Vad du behöver veta om kort försäljning och avskärmning
Kort försäljning och avskärmning är två olika typer av transaktioner som delar den gemensamma nämnaren av att vara oroliga egenskaper, vilket innebär en hypotekslån. (De är inte utbytbara villkor - även om de flesta inte inser det, skiljer man mellan de två.)
Många hemköpare börjar söka efter kort försäljning och avskärmning i hopp om att de kan köpa ett billigt hus, antingen för investeringar eller för att uppta sig som bostad.
De tror att de kan spara mycket pengar eller köpa ett hem för mycket mindre än marknadsvärdet.
När köpare uppmanar mig att säga att de vill köpa en kort försäljning eller en avskärmning, ger jag dem verklighetskontrollen. Den sanning är att de förmodligen inte kommer att spara några pengar eftersom bankerna tenderar att värdera både kortförsäljning och avskärmning till marknadsvärde, med en ersättning för fastigheten. Men det finns också undantag, och så ofta blir situationen rätt. Det är dock mer undantaget än regeln.
För att komma igång, låt oss undersöka skillnaderna mellan kort försäljning och avskärmning.
Grundläggande egenskaper av en kort försäljning fastighet
- Ett kortförsäljningshus är ett hem som inte ägs av banken. För att försäljningen ska kunna stängas måste banken godkänna försäljningen.
- Titeln är fortfarande i husägarnas namn, och ägarna bor ofta i fastigheten eftersom de inte har råd att gå någon annanstans.
- Hyresägarna kanske eller inte kan vara bakom i sina hypotekslån ; brottslighet är inte alltid ett krav.
- Det måste finnas ett dokumenterat ontbrev . Sådana svårigheter kan innebära förlust av anställning eller tvångsavgång, det kan vara hälsorelaterat, eller säljarna skulle kunna skilja sig från eller bli föremål för fängelse.
- Några korta försäljningar innebär omvända hypotekslån undertecknade av säljare som har dött eller andra lån som släpptes i konkurs men aldrig släpptes.
- Även om hemmet inte nödvändigtvis är undervattens, innebär det att den korta försäljningen innebär att betala mindre än hela beloppet till långivaren. En säljare kan också kvalificera sig för en kort försäljning om eget kapital inte är tillräckligt för att betala alla försäljningskostnader som provisioner och stängningskostnader.
Grundläggande funktioner i en utestängningsfastighet
- Utestängningar är bostäder som ägs av hypotekslån eller - om inteckningen var försäkrad eller garanterad - av en statlig enhet som Fannie Mae, Freddie Mac eller HUD.
- Det finns olika sätt som en långivare kan förvärva titel till en avskärmning egendom. Det vanligaste sättet är att avskärma hushållsägarna för att de inte betalar sina hypotekslån. En bank får emellertid avskärma av andra skäl, till exempel de förfaranden som erbjuds när en husägare säljer hemmet till en annan person utan att betala av lånet. Försäljning är inte längre tillåten. Banker kan också ta titeln till en avskärmningsfastighet genom en handling i stället för avskärmning eller en domstolsåtgärd.
- När bankerna tar titeln till en avskärmningsfastighet, sätter de ut de boende och säkrar hemmet. Generellt kommer ett kapitalförvaltningsföretag att stänga av vattnet, och kanske gå ombord på fönstren och dörrarna och byta lås. Det är därför som avskärmning ofta är ett ögonblick i grannskapet.
Villkor för utestängningar och transaktioner med korta försäljningar
Nästan varje kort försäljning och avskärmning säljs i sitt "nuvarande" tillstånd.
Vissa banker kommer att investera i att fixa upp avskärmningshem, eftersom bankerna inser att de kan öka sin vinst genom att rehabbing, men många banker säljer hemmet i samma skick som de tidigare passagerarna lämnade det, men beklagligt.
Det finns ibland förmildrande omständigheter enligt vilka en bank tillåter en prissänkning för en stor defekt, men det är vanligtvis sällsynt. Du kan till exempel fråga om en minskning eller kredit för att ersätta en ugn eller taket, men om marknaden är varm och en annan köpare kan betala pengar, kommer banken förmodligen att avvisa den begäran.
