Köpa ett helt nytt hem
Om det här beskriver dig och du alltid har fantatat om att köpa ett helt nytt hem för dina drömmar, här är några tips som kan hjälpa dig att skydda dig själv - för att göra processen till en trevlig upplevelse.
Hyr din egen agent i början av din jakt för att köpa ny konstruktion
Många byggare kommer inte tillåta dig att anställa din egen agent om du vandrar in i det nya hemförsäljningskontoret utan representation. Du kommer kanske inte ihåg att anmäla dig till något eller ge dem ditt namn, men du har gjort det. Om du besöker en byggares hembyggnadsplats utan agent, kan du vara sladdad, eftersom byggaren senare kan vägra att betala din agent.
Låt din agent presentera dig för byggaren, och du är täckt.
- Byggmästarens försäljningsagenter betalas för att representera byggaren, oavsett vad de kan berätta för dig. Många kommer att använda högtryckstaktik för att övertyga dig om att underteckna kontraktet. På grund av den stora volymen av helt ny hemförsäljning betalas många byggmästare mindre än en traditionell kommission; vissa tjänar en lön plus incitament, så omsättningen är viktig för deras försörjning.
- Hyr en köparens agent för att representera dig. För det mesta kommer din agent att betala av byggaren, men ibland är ansvaret för agentens avgift öppen för diskussion. Byggare annonserar generellt hur mycket de ska betala en köparens agent. Sällan, om inte lager är lågt och kräver högt, vägrar de. Även om du måste betala din agent direkt kan du förmodligen lägga till avgiften till försäljningspriset , och det skulle vara värt det, eftersom en bra förhandlarköpares agent kan spara dig tusentals mer än kommissionen.
- Din egen agent kommer att representera dig, vara din fiduciary och är skyldig att avslöja positiva såväl som negativen om transaktionen. Builders agenter diskuterar inte nackdelar. Din egen fastighetsmäklare är skyldig att sätta dina intressen först.
- Om ditt kontrakt innehåller en beredskap att sälja ditt befintliga hem innan du köper , hyr ditt eget listagent för att lista ditt hem. Var uppmärksam på att köp före försäljning inte alltid är av intresse, eftersom hårda förhandlingar ofta går ut genom fönstret när du är emotionellt flyttad ur ditt hem.
Använd inte automatiskt byggmästarens långivare
- Byggare föredrar ofta sin egen långivare eftersom byggaren kommer att hållas fullständigt informerad om din personliga utveckling; det är enstans shopping för en byggare. Men en byggares långivare kan inte erbjuda dig den bästa affären. Dessutom kan byggaren äga utlåningsbolaget. Fråga om det finns ett incitament att använda byggarens långivare. Ibland får du en paus.
- Tänk på alternativa källor för att hitta en långivare . Din egen bank eller kredit union kan erbjuda dig mycket attraktiva priser och villkor, baserat på din bankhistoria med den institutionen. Din agent kan hänvisa dig till hans eller hennes privata lista över grossistlångivare.
- Handla och intervjua din långivare . Hitta en banker eller inteckning mäklare som du kan lita på och med vilken du känner dig bekväm att göra affärer. Det handlar inte alltid om priserna, alla satser är ungefär samma.
- Be om att se en kopia av din kreditrapport och FICO- poäng. Du kan beställa din egen kostnadsfria kreditrapport innan du köper ett nytt hem.
- Förvänta din långivare att garantera sina avgifter. Långivaren är skyldig enligt lag att utfärda en låneuppskattning som visar alla stängningskostnader.
Hämta juridisk rådgivning innan du köper ett helt nytt hem
- Innan du skriver ett inköpsavtal kanske du vill prata med en fastighetsadvokat . Standard köpavtal är utformade för att hålla alla utom domstol, men de innehåller inte nödvändigtvis språk som skyddar köparen.
- Ställ frågor om avlägsnande av ansvarsförhållanden och dina avbeställningsrättigheter . Se till att du förstår ditt ansvar och åtaganden.
- Ta reda på om material som används av byggaren innehåller kemikalier som är farliga för din hälsa. Om ditt kontrakt innehåller en varning om hälsofrågor, är det förmodligen för att det är en giltig fråga och andra köpare har gått till domstol över det.
Verifiera alternativ och uppgraderingspriser
- Bestäm vilka alternativ och uppgraderingar du vill ha. Tänk på att för många byggare är vinstmarginalen högst i uppgraderingar. Vissa byggare kan sälja ett hem för nästan enbart byggkostnad eftersom de gör större delen av sin vinst i uppgraderingarna.
- Ta reda på om din långivare kommer att låna ut alla alternativ / uppgraderingar du har valt. Om din långivare inte finansierar 100% av dina val måste du betala kontant i kontanter.
- Fråga om avbokningar och om du kommer att hållas ansvarig för föremålen kan byggaren inte återvända till en leverantör.
- Vissa kontrakt ger byggaren rätt att välja dina uppgraderingar om du inte lämnar in din ansökan inom en viss tid.
- För att spara pengar, överväga vilka uppgraderingar du kan köpa och installera dig själv när spärren stängs. Men inse att vissa uppgraderingar som CAT-V, DSS eller säkerhetsledningar inuti väggarna är enklare att göra före konstruktionen.
Kolla in byggarens rykte
- Om en köpare har en dålig erfarenhet av en byggare sprider ordet snabbt i hela en gemenskap. Men du kommer inte att veta om en dålig rep är en isolerad upplevelse eller om byggaren upprepade gånger ger dålig publicitet till sig själv utan att kontrollera och verifiera de offentliga dokumenten för rättegångar.
- Prata med grannarna och granska byggkvaliteten på omgivande hem. Byggar byggmästaren konsekvent samma eller större bostäder i området eller är byggnadsslag och bostäder krympande i storlek?
- Ta reda på om byggaren säljer till investerare. Vissa byggare kräver att alla bostäder är ägda. Andra säljer ivrigt så mycket inventering till investerare som vinstmarginaler tillåter. Om marknaden plötsligt sjunker är investerare oftast den första som borgenär, och förutom att en del av anledningen till att du köper i en ny underavdelning ska omges av andra köpare precis som du, inte hyresgäster.
Hyra en heminspektör när du köper ny konstruktion
- Alltid alltid, alltid, få en heminspektion när du köper. Och hyra en ackrediterad person för att utföra inspektionen - inte din pappa eller din kompis entreprenör, få en riktig inspektör . Var där för inspektionen och fråga frågor eftersom ett nytt hem kan innehålla fel. VVS-systemet kan vara för litet eller VVS-systemet kan installeras bakåt. Byggnadsarbetare gör misstag. (Och låt oss inte ens prata om de senap-färgade McDonalds wrappers fyllda i vägghålor.)
- Om inspektören begär ytterligare inspektion av en annan yrkesentreprenör, ta reda på om inspektören säger att det kan vara en allvarlig fråga eller om inspektören inte har tillstånd att ta itu med problemet.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.