Omvända hypotekslån är meningsfullt för vissa husägare
Det grundläggande
Som en vanlig hypotekslån använder en omvänd inteckning ditt hem som säkerhet .
Men dessa lån är olika på några sätt, vilket leder till "omvänd" delen av namnet. Först får du pengar i stället för att betala pengar till din långivare varje månad. För det andra växer beloppet på ditt lån över tiden, i motsats till att krympa med varje månadsbetalning
Konceptet fungerar som ett andra inteckning eller eget kapitallån. Omvända inteckningar är emellertid bara tillgängliga för husägare i åldern 62 år och äldre, och du behöver i allmänhet inte betala tillbaka dessa lån förrän du flyttar ut ur ditt hus.
Omvända inteckningar kan ge pengar till allt du vill, från tilläggspension till pengar för ett stort bostadsförbättringsprojekt. Så länge du uppfyller kraven (se nedan) kan du använda pengarna för att komplettera dina andra inkomstkällor eller eventuella besparingar som du har ackumulerat. Hoppa dock inte bara till utsikterna för lätta pengar, Dessa lån är komplicerade , och de minskar tillgångarna för dina arvingar.
Medan flera källor för omvända inteckningar finns, är en av de bättre alternativen Home Equity Conversion Mortgage (HECM) tillgängligt via Federal Housing Administration . En HECM är generellt billigare för låntagare på grund av statsstöd, och reglerna för dessa lån gör dem relativt konsumentvänliga.
Hur mycket kan du få?
Mängden pengar du får beror på flera faktorer och baseras på en beräkning som gör vissa antaganden om hur länge lånet kommer att vara.
Aktie: Ju mer kapital du har i ditt hem, desto mer kan du ta ut. För de flesta låntagare är det bäst om du har betalat ner ditt lån under många år och din inteckning är nästan helt avlönad.
Räntesats: Lägre räntor innebär att mer av ditt lånekapital går till dig som inkomst snarare än att täcka räntebetalningar.
Ålder: Åldern på den yngsta låntagaren på lånet påverkar också hur mycket du får och äldre låntagare kan ta mer. Om du är frestad att utesluta någon yngre för att få en högre utbetalning, var försiktig eftersom en yngre make skulle behöva flytta ut vid en äldre låntagares död om den yngre personen inte ingår i lånet.
Hur får man lånsbetalningar
Ditt val av hur man får pengarna är också viktigt. Du kan välja mellan flera utbetalningsalternativ.
Lump summa: Det enklaste alternativet är att ta alla pengar på en gång. Med det här alternativet har ditt lån en fast ränta , och din lånebalans växer helt enkelt över tiden som räntan uppstår.
Periodiska betalningar: Du kan också välja att få regelbundna betalningar, månadsvis, till exempel.
Dessa betalningar kan variera under hela ditt liv, eller under en viss tidsperiod, t ex 10 år. Om ditt lån förfaller, eftersom alla låntagare har flyttat ut ur huset, slutar betalningarna. Med livstidsbetalningar är det möjligt att ta ut mer än du och din långivare förväntade dig om du bor ett exceptionellt långt liv.
Kreditlinje: I stället för att ta kontanter omedelbart kan du välja en kreditkredit , som låter dig göra pengar om och när du behöver dem. Fördelen med detta tillvägagångssätt är att du bara betalar ränta på de pengar du faktiskt har lånat, och din kreditgräns kan potentiellt växa över tiden.
Kombination: Kan inte bestämma? Du kan använda en kombination av programmen ovan. Till exempel kan du ta en liten klumpsumma på framsidan och behålla krediten för senare.
För att få en uppskattning av hur mycket du kan ta ut, prova National Reverse Mortgage Lenders Association s kalkylator.
Den faktiska ränta och avgifter som debiteras av din långivare skiljer dock från de antaganden som används.
Reverse Mortgage Kostnader
Som med alla andra bostadslån betalar du ränta och avgifter för att få en omvänd hypotekslån. Historiskt sett har avgifterna varit notoriskt höga, men med mer konkurrensavgifter har förbättrats något. Ändå måste du vara uppmärksam på kostnaderna och jämföra erbjudanden från flera långivare.
Avgifter finansieras ofta eller byggs in i ditt lån. Med andra ord skriver du inte en check så att du inte känner av dessa kostnader, men du betalar fortfarande dem, plus ränta.
Avgifter minska mängden eget kapital kvar i ditt hem, vilket lämnar mindre för ditt egendom eller för dig om du säljer hemmet och betalar lånet. Om du har tillgång till medel kan det vara klokt att betala avgifterna i fickan istället för att betala ränta på dessa avgifter under de kommande åren.
