Idag är köpoptioner, leasingalternativ och leasingavtal ett tre olika finansieringsdokument. Avvikelserna är statsspecifika och inte alla stater har identiska lagar.
Innan avtal ingås med en säljare ska köpare få råd från en fastighetsadvokat. Informationen nedan är en översikt och är inte avsedd att tolkas som juridisk rådgivning.
Grunderna i ett alternativ
- Köparen betalar säljaren alternativ pengar för rätten att senare köpa fastigheten. Dessa alternativ pengar kan vara betydande eller så lite som $ 1.
- Köparen och säljaren kan komma överens om ett köpeskill eller köparen kan komma överens om att betala marknadsvärdet vid den tidpunkt då optionen utövas. Det är förhandlingsbart. De flesta köpare vill dock låsa i framtida köpeskilling när optionen inleds.
- Alternativavtalets löptid är förhandlingsbart, men den gemensamma längden är i allmänhet från ett år till tre år.
- Alternativ pengar återbetalas sällan.
- Ingen annan kan köpa fastigheten under optionsperioden.
- Köparen kan sälja alternativet till någon annan.
- Om köparen inte utnyttjar alternativet och köper fastigheten vid slutet av alternativet löper alternativet ut.
- Köparen är inte skyldig att köpa fastigheten.
Grunderna i ett leasingalternativ
- Köparen betalar säljaren alternativ pengar för rätten att senare köpa fastigheten. Leasingalternativen pengar kan vara betydande.
- Köparen och säljaren kan komma överens om ett köpeskill nu eller köparen kan komma överens om att betala marknadsvärde vid den tidpunkt då optionen utövas. Det är förhandlingsbart. De flesta köpare vill dock låsa i det framtida köpeskillingen vid starten av hyresavtalet.
- Under leasingalternativet avtalar köparen att hyra fastigheten från säljaren till ett förutbestämt hyresbelopp.
- Leasingoptionsavtalets löptid är förhandlingsbart, men den gemensamma längden är vanligtvis från ett år till tre år.
- Alternativspengarna gäller generellt inte mot betalningen.
- En del av den månatliga hyresbetalningen gäller vanligtvis mot inköpspriset.
- Alternativ pengar återbetalas sällan.
- Ingen annan kan köpa fastigheten under leasingoptionsperioden.
- Köparen kan i allmänhet inte tilldela leasingalternativet utan säljarens godkännande.
- Om köparen inte utnyttjar hyresavtalet och köper fastigheten vid slutet av hyresavtalet upphör optionen.
- Köparen är inte skyldig att köpa fastigheten.
Grunderna i en leasingköp
- Köparen betalar säljaren alternativ pengar för rätten att senare köpa fastigheten. Dessa alternativ pengar kan vara betydande.
- Köparen och säljaren är överens om ett köpeskill, ofta på eller lite högre än marknadsvärdet.
- Under valperioden gäller att köparen hyr ut fastigheten från säljaren till ett förutbestämt hyresbelopp.
- Leasingavtalets löptid är förhandlingsbart, men den gemensamma längden är vanligtvis från ett år till tre år, då köparen ansöker om bankfinansiering och betalar säljaren i sin helhet.
- Alternativspengarna gäller generellt inte mot betalningen.
- En del av den månatliga leasingavgiften gäller vanligtvis mot inköpspriset.
- Alternativpengar är inte återbetalningsbara.
- Ingen annan kan köpa egendomen om inte köparen standardiseras.
- Köparen kan normalt inte tilldela avtalet om hyreskontrakt utan säljarens godkännande.
- Köpare är ofta ansvariga för att bibehålla fastigheten och betala alla kostnader i samband med underhållet, inklusive skatter och försäkringar.
- Köparen är skyldig att köpa fastigheten.
Göra en Lease Option / Lease Purchase
Hyr en advokat för fastighetsmäklare för att rita dokumenten och förklara dina rättigheter, inklusive besittning och vanliga konsekvenser. Fastigheten kan vara belagd av underliggande lån som innehåller utlämningsklausuler, vilket ger långivaren rätt att påskynda lånen vid försäljning.
Ibland säljare ger alternativet pengar till sin fastighetsmäklare som full betalning av provision . Agenter är inte alltid involverade i utövandet av leasingalternativ eller uppfyllande av leasingavtal och, även om du har behållit fastighetsmäklarerepresentation , behöver du fortfarande en fastighetsadvokat. Agenter är inte advokater och kan inte ge juridisk rådgivning.
I händelse av ett leasingköp, skaffa alla upplysningar och gör din due diligence precis som du skulle på en vanlig försäljning. Detta betyder:
- Få hem inspektion .
- Undersök titelpolitiken .
- Få en bedömning .
- Läs säljaren information .
- Överväg att skaffa skadedjurskontroll , takcertifiering , hemgarantiplan och anställa andra kvalificerade inspektörer.
Leasing Köpförmåner för säljare och köpare
Leasingavtal är vanligtvis erbjudna av säljare av svåra att sälja fastigheter . Tänk på det; Om fastigheten var lätt att sälja skulle säljaren sälja den till en vanlig köpare som skulle betala säljaren kontant.
- Säljare får vanligtvis marknadsvärde till dagens priser och befrielse från att betala en inteckning på en ledig fastighet.
- Trots att hyresavtalen kan överstiga marknadslån bygger köparen en förskottsbetalning och bankar att fastigheten kommer att uppskatta det överenskomna köpeskillingen.
- Köpare gör generellt en liten utbetalning, med liten eller ingen kvalificering, vilket gör ett leasingköp ett attraktivt sätt att lätta på fördelarna med bostadsägande.
- Köpare får också en tvångsparande plan, eftersom en del av hyresavgiften krediteras mot köpeskillingen vid slutet av avtalet om hyresavtal.
- Om köparen standardiserar, återbetalar säljaren inte någon del av leasingavgifterna eller optionspengarna och kan behålla rätten att stämma för specifika prestationer.
För mer information kontakta en fastighetsadvokat.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.