Gärning i stället för avskärmning (DIL) är ett av flera alternativ för att komma ur ett bostadslån. I stället för att gå igenom avskärmning kan du frivilligt överlåta ägande till din långivare (vem skulle ha tagit det ändå) - i huvudsak skriver du om gärningen och överlämnar nycklarna.
Varför DIL?
Om du inte kan göra dina inteckningsbetalningar, kan inte få en låneförändring och inte kunna sälja ditt hem, kan en DIL-transaktion vara din bästa utväg.
Kreditrapporter: DIL ser lite annorlunda på din kredit än vanlig gammal avskärmning, men slutresultatet är detsamma - din bank tar fastigheten och säljer den för att betala ditt lån. I många fall kommer dina kreditpoäng att sjunka precis som om du gick igenom avskärmning. Men du kanske kan låna igen tidigare, och en människa som tittar igenom dina kreditrapporter (i motsats till en datoriserad poängmodell) kan känna sig bättre om DIL än avskärmning. Om du kan göra något annat (som en kort försäljning , låne modifiering eller öppen försäljning) kommer du att se bättre ut.
Brist: När din långivare säljer ditt hus, kan huset sälja för mindre än du är skyldig. Vad händer med pengarna du fortfarande är skyldig? Din långivare kan försöka samla den bristen , vilket innebär att dina kampar inte är över än. I vissa fall kan du dock få bort bristen i en DIL-transaktion. Var noga med att granska dina avtal noga med en advokat och fråga en skattförädlare om eventuellt ansvar som du kan ha.
Hastighet: DIL kan vara snabbare än andra alternativ, vilket innebär att du kan sluta göra dina månatliga betalningar (och gå vidare till billigare bostäder).
Sekretess: Även om du kanske inte bryr dig (och inte heller någon annan) är DIL mindre offentlig än avskärmning. Det är ett avtal mellan dig och din bank - inte ett rättsligt förfarande som är tillåtet av din stat.
Banken har också fördelar när du använder en handling i stället för avskärmning. Avskärmning är dyrt, tidskrävande och riskabelt för banker. De skulle hellre stoppa saker snabbt, vilket är anledningen till att de godkänner dessa transaktioner.
Med detta sagt, accepterar bankerna inte alltid att du släpper ditt hem så här. Om du har andra panträtt i ditt hem (kanske du har en andra inteckning vid någon tidpunkt) kanske din bank inte är villig att fortsätta med DIL.
nackdelar
En stor nackdel med en handling i stället för avskärmning är att du kommer att skada din kredit. Men du kanske inte har andra alternativ, och om du kommer att sakna månatliga betalningar och så småningom som standard , kanske det inte spelar någon roll.
Observera att med DIL måste du flytta hemifrån. Du slutar göra betalningar och banken äger fastigheten, så du måste hitta alternativa boende.
Med tanke på dessa nackdelar kan en kort försäljning vara ett bättre alternativ än DIL. Med en kort försäljning kan du fortfarande få eventuella brister (återigen, läs igenom avtalen med en lokal advokat), och du kommer göra mindre skador på din kredit.
Dessutom är DIL bara ett avtal mellan dig och din långivare . Om du är skyldig pengar till andra (för en andra inteckning, HOA utgifter, skatter osv.), Kommer du fortfarande att skulda pengarna.
DIL Process
För att få en hypotekslån måste du arbeta med din långivare. Varje långivare har olika krav, så du måste ringa och fråga om processen. Låt dem veta att du inte kan göra dina betalningar och var noga med att diskutera alla alternativ (till exempel lån modifiering, kort försäljning, regeringsprogram som HARP 2.0 osv.).
Med de flesta långivare måste du fylla i en ansökan, och du måste visa bevis för att du inte kan göra dina betalningar. Planera att tillhandahålla dokument som visar din inkomst, månadsutgifter och bankkonton. Din bank behöver förstå att du står inför en omöjlig motgång och att det inte finns något sätt du kan betala.
Det tar tid för din bank att behandla en DIL-applikation. Förvänta dig att vänta 30 dagar eller mer innan du hör ett svar, men det gör aldrig ont för att ringa och be om en statusuppdatering.
Ingenting kommer att hända snabbt (men det kan fortfarande vara snabbare än avskärmning eller en öppen marknadsförsäljning).
Innan du undertecknar någon slutlig dokumentation (och under hela processen), få vägledning från en lokal fastighetsmäklare. Detta kommer att kosta flera hundra dollar, men varje "missförstånd" kan lätt kosta tio gånger så mycket - eller mycket mer. Du vill vara särskilt säker på att du förstår hur någon brist ska behandlas.