Fråga: Hur kan jag hitta kort försäljning?
En läsare frågar: "Hur kan jag hitta kortförsäljning online från MLS-listor? Några av listorna säger att det är en kort försäljning men vissa är inte än de definitivt korta försäljningar. Jag vet att min agent kan ta reda på vilka som är kort försäljning. Denna information är inte tillgänglig för allmänheten? "
Svar: Varje MLS- system är annorlunda, så korta försäljningsförteckningar är inte alltid uppenbara. Det verkar finnas en rörelse mot att identifiera korta försäljningsförteckningar på grund av kommissionens tvister .
När agenter kämpar för pengar, sätts ofta ofta system in för att hålla tvister kvar. Agenter kämpar ofta med andra agenter över pengar. Det är en gemensam kamp.
Vad är en kort försäljning?
Kort försäljning tenderar att inträffa när fastighetsvärden sjunker eller uppblåsta värderingar som erhållits för att köpa, vilket gör egendomen mindre än beloppet av bolånet. Det innebär att när en säljare går in i ett köpkontrakt för att sälja för ett belopp som är mindre än hemets nuvarande hypotekslån, om säljaren inte tar in pengar för att stänga måste långivaren godkänna den korta försäljningen . Det beror på att långivaren tar en förlust för att tillåta en avgift för mindre än det belopp som är skyldigt.
En kort försäljning kan också inträffa om det inte finns tillräckligt med pengar för att betala alla kostnader för försäljningen och inteckning. Det är möjligt att sälja ett hem för mer än inteckning och ändå är försäljningen kort eftersom det inte finns tillräckligt med pengar från intäkterna för att betala alla kostnader som säljaren måste bära för att sälja.
Vanligtvis är kortförsäljning inte fynd för en köpare. Det betyder inte alltid att köparen köper fastigheten under marknaden, och det kan ta lång tid att stänga, om det stänger alls, bland många andra orsaker. Inte alla långivare godkänner varje kort försäljning, och många korta försäljningspriser som annonseras är inte ett reellt pris .
De är utbildade gissningar på vad som krävs för att sälja hemmet.
Ju mer erfarenhet en agent har för att göra kort försäljning, desto mer sannolikt är priset rimligt och acceptabelt för en långivare. Vissa agenter fyller bara upp priser och är då besvikna när deras korta försäljning nekas.
Short Sale Commission Disputes
Problemet uppstår när en agent tar en notering i ett hem som ännu inte är i standard, vilket innebär att säljaren fortfarande gör betalningar till långivaren. Under noteringsavtalets löptid , om ett meddelande om standard är inlagt, kan detta ändra villkoren för noteringen. Det blir nu en kort försäljning notering , föremål för kommissionens förhandlingar av långivaren.
I Sacramento MLS anges i våra regler att agentkommentarer - de som allmänheten inte kan se - måste innehålla verbiage som specifikt stavar ut försäljningen är föremål för långivarsgodkännande och hur en avvikelse, om någon i kommissionen kommer att delas upp. Detta beror på att noteringen skulle kunna ange ett belopp och långivaren skulle kunna godkänna en annan mängd.
Några långivare rabatterar provisionen, betalar mindre än en säljare skulle betala. Ett listagent omfattade inte verbiage avseende en reducerad provision. Under köpet insisterade köparens agent att hans mäklare hade rätt till avgiften som ursprungligen noterades i MLS.
Noteringsagenten slutade med att ge en stor del av sin provision till köparens agent.
Hitta korta försäljningsförteckningar
De flesta korta försäljningarna listas av fastighetsmäklare . Du hittar dessa listor på lokala webbplatser och i MLS-flöden till olika webbplatser. Vissa långivare har klagat på reklam som identifierar hemmet som en kort försäljning, eftersom långivarna känner att de ger dem en nackdel när det gäller hemmapriser . De har rätt. En köpare erbjuder i allmänhet mindre när det annonseras som en kort försäljning.
Om du har tillgång till söktermer, kolla först var termen kort försäljning visas. Det kan vara under "status modifierare" eller det kan innehålla marknadsförings kommentarer. Välj det fältet som sökord.
Läs noteringen noggrant. Du kanske tittar på en kontingent kort försäljning , vilket skulle innebära att hemmet inte är till salu eller att endast ett back-up-erbjudande kommer att övervägas.
Om du ser ordet "kontingent", det skulle vara din ledtråd. Också vara medveten om att vissa populära webbplatser kan innehålla listor som identifierats som en förkodning. Dessa är inte korta försäljningar och de är inte till salu.
Agenter släpper i allmänhet i ord som identifierar noteringen som en kort försäljning. Leta efter följande villkor:
- Med förbehåll för bankgodkännande .
- preforeclosure
- Meddelande om standard
- Ge banktiden att svara.
- Förhandsgodkända av banken.
- Ledde till auktion
Framför allt hyr en agent som är välkänd för att hantera kort försäljning och kan ge dig råd om förfarandena, inklusive lokala tullar i ditt område. Om du har juridiska frågor , fråga en advokat för råd och vägledning.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.