Huvudskillnaden mellan ett avskärmningstillstånd och ett kortförsäljningsvillkor är att avskärmningens tillstånd kan vara okänt. Hemmet för avskärmning kan vara ledigt i månader, jämnt år, under vilken mögel eller vattenintrång kan uppstå. Ibland ägar ägare hemmet eller misslyckas med att behålla det ordentligt när hemmet är i avskärmning. Till skillnad från att korta säljare säljer en bättre omsorg för sina hem, och de kan ge upplysningar till köparen.
En annan skillnad är att en avskärmningsegenskap normalt kan stängas inom 30 dagar. En kort försäljning, som kräver bankgodkännande, kan ta 30 dagar till 3 månader i genomsnitt bara för att få det korta försäljningsbeviset , och sedan ytterligare 30 dagar att stänga, så dubbelt så länge som möjligt.
Var och hur man köper avskärmning
Om inte banken är liten och lokal, är det osannolikt att erbjuda ett avskärmningshem till salu för allmänheten. Banker avyttrar generellt sina utestängningar på fem sätt. Med undantag av bulkförsäljningsmetoden innebär de flesta sätt bankerna säljer sina avskärmning en vinst till banken.
- På en förvaltares auktion eller sheriffens auktion. Denna procedur är en budprocess som äger rum på domstolens eller annan offentlig byggnad. Typiskt måste erbjudandet vara kontant, och banken fastställer ett lägsta reservpris. Om det finns överlägsen rättegång, tar köparen ansvar för dessa rättigheter. Köpare på auktion arbetar ofta inte med fastighetsmäklare.
- I en bulkförsäljning till privata investerare. Dessa kan vara hem som inte såldes på en auktion eller hem som banken aldrig satte till auktion. Banken kommer att paketera dessa bostäder i grupper och sälja hela paketet till en investeringsköpare eller ett företag med en brant rabatt.
- Genom ett online-auktionsföretag. Många av de online-hem-auktionerna ställer ett reserverat bud där hemmet inte kommer att sälja om reserven inte är uppfylld. De kräver ofta att köparen betalar en premiebonus, till exempel 5 procent, över det erbjudna priset som en avgift till auktionsbolaget. De ursprungliga försäljningspriserna ligger ofta under det reserverade budpriset och kan verka lurande. De flesta av dessa webbplatser tillåter din egen agent att representera dig.
- Genom att notera hemmet med en REO-agent och erbjuda hemmet till salu i MLS. REO-agenten arbetar med bankens kapitalförvaltare och förbereder en BPO. Ombudet bedömer villkoret och möjliggör avdrag för sin situation, så hemmet är i grunden noterat till marknadsvärde. Din agent kan representera dig.
- Genom att placera hem till salu på egen hemsida och låta elektroniska erbjudanden lämna in. Detta är vanligare med statliga enheter. Bankerna betalar också din agent för att representera dig.
Var och hur man köper kort försäljning
En köpare eller investerare får inte köpa en kort försäljning direkt från husägaren. Faktum är att många korta försäljningar kräver att köparen skriver under en armlängds affidavit som säger att det inte finns något existerande förhållande mellan säljare och köpare. Jag har haft banker avvisar en kort försäljning eftersom köparen var en granne som bodde i närheten.
(Vidare kan vissa parter motsätta sig denna praxis och de håller tillbaka den informationen från banken. De kan skriva under armlängden, men i hemlighet misslyckas med att avslöja ett förhållande med säljaren. I stater som Kalifornien kan den här åtgärden utgöra kort försäljning av inteckningssvårigheter, vilket gör det möjligt för banken att upphäva ansvarsfrihet som erbjuds säljaren.)
Du borde hyra din egen fastighetsmäklare för att representera dig när du köper en kort försäljning. Den här agenten bör inte vara noteringsagent. Du förtjänar din egen representation. Dessutom tenderar banken att minska provisionen till noteringsagenter som utövar dubbla byråer i en kort försäljning.
Din agent bör bestämma för dig hur många banker och avgifter som är inblandade för att du ska förbereda dig tillräckligt för att vänta på kort försäljning godkännande. Din agent kanske också vill verifiera att säljaren kvalificerar sig för en kort försäljning. Även om inte varje kort försäljning kräver säljarens svårigheter, gör de flesta.
Slutligen ett tips: Bankerna kan erbjuda dig ett erbjudande och erbjuda ett högre pris. Om fastigheten kräver reparationer kan du lyckas med att stänga på ditt godkända försäljningspris om du presenterar banken med ett par dokumenterade uppskattningar och fotografier.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.