FHA 203k Basics
Vissa egenskaper är nästan perfekta - platsen är bra, och fastigheten har potential, men betydande förbättringar måste göras.
Utan dessa reparationer kan hemmet inte vara lämpligt att leva, och långivare kan vara ovilliga att finansiera lån på en fastighet med problem.
FHA 203k gör det möjligt för dig att förvandla den egendomen till ett hem (och för att få den egendomen ur marknaden och göra den till en värdefull del av samhället igen).
Fond reparationer och inköp: Du kan låna tillräckligt för att göra ditt köp plus tillräckligt för att göra de nödvändiga förbättringarna. Eftersom Federal Housing Authority (FHA) är involverad, är långivare villiga att gå vidare med en egendom som de annars inte skulle röra.
Tillfälligt boende: Om du inte vill bo i en byggzon behöver du pengar för andra bostadsarrangemang. I vissa fall kan du låna extra för att täcka hyran eller ditt befintliga inteckning i upp till sex månader.
Projektöversikt: Ditt projekt måste slutföras inom sex månader. Fonder placeras i ett spärrkonto och betalas ut till entreprenörer när arbetet är avslutat.
Det är viktigt att arbeta med välrenommerade entreprenörer som inte underbjuder och som är bekanta med 203k-processen.
Behörighet: Ägare / boende och ideella organisationer kan använda FHA 203k, men inte investerare. Programmet är utformat för en till fyra enhetsfastigheter, men bostadsrättsägare kan använda programmet för inredningsprojekt.
Du behöver inte perfekt kredit - eftersom FHA skyddar långivare om du är standard, är det lättare att kvalificera dig. Du behöver fortfarande tillräcklig inkomst för att täcka betalningarna. Det är bäst att ha en skuldsättningsgrad bättre än 31/43, men du kan kanske gå högre.
Beroende på vilken typ av förbättringar du har planerat kan andra typer av lån vara bättre passade. För miljövänliga projekt (som uppgraderingar till mer energieffektiva värme- och kylsystem) kan ett PACE-lån ge finansiering . PACE är också tillgängligt för kommersiella fastigheter.
Låneuppgifter
Du måste låna minst $ 5000, och det finns gränsvärden som fastställs av FHA som varierar efter plats. För de flesta som köper ett enfamiljshus som inte är extravagant kommer du att falla inom dessa gränser. För mindre projekt tillåter den begränsade FHA 203k (tidigare under namnet Streamline 203k) att låna mindre med en enklare process.
Du kan låna tillräckligt för att finansiera 110 procent av hemmets beräknade värde efter förbättring. Bedömare granskar dina planer och tar hänsyn till ditt hems framtida värde.
Räntesats: Räntan varierar beroende på priser i allmänhet och din kredit. Förvänta dig att betala en kurs som är 1 procent eller så högre än vad du skulle betala på ett standardlån.
Tänk på detta som kostnaden för lättare godkännande (eller buntning av både inköp och förbättringslån till en). Plus, långivare behöver göra extra arbete som spårar framstegen i ditt projekt och hantering av utbetalningar. Samtidigt är lånet försäkrat av FHA, så långivare kan erbjuda en lägre skattesats än vad du skulle få någon annanstans. Jämför erbjudanden och få det lån som fungerar bäst för dig. 203k lån kan vara antingen fastränta eller rörlig ränta med återbetalning upp till 30 år.
Förskottsbetalning: Med 203k-lånet, som andra FHA-lån, kan du betala så lite som 3,5 procent på framsidan. Men det finns goda skäl att göra en större betalning närhelst du kan.
Entreprenörer och DIY
203k lån ger dig möjlighet att göra betydande förbättringar i ditt hem. Du får också göra saker som är mest viktiga för dig: om du vill använda gröna eller energieffektiva apparater och material, kan du göra det.
Du kan inte finansiera lyxvaror genom 203k, men du kan göra dramatiska förbättringar.
Tyvärr har du vanligtvis inte rätt att göra jobbet själv. Även om du är en skicklig, licensierad entreprenör, förvänta dig inte att hantera allt arbete.
Du måste använda licensierade entreprenörer för allt arbete, och det är viktigt att de vet att du använder 203k. Det kan utesluta vissa handymen du har använt tidigare och har utvecklat en relation med. 203k-processen handlar om pappersarbete och följer vissa regler, så håll dig själv fri för mindre frihet än du kanske har tänkt dig när du ombygger ditt hem.
Om du är en investerare som hoppas att vippar, finns det bättre alternativ, inklusive pengar från privata långivare .
För-och nackdelar
203k lån är bra för att förbättra en egendom som du hoppas kunna leva i. Men fördelar kommer aldrig gratis.
Kostnad: FHA 203k lån kan eller kanske inte vara ditt mest prisvärda alternativ. Du betalar en högpensionsförsäkringspremie (MIP) och du betalar också en liten pågående avgift för varje månadsbetalning. Din långivare kan också ta ut en " tilläggsavgift " (den största av 1,5 procent eller $ 350). Andra icke-203k långivare kommer säkert att betala avgifter, så du måste få offerter från flera källor (titta på flera olika typer av lån) innan du fattar ett beslut.
Pappersarbete: Dessa lån är berömda för pappersarbetet. Du fyller i många former, och dina entreprenörer är också föremål för någon av denna smärta. Om du inte har tålamod att följa igenom på allt, överväga andra alternativ.
Tid: Förutom den tid det tar att hantera pappersarbete, måste du vänta på svar från FHA och din långivare. De har lika mycket (eller mer) pappersarbete att göra i slutet. Särskilt om du försöker köpa en fastighet på en konkurrensutsatt marknad kan det här vara en dealbreaker.
Nödvändiga standarder: Du kanske har vissa förbättringar i åtanke, men FHA kräver också att du hanterar hälso- och säkerhetsfrågor och uppfyller alla byggkoder. Blyfärg, elektriska problem och andra föremål kan oväntat läggas till i projektlistan. Att hantera dessa problem är förmodligen en bra ide ändå, men du har mindre val när och hur man åtgärdar dessa problem.