Omsättning till försäljning är inte låneanslag
Vad handlar det om att köpa?
"Köpobjekt" betyder att köpa ett bostadsobjekt till det befintliga inteckningen.
Det betyder att säljaren inte betalar ut det befintliga inteckning och köparen tar över betalningarna. Den obetalda saldot på den befintliga inteckning beräknas sedan som en del av köparens köpeskilling.
Varför skulle en köpare köpa ett hem med förbehåll för hypotekslån?
Den främsta orsaken till att man köper föremål är att ta över säljarens befintliga räntesats. Om nuvarande räntor är 7% och en säljare har en 5% fast ränta kan den 2% variansen göra en stor skillnad i köparens månatliga betalning.
- En $ 200.000-hypotekslån med en 5% ränta skrivs av med en utbetalning på $ 1 073,64 per månad.
- En $ 200.000-hypotekslån med 7% ränta amorteras till en betalning på $ 1,330,60 per månad.
- Den månatliga besparingen till en köpare under dessa omständigheter är $ 256,96 eller $ 3,083,52 per år.
En andra orsak: Köparna är vanligtvis inte kvalificerade att köpa ett hem när de använder sig av finansiering, såvida inte säljaren beslutar att dra tillbaka köparens kreditrapport.
Om en säljare är villig kan även en köpare med dålig kredit köpa ett hem ämne till.
Tre typer av ämnen till alternativ
Ett föremål för försäljning innebär inte nödvändigtvis att ägaren finansierar men det kan. Oavsett om säljaren bär någon typ av finansiering beror på om säljaren bryter ner inteckning och / eller beloppet av betalningen mot köpeskillingen.
- Ett rakt föremål för kontant-till-lån: Den vanligaste typen av föremål är när köparen betalar kontant skillnaden mellan köpeskillingen och säljarens befintliga lånebalans. Till exempel, om säljarens befintliga lånebalans är $ 150 000 och försäljningspriset är $ 200 000, måste köparen ge säljaren $ 50 000 kontant.
- Ett rakt föremål för återförsäljaren: Återförsäljare av säljaren , även känd som säljare eller ägarefinansiering, finns oftast i form av en andra inteckning . En återförsäljare kan också vara ett markkontrakt eller ett leasingoptionsförsäljningsinstrument .
Om till exempel försäljningspriset är 200 000 dollar är det befintliga lånebalansen 150 000 dollar och köparen gör en nedbetalning på 20 000 dollar, skulle säljaren bära det återstående beloppet på 30 000 dollar till en separat räntesats och villkor som förhandlas mellan parterna. Köparen skulle komma överens om att göra en betalning till säljarens långivare och en separat betalning till en annan ränta till säljaren.
- Omslaget är föremål för: Ett omslagsobjekt ger upphov till säljaren en överträngning av intresse eftersom säljaren tjänar pengar på den befintliga hypoteksbalansen. Låt oss säga att den nuvarande hypotekslån bär en ränta på 5%. Om försäljningspriset är $ 200 000 och köparen sätter ner $ 20 000, skulle säljarens återbetalning vara $ 180 000. Med en hastighet på 6% gör säljaren 1% på det befintliga inteckning på 150.000 dollar och 6% på balansräkningen på 30.000 dollar. Köparen skulle betala 6% på $ 180.000.
Skillnad mellan ämne till och en låneanslag
I ett föremål för transaktion berättar varken säljaren eller köparen den befintliga långivaren att säljaren har sålt fastigheten och köparen gör nu betalningarna. Köparen fick inte bankens tillstånd att ta över lånet. Långivare lägger speciella verbiage i sina inteckningar och lita på gärningar som ger långivaren rätt att påskynda lånet vid utlämning .
Räknar bankerna dessa lån till betalning vid överföring? Det beror på. I vissa situationer är vissa banker helt enkelt glada att någon - någon - gör betalningarna. Men bankerna har rätt på grund av accelerationsklausulen i inteckning eller förtroende. Det är det som gör det en riskabel situation för en köpare. Om köparen inte kan betala lånet på bankens efterfrågan kunde banken inleda avskärmning .
Om en köpare gör ett låneanspråk, antar köparen formellt lånet med bankens tillstånd. Det innebär att säljarens namn tas bort från lånet, och köparen kvalificerar sig för lånet, precis som alla andra köppengalån . Bankerna debiterar vanligtvis köparen en antagningsavgift för att bearbeta ett låneanslag, men avgiften är mycket mindre än avgifterna för att få ett konventionellt lån . FHA lån tillåter ett lån antagande men de flesta konventionella lån gör det inte.