Slutkostnader: Du betalar några av samma stängningskostnader som krävs för hemköp eller refinansiering. Du behöver till exempel en bedömning, du behöver dokument som är inlämnad, och din långivare kommer att granska din kredit. Några av dessa kostnader ligger utanför din kontroll men andra kan hanteras och jämföras. Ursprungsavgifter varierar exempelvis från långivare till långivare, men ditt läns inspelningskontor debiterar detsamma oavsett vem du använder.
Serviceavgifter: Du kan få klistermärkechock när du ser hur många avgifter som äter i din månadsinkomst från en omvänd hypotekslån. Det finns högsta gränser för HECM-avgifter, men det är fortfarande värt att handla för den lägsta avgiften.
Försäkringspremier: Eftersom HECM stöds av FHA, vilket minskar risken för din långivare, betalar du ett premie till FHA. Ditt första hypotekslån är mellan 0,5 procent och 2,5 procent, och du betalar en årlig avgift på 1,25 procent av din lånebalans.
Ränta: Du betalar ränta på alla pengar du har tagit genom en omvänd inteckning.
Återbetalning av lånet
Du gör inte månatliga betalningar på en omvänd hypotekslån. Istället är lånebalansen förfallen när låntagaren permanent flyttar ur hemmet, vanligtvis vid döden eller när hemmet säljer. Men du tar på skuld som behöver återbetalas, du märker bara inte det.
Din totala skuld blir summan av pengar du tar i kontanter plus räntan på de pengar du lånade . I de flesta fall växer din skuld över tiden eftersom du lånar pengar och inte gör några betalningar, och du kan till och med låna mer varje månad.
När ditt lån förfaller, måste det återbetalas. Lånet beror vanligtvis när alla låntagare har "permanent" flyttat ut. Omvända inteckningar kan emellertid också komma till följd om du inte uppfyller villkoren i ditt avtal om du inte betalar fast egendomsskatten, till exempel.
De flesta omvända hypotekslån återbetalas genom försäljningen av hemmet. Till exempel, efter din död, går hemmet på marknaden, och din egendom mottar kontanter som kan användas för att betala av lånet. Om du bestämmer dig för att flytta och hitta dig skyldig mindre på det omvända inteckning än du säljer huset för, kommer du att hålla skillnaden.
Om du är skyldig mer än du säljer huset för, behöver du inte betala skillnaden med en HECM; med andra ord, du "vinna". De flesta omvända hypotekslån har en klausul som inte tillåter lånebalansen att överstiga värdet av bolagets eget kapital, även om marknadsfluktuationer fortfarande kan leda till mindre eget kapital än när du tog lånet.
I vissa fall kommer dina arvingar att besluta att hålla hemmet. I så fall är hela lånet beloppet, även om lånebalansen är högre än hemmets värde. Din arvtagare kommer att behöva komma upp med skillnaden om de vill behålla huset i familjen.
Krav på att få ett lån
För att få en omvänd hypotekslån måste du uppfylla vissa grundläggande kriterier.
Grundläggande regler:
- Hemmet är din primära bostad. Du kan t.ex. inte använda en hyresfastighet.
- Du är minst 62 år gammal.
- Du är inte skyldig på någon skuld till den federala regeringen.
Tillräckligt kapital: Eftersom du tar pengar ut ur ditt hus behöver du en betydande mängd eget kapital i ditt hem för att dra från. Det finns ingen kredit-värde-beräkning som du skulle ha med en "forward" -lån.
Löpande kostnader: Du måste ha möjlighet att fortsätta betala löpande utgifter relaterade till ditt hem. Du måste bevisa för långivaren att du kan klara av kostnaderna. Detta säkerställer att fastigheten håller sitt värde och att du behåller äganderätten till fastigheten. Till exempel behöver du fortfarande behålla underhåll, fastighetsskatt och bostadsägare försäkringspremier.
Inkomst: Du behöver inte inkomst för att kvalificera dig för en omvänd hypotekslån eftersom du inte är skyldig att göra betalningar på lånet.
Rådgivning: Innan din HECM finansieras måste du delta i en "konsumentinformationssession" med en HUD-godkänd HECM-rådgivare. Detta är för att se till att låntagarna förstår varje kostnad och konsekvenserna av att ta denna typ av lån. Rådgivare arbetar för en oberoende organisation, så de bör tillhandahålla objektiv information om produkten.
Första hypotekslån: Om du fortfarande är skyldig pengar i ditt hem, kan du fortfarande få en omvänd hypotekslån. Vissa tar en omvänd hypotekslån för att eliminera de befintliga månatliga betalningarna, genom att netta låneinkomsterna mot deras befintliga hypotekslån.
Den omvända hypotekslån måste dock vara den första lien på fastigheten . För de flesta låntagare betyder det att du betalar bort din återstående hypoteksskuld med en del av ditt omvända lån. Detta är enklast om du har ungefär 50 procent eget kapital i ditt hem eller mer.