Tips för att undvika problem med en omvänd hypotekslån
Reverse mortgages är ett alternativ för vissa husägare, men de är inte vettiga för alla. Om du och dina mål inte passar rätt profil kan en omvänd inteckning bli en mardröm för dig och din familj.
Dessa lån har utvecklats till att bli billigare och mer konsumentvänliga, men de är fortfarande komplicerade. Kanske viktigast är att få ut av en omvänd inteckning kan vara svårt om du ändrar dig.
Bestäm ut alternativ
Innan du använder en omvänd inteckning, utvärdera alla alternativ. Du kan ha andra alternativ tillgängliga, och du kan fortfarande lämna dörren öppen för en omvänd hypotekslån senare. Beroende på din bostadsmarknad kan det kanske vara bättre att vänta så länge som möjligt innan du ansöker om omvänd inteckning - förutsatt att huspriserna stiger och räntorna samarbetar, vilket de kanske inte. Alternativa strategier kan hjälpa dig att fördröja upplåning eller undvika en omvänd hypotekslån helt och hållet.
- Downsize: Om du har betydande eget kapital i ditt hem, finns det flera sätt att konvertera till kontanter. Ett alternativ är att helt enkelt sälja din egendom. Efter 62 års ålder är vissa ägare redo att göra av med uppgifterna och kostnaderna för att upprätthålla ett större hem, så nedskärning kan hjälpa dig att tjäna pengar och förenkla ditt liv. Oavsett om du köper en billigare plats eller börjar hyra, borde du kunna frigöra lite pengar. Du kan lika bra springa över omvända hypotekskostnader, speciellt om du förutse att du flyttar hemifrån ändå,
- Sälj till familj: Om du inte är redo att flytta än, kan du kanske sälja till en familjemedlem som är intresserad av ditt hem. Om allt går ut, kan du till och med stanna kvar i din egendom och hyr utbetalningar till familjemedlemmen under resten av ditt liv. Vid din död blir fastigheten vakant och ägaren kan göra vad hon vill med den. Dessa transaktioner är komplexa, men en bra advokat och skatterådgivare kan enkelt göra jobbet för dig. Att hantera relationer med familjemedlemmar kan vara den mest utmanande delen.
- "Framåt" lån: I stället för att få en omvänd hypotekslån, kan du få ett mer traditionellt hemkapitallån ? Du behöver tillräcklig inkomst för att kvalificera dig, men du får fler alternativ och eventuellt mindre skuld om du tar denna rutt. Jämför räntekostnader och stängningskostnader och se vad som fungerar bäst.
- Tjäna mer: Du kan vara pensionär, men finns det något arbete du kan göra och är villig att göra för att göra slutar mötas? Du sparar en bunt och det kan till och med vara bra för din hälsa. Som sagt, hålla koll på eventuella konsekvenser för dina skatter, social trygghet och andra förmåner .
Det är bara några idéer. Få kreativitet och se om det finns en perfekt lösning för din situation. Prata med finansiella rådgivare och skuldrådgivare för att få andra åsikter innan du går framåt.
Hem för livet
Omvända inteckningar fungerar bäst när du - och en samlevånande make om du är gift - planerar att leva i ditt hem för resten av dina liv och låta dina arvingar sälja hemmet efter din död. Reverse mortgages måste betalas ut när den sista låntagaren dör eller "permanent" flyttar ut ur huset, inklusive en tillfällig flyttning någon annanstans, till exempel assistans, i mer än 12 månader.
I ett worst case-scenario kan en make eller partner som inte är listad som medlöner på lånet behöva flytta ut.
Detsamma gäller för barn eller andra anhöriga som bor i hemmet med dig. Om de inte kan betala lånet måste de lämna. Detta kan vara extremt störande.
Den goda nyheten är att dina arvingar inte kommer att vara skyldiga mer än hemets bedömda värde eller marknadsvärde - även om du har lånat mer än hemmet är för närvarande värd, förutsatt att du använde en FHA-försäkrad HECM-omvänd inteckning.
Tips: För att undvika problem, ta fram en plan för framtiden, om det är alternativ bostäder för överlevande eller en livförsäkring som kan betala lånet och hjälpa alla att stanna hemma.
Behåll Equity?
Vad händer om du planerar att sänka eller flytta familjen någon annanstans? Det är möjligt att göra det efter att du har använt en omvänd inteckning, men det är svårare. Omvända hypotekslån springer in i ditt eget kapital , vilket ger mindre värde som sparas i ditt hem.
När du säljer ditt nuvarande hem måste du betala av det omvända lånet med hjälp av kontanter till hands eller av försäljningsinkomsterna. Om du spolade med pengar hade du förmodligen inte använt ett omvändt hypotekslån i första hand - så du får så mycket mindre att spendera på ditt nästa hem.
Tips: Om du tror att du kanske flyttar hemifrån innan du dör, var uppmärksam på dina utgifter. Ju mindre du lånar desto mer eget kapital kommer du att ha tillgång till på ditt nästa hem. Naturligtvis kan den här strategin slå tillbaka: Med en omvänd hypotekslån är det möjligt att betala mindre än du har lånat - i vissa situationer borde du vara bättre att låna mer .
