Därför, när LTV-förhållandet på ett lån ökar, blir kvalificeringsriktlinjerna för vissa inteckningsprogram mycket strängare. Långivare kan kräva låntagare av höga LTV-lån för att erhålla privata hypotekslån för att skydda mot köparens standard.
Beräkning av låneförhållandet
Värderingen av en fastighet bestäms typiskt av en bedömare. Typiskt kommer bankerna att utnyttja det lägsta av det uppskattade värdet och köpeskillingen. Låt oss bryta ner några nummer först och diskutera hur dessa lånevärden passar in i hypotekslånet.
Köp Scenario # 1 - Bedömning är Bra (mer än köpeskillingen)
- Köppris: $ 100.000
- Uppskattat värde: 110 000 USD
- Nerbetalning: $ 20.000
- Lånebelopp: $ 80,000
- Lån-till-värde (LTV) = 80%
Köp Scenario # 2 - Bedömningen är låg (mindre än inköpspriset)
- Köppris: $ 100.000
- Uppskattat värde: $ 90,000
- Nerbetalning: $ 20.000
- Lånebelopp: $ 80,000
- Lån-till-värde (LTV) = 89%
Refinans Scenario # 1 (standard, utan andra hypotekslån)
- Hemvärde: $ 100,000
- Lånebalans: $ 80,000
- Eget kapital: $ 20.000
- Lån-till-värde eller LTV = 80%
Refinans Scenario # 2 (flera hypotekslån, inklusive 2: a hypotekslån)
- Hemvärde: $ 100,000
- Lånebalans: $ 80,000
- Andra lånebalansen: $ 10.000
- Eget kapital: $ 10.000
- Lån-till-värde eller LTV = 90%
Oavsett om du köper eller refinansierar är ditt låns lån till värde viktigt eftersom det bidrar till att bestämma din hypotekslån och ditt låneberättigande.
Låntyper med hög LTV
Lån-till-värde är en nyckelfaktor i din förmåga att bli godkänd för en inteckning. I allmänhet föredrar långivare lån med lågt LTV eftersom lån med lågt LTV representerar mindre risk för banken. Det sägs att det finns ett antal låneprogram speciellt inriktade mot husägare med höga LTV. Det finns till och med några program som helt och hållet ignorerar lån-till-värde. Här är en kort översikt över de vanligaste lånen med hög LTV.
VA Lån: 100% Lån-till-värde
VA-lån är lån garanterade av US Department of Veterans Affairs. VA lån riktlinjer möjliggöra 100% LTV, vilket innebär att ingen downpayment krävs för de flesta VA låntagare. Kontrollera alltid med din långivare för att säkerställa att din VA-behörighet fortfarande finns på plats för 100% finansiering. VA-lån är tillgängliga för vissa aktiva soldater, veteraner, militära makar, medlemmar av den utvalda reserven och nationella bevakningen, militära kadetter och försvarsansatte.
USDA Lån: 100% Lån-till-värde
USDA-lån är lån försäkrade av US Department of Agriculture. USDA-lån tillåter 100% LTV - det krävs ingen betalning.
USDA-lån kallas ibland lån för bostadslån, men vissa förorter i mindre samhällen eller i utkanten av tunnelbanor kan också kvalificera sig. Kolla med din långivare.
FHA Hypotek: 96,5% Lån-till-värde
FHA-hypotekslåns riktlinjer kräver en nedbetalning på minst 3,5 procent. Till skillnad från VA och USDA lån är FHA-lån inte begränsade av militär bakgrund eller plats - det finns inga speciella behörighetskrav och du behöver inte vara en första homebuyer. Om du har genomsnittlig kredit, begränsade tillgångar eller precis börjat på din karriärväg, kan en FHA-hypotekslån vara den bästa vägen för dig.
Fannie Mae & Freddie Mac Lån: 95% Lån-till-värde (97% möjlig)
Konventionella lån är lån garanterade av Fannie Mae eller Freddie Mac. Båda grupperna erbjuder 97% LTV-bolån, vilket innebär att du måste göra en nedbetalning på 3 procent för att kvalificera dig.
Men 95% eller mindre lån-till-värden är mycket vanligare. I jämförelse med ett FHA-lån rekommenderas konventionell finansiering för husägare med fasta, etablerade kreditpoäng.
Refinansprogram för "ingen bedömning"
Husägare som vill spara pengar på sin inteckning behöver förstå hur lån-till-värde kommer till spel. Ett högre lån till ett värde från en lägre än förväntad bedömning kan snabbt spara dina besparingar.
Det sagt är flera "ingen utvärderings" refinansieringsprogram tillgängliga för att välja husägare. Inte bara gör bristen på bedömning snabbare försäkringsprocessen, det gör också lån till värdet irrelevant för de låntagarna. Några av dessa program framhävs nedan.
FHA Streamline Refinance
FHA Streamline Refinance är ett speciellt refinansieringsprogram tillgängligt för husägare med befintliga FHA-hypotekslån. Officiella riktlinjer för FHA Streamline Refinance avstår från utvärderingskrav, vilket innebär att lån med obegränsad LTV är tillåtna.
VA Streamline Refinance
VA Streamline Refinance är ett speciellt refinansieringsprogram för husägare med befintliga VA-bostadslån. Det officiella namnet på VA Streamline Refinance är Räntesänkningsrefinansieringslånet (IRRRL). På samma sätt som FHA Streamline kräver VA Streamline Refinance inte en bedömning, och det kräver inte heller kontroll av inkomst, sysselsättning eller kredit för de flesta låntagare.
USDA Streamline Refinance
USDA Streamline Refinance är endast tillgänglig för husägare med befintliga USDA-hypotekslån. Liksom FHA och VA-effektiviseringsprogrammen avstår USDA-refinansieringen behovet av hemvärdering. Programmet är för närvarande i pilotfas och tillgängligt i 19 stater.