vissa långivare erbjuder långivare betalda inteckning försäkring (LPMI), som gör att du kan minska eller undvika den extra månatliga betalningen.
Huruvida det är en bra idé att köpa med mindre än 20 procent ner är diskutabelt, och är ett ämne för en annan artikel.
Hur LPMI fungerar
LPMI är hypotekslån som din långivare arrangerar. Du betalar för täckningen på ett av två sätt:
- En engångsbetalning i början av ditt lån (en "engångsbetalning")
- En högre ränta på ditt lån, vilket resulterar i högre månatliga hypotekslån varje månad, för lånets livslängd.
Summa-tillvägagångssättet är mindre vanligt än en justering av din hypotekslånsränta .
Tyvärr är termen LPMI inte korrekt eftersom långivaren verkligen inte betalar för försäkring-du gör det. Kom alltid ihåg (speciellt med finansiella transaktioner) att ingen betalar kostnader för dig om de inte får något i gengäld.
För att använda LPMI ändrar du bara strukturen i försäkringspremiebetalningarna så att du inte betalar en separat avgift varje månad.
Om du betalar en klumpsumma , bestämmer din långivare det belopp som de tror kommer att täcka sina kostnader. Sedan köper de inteckning försäkring med pengarna. I det här fallet betalar du i grund och botten för täckning.
Om du betalar över tiden anpassar långivaren din hypotekslån för att täcka försäkringskostnaderna. Eftersom en högre hypotekslån innebär högre månatliga betalningar (se hur man beräknar lån ) kommer du sluta betala mer varje månad om du går till LPMI. Den högre betalningen borde vara mindre än vad du skulle betala om du använde en separat PMI-avgift varje månad, men det finns inget sätt att "avbryta" extrakostnaden när du betalar ner ditt lån .
Fördelar och nackdelar med LPMI
LPMI är inte för alla. Faktum är att inte alla kommer att kvalificera sig för ett lån med LPMI. Vanligtvis behöver du ha bra kredit för LPMI att vara ett alternativ, och det är bara meningsfullt i vissa situationer.
Kortfristiga lån: LPMI är mest attraktivt för kortfristiga lån. Om du planerar att få ett 30-årigt lån och göra betalningar i årtionden, kanske du är bättre med en separat PMI-policy. Varför? Återigen använder de flesta LPMI-lån en justerad (högre) hypotekslånsränta, i motsats till en förskottsbetalning framåt. Den hypoteksräntan kommer aldrig att förändras, så du måste betala av lånet helt för att bli av med LPMI-premiumen. Du kan göra det antingen genom att betala lånet ut ur ditt eget sparande (lättare sagt än gjort) refinansiera lånet eller sälja hemmet och betala av skulden.
För jämförelse, kolla på en fristående PMI-policy, som du kan avbryta när du bygger tillräckligt med eget kapital i ditt hem. Efter avbrott drar du nytta av en lägre ränta - och inte mer PMI-betalningar - för resten av ditt låns liv.
Höginkomsttagare: För dem som kan bli godkända för LPMI är det mest attraktivt för låntagare med höga inkomster. Dessa individer och familjer kan få större skatteavdrag på grund av den högre räntesatsen (förutsatt att de drar av bostadsräntekostnader ). Personer med lägre inkomster kan å andra sidan kunna dra av sig fristående PMI, så LPMI skulle inte medföra några ytterligare skatteförmåner. Självklart bör du alltid prata med din skattförädlare om eventuella avdrag - och till och med hur bra du kan strukturera ditt hypotekslån . Dessa regler ändras regelbundet, så kontrollera med en expert för uppdateringar innan du bestämmer dig för någonting (och var beredd på ändringar efter att du har fattat ditt beslut).
Hög LTV: Om ditt lån till värdeförhållande (LTV) ligger nära 80 procent är LPMI förmodligen inte ditt bästa alternativ om du inte planerar att bli av med lånet snart (genom refinansiering eller förskottsbetalning). Nästan 80 procent, du är nästan klar med inteckning försäkring helt och hållet. Om du använder en separat hypoteksförsäkring i stället kan du göra en separat betalning varje månad. Du kommer att kunna avbryta försäkringen relativt snart, och du kommer inte vara fast med en högre ränta. Kom ihåg att det finns flera sätt att få över 80 procent LTV:
- Genom att göra betalningar ökar du ditt eget kapital och reducerar din LTV.
- Om ditt hemvärde ökar på grund av en stark bostadsmarknad eller förbättringar i hemmet, förbättras din LTV.
Att få ditt PMI avbrutet tidigt kan bara innebära kostnader för några hundra dollar (för att få en bedömning ). Men refinansiering av ett LPMI-lån kan kosta mycket mer.
Alternativ till LPMI
Om LPMI inte låter som den perfekta passformen för dig, kan du prova flera olika tillvägagångssätt.
Större betalning: Genom att sätta ner minst 20 procent eliminerar du behovet av att betala PMI. Men många köpare har inte det alternativet.
Köp din egen PMI: Du kan alltid betala för din egen PMI (ibland kallad låntagare betald hypotekslån eller BPMI) varje månad. Du har redan sett några exempel på situationer där vanlig gammal PMI är bättre än LPMI ovan.
Piggyback: Du kan också försöka kombinera lån för att undvika PMI, även om du behöver granska numren noggrant. En piggyback-strategi, även känd som ett 80/20 lån, är bara ett alternativ. Dessa lån är inte lika vanliga som de brukade vara, men de är tillgängliga. Med en piggyback kan du undvika hypotekslånsförsäkring helt och hållet, men din andra inteckning kommer med en högre ränta. Om du kan betala den andra hypotekslån snabbt, kommer du så småningom att ha en låg hypotekslånsränta (som inte ökas med LPMI) under de kommande åren.
Långfristiga lån: Flera låneprogram tillåter små nedbetalningar. Till exempel finns FHA-lån tillgängliga med så lite som 3,5 procent. Du måste betala för inteckning försäkring, men de lånen kan vara bättre passar för vissa låntagare. VA lån tillåter noll ner , och de kräver ingen hypotekslån försäkring.