Bo på toppen av saker
När du äger ett hem, slutar kostnaderna och underhållet aldrig. Du måste vara särskilt flitig med en omvänd hypotekslån på plats. Ditt lån kan komma att betalas - vilket betyder att du måste betala tillbaka alla pengar eller riskavskärmning om du inte håller på att sluta köpet.
Ditt hem tjänar som säkerhet för en omvänd inteckning, som skyddar din långivare. Som ett resultat vill din långivare se till att hemmet är värt så mycket som möjligt. Ett läckert tak kan inte störa dig , men ruttbrädor och mögel i ditt hem kan vara ett problem när nästa köpare gör en inspektion. Du måste också hålla fast vid fastighetsskatt och HOA-avgifter. Annars har du panträtt på din egendom . Långivare kräver även att du behåller adekvata försäkringar. Om ditt hem är skadat eller förstört måste det byggas om så att det är tillräckligt att betala av lånet.
Tips: Om du tenderar att låta saker glida, hitta ett sätt att stanna ovanpå de utgifter och underhållsprodukter som din långivare behöver. Budget för regelbunden underhåll, så att du kan betala för reparationer vid behov. Ställ in automatiska elektroniska fakturor för dina försäkringspremier och fastighetsskatter så att du har färre saker att hålla reda på.
Minimera räntekostnader
När du lånar pengar betalar du ränta , och det är i allmänhet inte en kostnad du kan återhämta dig när du säljer. Så det är klokt att minimera dessa kostnader - eller se till att du verkligen får pengarna.
- Att finansiera, eller inte? Du måste betala stängningskostnader för att få en omvänd hypotekslån, och du måste bestämma om du vill betala dessa kostnader utan kostnad eller finansiera dem genom att lägga till kostnaderna för din lånebalans. Finansiering är tilltalande eftersom du inte behöver överlåta pengarna när du stänger, men det är också dyrare. Eftersom dessa kostnader ingår i ditt lån betalar du ränta på det extra beloppet år efter år. Betala out-of-pocket gör ont mer idag, men det fungerar ofta bättre ekonomiskt .
- Kreditlinje? Du har också flera alternativ på hur du tar medel från din omvända inteckning. Ett alternativ är att ta så mycket pengar som möjligt - så snart som möjligt - i en klumpsumma. Ett annat alternativ är att använda din omvända hypotekslån som kredit , ta bara vad du behöver när du behöver det. En kreditkarta kan hjälpa dig att hålla räntekostnaderna låga eftersom det försenar din upplåning . I stället för att börja med en stor lånebalans och motsvarande räntekostnader på dag ett, lånar du långsamt. Om du använder din omvända hypotekslån för att komplettera levnadskostnader med några hundra dollar per månad, kan du till exempel sprida din upplåning under många år. Dessutom kan din tillgängliga pool av pengar växa över tiden om du använder en kreditkredit.
Det finns åtminstone en potentiell nackdel för krediten som du borde vara medveten om: När du väljer kreditkrediter får du en rörlig ränta på din omvända inteckning. Detta är inte nödvändigtvis dåligt, men den fasta summan kan fungera bättre i vissa situationer.
Undvik Hucksters
Reverse mortgages är kraftfulla finansiella verktyg, och de kan vara mycket hjälpsamma i rätt situation. Tyvärr är de också missbrukade. Om någon föreslår att du använder en omvänd inteckning för att köpa vad som helst som de säljer, såsom livräntor, långtidspensionsförsäkringar eller timeshares, titta på deras intressen och söka råd någon annanstans om du misstänker att det är någon bias.
Ditt eget kapital är vanligtvis en stor pool av pengar, och det är attraktivt för konstnärer och säljare som söker extra inkomst. Om du använder dina omvända hypotekspengar för att investera måste du täcka de omvända hypotekskostnaderna bara för att bryta jämnt. Dessutom lägger du ditt hem på linjen - riskerar avskärmning - om du inte kan hålla koll på skatter och underhållskostnader.
Ta rådgivning allvarligt
Du måste slutföra en obligatorisk rådgivningssession med en HUD-godkänd rådgivare för att använda FHA HECM-programmet. Det här är inte bara ett hinder för att hoppa över - det är en möjlighet att lära dig vad du kommer in i. Fråga så många frågor som du måste, och granska långivarens citat och nummer med din rådgivare.
Diskutera det med familjen
Det är ditt hus och dina pengar, men din familj och andra kan påverkas av dina beslut. De älskar dig och de vill att du ska vara bekväm, men de kan också ha förväntningar om att hålla huset och eventuellt bo där. Om deras förväntningar är orealistiska, låt dem veta, eller samarbeta och hitta sätt att möta dina behov samtidigt som du hjälper din familj med sina mål.
Vad du inte vill är att dina arvingar antar att hemmet kommer att stanna i familjen helt enkelt för att du bor där tills du dör. Familjemedlemmar kanske inte förstår att de måste komma med en stor summa pengar för att hålla huset. De flesta arvingarna har inte tillräckligt med pengar till hands - de måste sälja hemmet eller refinansiera lånet . Låt dem veta om detta snarare än senare så att de kan hantera sina kredit- och andra lån, vilket gör det mer troligt att de kommer att godkännas för refinansieringslånet.